¿Qué es el método de repetición de ventas?
El método de repetición de ventas es una manera de calcular los cambios en el precio de venta de la misma propiedad dentro de plazos específicos.
Los analistas del mercado de la vivienda utilizan este enfoque relativamente simple para estimar los cambios en los precios de la vivienda durante períodos que se extienden de meses a años. Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de repetición de ventas para proporcionar información sobre el mercado inmobiliario a los compradores de vivienda. y vendedores, inversores inmobiliarios y quienes trabajan en las industrias de vivienda y financiación de viviendas.
Para llevar clave
- El método de repetición de ventas evalúa cómo cambian las valoraciones de viviendas a lo largo del tiempo al centrarse en los diferentes precios de venta de la misma propiedad. Varios índices de precios de viviendas han adoptado el método de repetición de ventas para eliminar el problema de contabilizar las diferencias de precios en viviendas con El método de repetición de ventas no está exento de fallas, ya que restringe los datos a las casas que se han vendido más de dos veces durante el período de la muestra y pasa por alto el hecho de que la misma propiedad puede cambiar con el tiempo.
Comprender el método de repetición de ventas
El mercado de la vivienda se considera uno de los principales indicadores económicos de los Estados Unidos. La condición del mercado inmobiliario y la economía en general están interconectados de muchas maneras. Cuando los precios de los bienes raíces suben, los propietarios de viviendas crecen en confianza y, a menudo, aflojan sus bolsillos, lo que provoca un aumento en el gasto del consumidor. Los desarrolladores también se sienten animados por los signos de una mayor demanda, lo que impulsa el producto interno bruto (PIB) al invertir más en nuevas tierras, materiales y empleos para construir nuevas casas.
Los índices de precios de la vivienda tienen la tarea del trabajo importante y complicado de evaluar las tendencias inmobiliarias. La mayoría de ellos buscan lograr esto mediante el seguimiento de las valoraciones en una región específica durante un cierto período de tiempo. Desafortunadamente, algunos de los cálculos que utilizan estos índices pueden dar como resultado una imagen inexacta de las tendencias de los precios de la vivienda.
Los cálculos defectuosos incluyen elegir muestras aleatorias de casas para rastrear. Estas propiedades pueden no estar a la venta o sus estructuras y tipos podrían ser muy diferentes. Un índice que controlara el precio medio de la vivienda en un área específica, como el Índice Mediano de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) o el Índice Mediano de la Oficina del Censo, no identificaría cambios en la estructura de las viviendas versus factores del mercado externo que pueden afectar el precio.
El método de repetición de ventas entró en escena para superar estos problemas estructurales. Fue creado para rastrear el cambio en el precio de los bienes raíces entre una venta actual y cualquier venta anterior, lo que ayuda a garantizar que lo similar se compare con lo similar.
Ventajas y desventajas del método de repetición de ventas
Los métodos de repetición de ventas calculan los cambios en los precios de las viviendas en función de las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de tratar de tener en cuenta las diferencias de precios en las viviendas con diferentes características. Los métodos de repetición de ventas también ofrecen una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio de venta promedio por área geográfica.
El concepto del método de ventas repetidas fue introducido por primera vez por Martin Bailey, Richard Muth y Hugh Nourse en 1963, y luego modificado por Karl Case y Robert Shiller a fines de la década de 1980.
Sin embargo, el método de repetición de ventas no es en absoluto perfecto. Uno de sus principales inconvenientes es que no tiene en cuenta las viviendas que se vendieron solo una vez durante el período de tiempo informado.
Otra es que una propiedad vendida en dos momentos diferentes durante un período de muestra podría no ser necesariamente idéntica. La misma casa puede haberse deteriorado significativamente o haber sufrido grandes renovaciones, lo que ha afectado su comparabilidad.
Ejemplos del método de repetición de ventas
Quizás el índice de vivienda más conocido que se basa en el método de repetición de ventas es el Índice Nacional de Precios de Viviendas CoreLogic Case-Shiller de S&P. El índice Case-Shiller mide los cambios en el valor del mercado de viviendas residenciales de EE. UU. Al rastrear el precio de compra y el valor de reventa de viviendas unifamiliares que han sufrido un mínimo de dos transacciones de plena competencia.
El índice no tiene en cuenta las construcciones nuevas, los condominios y las cooperativas, y también excluye las transacciones que no se realizan en condiciones de independencia, como las ventas de viviendas entre miembros de la familia a precios inferiores a los del mercado.
Otros índices que utilizan el método de venta repetida incluyen el Índice mensual de precios de la vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), que se basa en los datos de Fannie Mae y Freddie Mac sobre precios de venta de viviendas unifamiliares y evaluaciones de refinanciamiento, y First American Índice de precios de vivienda LoanPerformance de CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA. El principal índice de precios de la vivienda de Canadá, el Índice nacional de precios de la vivienda compuesta, también adopta el método de repetición de ventas.
Los índices como estos generalmente informan cambios en los precios de las viviendas del mes, trimestre y año anteriores. El aumento de los precios de la vivienda indica una demanda creciente, mientras que la disminución de los precios significa una demanda decreciente.
