Subprime La mera mención de la palabra es suficiente para provocar escalofríos a inversores, banqueros y propietarios de viviendas. Y hay una muy buena razón por la cual. Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores de la Gran Recesión. Pero parecen estar regresando con un nuevo nombre: hipotecas no premium.
Existen varios tipos diferentes de estructuras de hipotecas de alto riesgo disponibles en el mercado. ¿Pero una rosa con otro nombre huele tan dulce? Eso puede no ser necesariamente el caso. Siga leyendo para obtener más información sobre estas hipotecas y lo que representan.
Para llevar clave
- Una hipoteca subprime es un tipo de préstamo otorgado a personas con puntajes crediticios bajos que no calificarían para hipotecas convencionales. Las hipotecas subprime ahora están regresando como hipotecas no premium. Las hipotecas de tasa fija, las hipotecas de interés solamente y las hipotecas de tasa ajustable son los principales tipos de hipotecas de alto riesgo. Estos préstamos aún conllevan un gran riesgo debido a la posibilidad de incumplimiento del prestatario. Las nuevas hipotecas no de alto riesgo tienen restricciones impuestas y deben suscribirse adecuadamente.
¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Una hipoteca subprime es un tipo de préstamo otorgado a personas con puntajes crediticios bajos (640 o menos, y a menudo por debajo de 600) que, como resultado de su historial crediticio deficiente, no podrían calificar para hipotecas convencionales.
Existe una gran cantidad de riesgo asociado con cualquier hipoteca de alto riesgo. El término subprime en sí se refiere a los prestatarios y su situación financiera en lugar del préstamo en sí. Los prestatarios de alto riesgo tienen más probabilidades de incumplimiento que aquellos que tienen puntajes de crédito más altos. Debido a que los prestatarios de alto riesgo presentan un mayor riesgo para los prestamistas, las hipotecas de alto riesgo generalmente cobran tasas de interés superiores a la tasa de interés preferencial. Las tasas de interés de las hipotecas de alto riesgo están determinadas por varios factores diferentes: pago inicial, puntaje de crédito, pagos atrasados y morosidad en el informe de crédito del prestatario.
Tipos de hipotecas de alto riesgo
Los principales tipos de hipotecas de alto riesgo incluyen hipotecas de tasa fija con plazos de 40 a 50 años, hipotecas de interés solamente e hipotecas de tasa ajustable (ARM).
Hipotecas de interés fijo
Otro tipo de hipoteca subprime es una hipoteca de tasa fija, otorgada por un plazo de 40 o 50 años, en contraste con el período estándar de 30 años. Este largo período de préstamo reduce los pagos mensuales del prestatario, pero es más probable que vaya acompañado de una tasa de interés más alta. Las tasas de interés disponibles para las hipotecas de interés fijo pueden variar sustancialmente de un prestamista a otro. Para buscar las mejores tasas de interés disponibles, use una herramienta como una calculadora de hipotecas.
Hipotecas de tasa ajustable
Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa de interés fija y luego, durante la vigencia del préstamo, cambia a una tasa variable. Un ejemplo común es el 2/28 ARM. El 2/28 ARM es una hipoteca a 30 años con una tasa de interés fija por dos años antes de ser ajustada. Otra versión típica del préstamo ARM, el 3/27 ARM, tiene una tasa de interés fija por tres años antes de que se vuelva variable.
En estos tipos de préstamos, la tasa flotante se determina con base en un índice más un margen. Un índice de uso común es ICE LIBOR. Con los ARM, los pagos mensuales del prestatario suelen ser menores durante el plazo inicial. Sin embargo, cuando sus hipotecas se restablecen a la tasa más alta y variable, los pagos de la hipoteca generalmente aumentan significativamente. Por supuesto, la tasa de interés podría disminuir con el tiempo, dependiendo del índice y las condiciones económicas, lo que, a su vez, reduciría el monto del pago.
Los BRAZOS jugaron un papel muy importante en la crisis. Cuando los precios de las viviendas comenzaron a caer, muchos propietarios entendieron que sus viviendas no valían la cantidad del precio de compra. Esto, junto con el aumento de las tasas de interés condujo a una gran cantidad de incumplimiento. Esto condujo a un aumento drástico en el número de ejecuciones hipotecarias de hipotecas de alto riesgo en agosto de 2006 y al estallido de la burbuja inmobiliaria que siguió al año siguiente.
Hipotecas de interés solamente
El tercer tipo de hipoteca subprime es una hipoteca de interés solamente. Durante el plazo inicial del préstamo, que generalmente es de cinco, siete o 10 años, los pagos del principal se posponen para que el prestatario solo pague intereses. Puede elegir hacer pagos al principal, pero estos pagos no son obligatorios.
Cuando finaliza este plazo, el prestatario comienza a pagar el capital o puede optar por refinanciar la hipoteca. Esta puede ser una opción inteligente para un prestatario si sus ingresos tienden a fluctuar de un año a otro, o si desea comprar una casa y espera que sus ingresos aumenten en unos pocos años.
