¿Qué es un acuerdo de subordinación?
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece que una deuda se clasifica detrás de otra en prioridad para cobrar a un deudor. La prioridad de las deudas puede volverse extremadamente importante cuando un deudor no cumple con los pagos o se declara en bancarrota. Un acuerdo de subordinación reconoce que el reclamo o interés de una parte es superior al de la otra parte en el caso de que los activos del prestatario deben liquidarse para pagar las deudas.
La parte subordinada solo cobrará una deuda adeudada cuando y si la obligación con el prestamista primario se ha satisfecho completamente en caso de ejecución hipotecaria y liquidación.
Cómo funciona un acuerdo de subordinación
Las personas y las empresas recurren a las instituciones de crédito cuando necesitan pedir prestados fondos. El prestamista es compensado cuando recibe pagos de intereses sobre el monto prestado, a menos y hasta que el prestatario no cumpla con sus pagos. El prestamista podría requerir un acuerdo de subordinación para proteger sus intereses en caso de que el prestatario coloque gravámenes adicionales contra la propiedad, como si fuera a sacar una segunda hipoteca.
La "junior" o segunda deuda se conoce como deuda subordinada. La deuda que tiene un mayor reclamo al activo es la deuda senior.
Los prestamistas de deudas senior tienen el derecho legal de recibir un reembolso total antes de que los prestamistas de deudas subordinadas reciban cualquier reembolso. A menudo sucede que un deudor no tiene fondos suficientes para pagar todas las deudas, o una ejecución hipotecaria y una venta no producen suficientes ingresos líquidos, por lo que las deudas de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el reclamo o interés de una parte es superior al de la otra parte en el caso de que los activos del prestatario deben ser liquidados.
Ejemplo de un acuerdo de subordinación
Considere un negocio que tiene $ 670, 000 en deuda senior, $ 460, 000 en deuda subordinada y un valor total de activos de $ 900, 000. La empresa se declara en quiebra y sus activos se liquidan al valor de mercado: $ 900, 000.
Los titulares de deuda senior se pagarán en su totalidad, y los $ 230, 000 restantes se distribuirán entre los titulares de deuda subordinados, generalmente por 50 centavos por dólar. Los accionistas de la empresa subordinada no recibirían nada en el proceso de liquidación porque los accionistas están subordinados a todos los acreedores.
Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas generalmente requieren tasas de interés más altas como compensación por asumir este riesgo.
Para llevar clave
- Un acuerdo de subordinación prioriza las deudas colateralizadas, clasificándose una detrás de otra a los efectos de cobrar el pago de un deudor en caso de ejecución hipotecaria o quiebra. Un acreedor de segunda línea cobra solo cuando y si el acreedor prioritario ha sido pagado en su totalidad. Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas generalmente requieren una tasa de interés más alta como compensación por asumir este riesgo. Los acuerdos de subordinación se emplean comúnmente cuando existen múltiples hipotecas contra una propiedad.
Tipos de acuerdos de subordinación
Los acuerdos de subordinación se pueden utilizar en una variedad de circunstancias, incluidas las complejas estructuras de deuda corporativa.
Los bonos sin garantía sin garantía se consideran subordinados a los bonos garantizados. En caso de que la compañía incumpliera con sus pagos de intereses debido a la quiebra, los tenedores de bonos garantizados recibirían el reembolso de los montos de sus préstamos antes que los tenedores de bonos no garantizados. La tasa de interés de los bonos no garantizados es típicamente más alta que la de los bonos garantizados, generando mayores rendimientos para el inversor si el emisor cumple con sus pagos.
Consideraciones Especiales
Los acuerdos de subordinación son más comunes en el campo de la hipoteca. Cuando un individuo obtiene una segunda hipoteca, esa segunda hipoteca tiene una prioridad menor que la primera hipoteca, pero estas prioridades pueden alterarse refinanciando el préstamo original.
El deudor hipotecario esencialmente lo está pagando y recibe un nuevo préstamo cuando se refinancia una primera hipoteca, por lo que el nuevo préstamo más reciente ahora es el segundo de la línea. El segundo préstamo existente se mueve hacia arriba para convertirse en el primer préstamo. El prestamista de la primera refinanciación hipotecaria ahora requerirá que el segundo prestamista hipotecario firme un acuerdo de subordinación para reposicionarlo en la máxima prioridad para el pago de la deuda. Los intereses prioritarios de cada acreedor cambian por acuerdo de lo que de otra manera se habrían convertido.
El acuerdo firmado debe ser reconocido por un notario y registrado en los registros oficiales del condado para que sea ejecutable.
