Ventas cortas vs. ejecuciones hipotecarias: una descripción general
Convertirse en propietario es un sueño para muchas personas. Requiere mucho ahorro y mucha disciplina y nunca está de más tener una excelente calificación crediticia. Pero a veces, hay factores que pueden convertir el sueño de una persona en una pesadilla. Puede perder su trabajo o otros ingresos en la familia, las tasas de interés pueden dispararse o terminar teniendo que endeudarse más. Entonces, ¿qué haces para mantenerte bajo control?
Hay dos opciones que tiene como propietario de una vivienda si se atrasa en los pagos de su hipoteca, si tiene una vivienda que está bajo el agua, o ambas: una venta corta o una ejecución hipotecaria. Existen diferentes razones por las cuales un propietario optaría por una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria. El propietario se ve obligado a separarse de la casa en ambos casos, pero la línea de tiempo y otras consecuencias son diferentes en cada situación.
Una venta corta es un proceso voluntario que ocurre cuando el propietario vende la propiedad por un monto que es mucho menor de lo que se debe en la hipoteca. Entonces, un propietario puede terminar vendiendo una casa por $ 175, 000 a pesar de que todavía hay $ 200, 000 en la hipoteca. El monto restante del préstamo —en este caso, los $ 25, 000— menos los costos y honorarios asociados con la venta son la deficiencia. Una ejecución hipotecaria, por otro lado, es involuntaria. En este caso, el prestamista incauta legalmente la casa después de que el prestatario no realiza los pagos. Esta es la última opción para el prestamista, ya que la casa se utiliza como garantía en la nota.
Para llevar clave
- Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias pueden hacer que los propietarios de viviendas paguen sus hipotecas. Las ventas en corto son voluntarias y requieren la aprobación del prestamista. Las ejecuciones hipotecarias son involuntarias, donde el prestamista toma acciones legales para tomar el control y vender la propiedad. responsable de cualquier deficiencia pagadera al prestamista. Las ventas breves permiten a las personas recomprar otra casa, mientras que las ejecuciones hipotecarias afectan la calificación crediticia del prestatario.
Venta corta
Antes de que pueda comenzar el proceso de venta corta, el prestamista que posee la hipoteca debe firmar la decisión de ejecutar una venta corta. Además, el prestamista, generalmente un banco, necesita documentación que explique por qué una venta corta tiene sentido. Esto se debe a que existe la posibilidad de que la institución crediticia pierda mucho dinero en el proceso.
Si se aprueba la venta en corto, el comprador negocia primero con el propietario antes de solicitar la aprobación de la compra del banco. Es importante tener en cuenta que ninguna venta corta puede ocurrir sin la aprobación del prestamista.
Una vez que se aprueba la venta corta y se realiza, el prestamista recibe el producto de la venta. Sin embargo, todavía se requiere que el propietario pague la deficiencia, es decir, lo que quede del préstamo.
Juicio hipotecario
A diferencia de una venta corta, las ejecuciones hipotecarias son iniciadas solo por prestamistas. Los acreedores hipotecarios que se atrasan en sus pagos (entre tres y seis meses) pueden estar sujetos a una ejecución hipotecaria por parte de sus prestamistas, a menos que actualicen sus préstamos. Los procedimientos de ejecución hipotecaria varían según el estado, incluidos los tipos de notificaciones que el prestamista debe proporcionar, así como las opciones que tiene el propietario para actualizar el préstamo. Las leyes también estipulan cuánto tiempo tiene un banco para vender la propiedad.
El prestamista inicialmente toma acciones legales para tomar el control de la propiedad para forzar la venta de la casa. Al hacerlo, el prestamista se mueve contra los prestatarios morosos, con la esperanza de cumplir con su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas en corto, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar cuando el propietario ha abandonado la casa. Si los ocupantes aún no han salido de la casa, el prestamista los desaloja en el proceso de ejecución hipotecaria.
Una vez que el prestamista tiene acceso a la vivienda, ordena su propia tasación y procede con la venta de la vivienda. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como una venta corta, porque al prestamista le preocupa liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también se pueden subastar en ventas de fideicomisarios, donde los compradores ofertan por casas en un proceso público.
Las ventas en corto no dañan la calificación crediticia de una persona, mientras que las ejecuciones hipotecarias pueden permanecer en el informe crediticio de una persona durante siete años.
Consideraciones Especiales
Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias tienen consecuencias para los propietarios de viviendas. Ambos requieren que los propietarios renuncien a sus propiedades, mucho antes de que estén listos para hacerlo. Pero ahí es donde terminan las similitudes.
Las ventas cortas tienden a ser transacciones largas e intensivas en papeleo, a veces demoran hasta un año completo en procesarse. El proceso de ejecución hipotecaria, por otro lado, tiende a ser muy rápido. Como se mencionó anteriormente, los bancos normalmente quieren vender la propiedad rápidamente para recuperar la mayor cantidad de dinero posible.
Si bien las ventas en corto no son perjudiciales para la calificación crediticia de un propietario, las ejecuciones hipotecarias sí lo son. Un propietario que ha realizado una venta corta puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa de inmediato. Sin embargo, una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años. En la mayoría de los casos, los propietarios que experimentan ejecuciones hipotecarias deben esperar un mínimo de cinco años para comprar otra casa.