Hipotecas de dignidad
La hipoteca de dignidad es un nuevo tipo de préstamo de alto riesgo, en el que el prestatario realiza un pago inicial de aproximadamente el 10% y acepta pagar una tasa de interés más alta por un período determinado, generalmente por cinco años. Si realiza los pagos mensuales a tiempo, después de cinco años, la cantidad que se ha pagado para intereses se destina a reducir el saldo de la hipoteca, y la tasa de interés se reduce a la tasa preferencial.
Hipotecas de alto riesgo
Hipotecas de alto riesgo hoy
Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, era prácticamente imposible que alguien con un puntaje de crédito inferior a 640 obtuviera un préstamo hipotecario. Con la economía estabilizándose, las hipotecas de alto riesgo están regresando. La demanda de los propietarios y prestamistas está aumentando para este tipo de préstamos hipotecarios. Wells Fargo también tomó una posición en el nuevo carro subprime. El banco ahora está aprobando compradores potenciales de viviendas con puntajes de crédito tan bajos como 600 para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Esta vez, sin embargo, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) impone restricciones a estas hipotecas de alto riesgo. Los compradores potenciales de viviendas deben recibir asesoramiento de los compradores de viviendas por parte de un representante aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Otras restricciones impuestas a estas nuevas hipotecas de alto riesgo limitan los aumentos de las tasas de interés y otros términos del préstamo. Todos los préstamos también deben suscribirse adecuadamente.
Las nuevas hipotecas de alto riesgo limitan los aumentos de las tasas de interés y otros términos del préstamo.
También están volviendo a un costo mayor. Ahora, las hipotecas de alto riesgo vienen con tasas de interés que pueden ser tan altas como 8% a 10% y pueden requerir pagos iniciales de hasta 25% a 35%.
Las hipotecas de alto riesgo son riesgosas
Dado que estas hipotecas son específicamente para personas que no califican para una hipoteca de tasa preferencial, lo que generalmente significa que el prestatario tendrá dificultades para pagar el préstamo, la organización o el banco que presta el dinero tiene derecho a cobrar altas tasas de interés para proporcionar una incentivo adicional para que el prestatario pague a tiempo. Pero cuando las personas que pueden haber tenido problemas para manejar la deuda en el pasado solicitan estos préstamos, se enfrentan a un futuro más difícil, por no mencionar el costoso futuro, que aquellos que tienen buenos puntajes de crédito y pueden pagar préstamos con tasas de interés más razonables.
Fusión hipotecaria de alto riesgo
Las hipotecas de alto riesgo y el colapso de alto riesgo suelen ser los culpables del inicio de La Gran Recesión.
Muchos prestamistas fueron liberales al otorgar estos préstamos de 2004 a 2006, como resultado de tasas de interés más bajas, alta liquidez de capital y la posibilidad de obtener muchas ganancias. Al extender estos préstamos de mayor riesgo, los prestamistas cobraron tasas de interés por encima de las primas para compensar el riesgo adicional que asumieron. También financiaron las hipotecas al agruparlas y luego venderlas a los inversores como inversiones reempaquetadas. El fuerte aumento de personas que de repente podían pagar las hipotecas llevó a una escasez de viviendas, lo que aumentó los precios de las viviendas y, por lo tanto, la cantidad de financiamiento que los posibles propietarios necesitarían.
Parecía una espiral siempre ascendente. La desventaja era que se estaban otorgando préstamos a personas que no podían devolverlos. Cuando un gran número comenzó a dejar de pagar sus hipotecas y la tasa de ejecuciones hipotecarias se disparó, los prestamistas perdieron todo el dinero que extendieron. Lo mismo hicieron muchas instituciones financieras que invirtieron mucho en las hipotecas empaquetadas titulizadas. Muchos experimentaron dificultades financieras extremas, incluso la bancarrota.
La crisis de las hipotecas de alto riesgo continuó de 2007 a 2010, transformándose en una recesión global a medida que sus efectos se irradiaron en los mercados financieros y las economías de todo el mundo.
La línea de fondo
Aunque los préstamos de alto riesgo aumentan el número de personas que pueden comprar casas, hace que sea más difícil para esas personas y aumenta las posibilidades de que no paguen sus préstamos. El incumplimiento perjudica tanto al prestatario como a su puntaje de crédito, así como al prestamista.
Los defensores de las nuevas hipotecas de alto riesgo señalan que los compradores de viviendas no están obligados a pagar indefinidamente esos altos porcentajes de interés. Una vez que los compradores puedan demostrar que son capaces de pagar sus hipotecas a tiempo, sus puntajes de crédito deberían aumentar y pueden refinanciar sus préstamos hipotecarios a tasas más bajas. De hecho, muchas personas que sacan ARM están apostando al hecho de que para cuando entre en vigencia la tasa variable, habrán limpiado su informe de crédito en la medida en que califiquen para un financiamiento nuevo y más ventajoso.
