Hay muchas cosas diferentes que debe considerar antes de sumergirse y poner su dinero en una inversión específica. Hacer un análisis del valor de la inversión potencial puede ayudarlo a determinar si es una buena opción o no. Este proceso se denomina valoración y ayuda a los inversores a determinar el valor actual y proyectado de un activo. Llevar a cabo un análisis del valor de una inversión significa que necesitará conocer algunas de las métricas de la empresa, así como cierta información sobre la gestión de la empresa. Esto se aplica a empresas de cualquier tipo de industria, incluidas las inmobiliarias. Este artículo analiza las relaciones precio / ganancias (P / E) y cómo se miden en la industria de bienes raíces.
Para llevar clave
- La relación precio / ganancias puede ayudar a los inversores a decidir qué precio de las acciones es apropiado dadas las ganancias por acción generadas por una empresa. Es común que las empresas inmobiliarias establecidas negocien con ganancias futuras de 35x a 45x porque los REIT se evalúan con diferentes métricas en comparación con otras compañías. Los inversores deben recordar que la depreciación de la propiedad puede sesgar las cifras de ganancias de un REIT.
¿Qué es la relación precio-ganancias?
La relación precio / ganancias (P / E) es un elemento importante del análisis fundamental. Es una métrica de valoración comúnmente citada que puede ayudar a los inversores a decidir qué precio de las acciones es apropiado dadas las ganancias por acción (EPS) generadas por una empresa. Los niveles de P / E varían debido a varios factores, incluyendo la tasa de crecimiento y las condiciones macroeconómicas, y las valoraciones son diferentes en todas las industrias. La parte de ganancias de la relación P / E puede referirse a ganancias estimadas finales o adelantadas, y las ganancias previstas generalmente son más influyentes para fines de valoración.
La relación P / E tiende a ser un método analítico preferido porque le da a las ganancias un precio relativo. Esto ayuda a determinar cuándo hay descuentos o si los precios de las acciones se vuelven demasiado asequibles.
Trailer P / E
El P / E final es una valoración basada en los 12 meses anteriores de ganancias reales. Para calcularlo, tomamos el precio actual de la acción y lo dividimos por el EPS final de los últimos 12 meses. Esta cifra de ganancias se puede encontrar tanto en el informe anual como en el estado de resultados. Algunos inversores y analistas prefieren usar esta cifra porque es más precisa, ya que usa cifras reales. Pero tenga en cuenta que el rendimiento pasado no necesariamente apunta al futuro
Adelante P / E
En lugar de utilizar cifras reales del pasado, el P / E a futuro utiliza la orientación de las ganancias futuras y es un indicador prospectivo. Permite a los inversores comparar las ganancias actuales con las futuras, y proporciona una buena imagen de qué tipo de ganancias probablemente informará una empresa en el futuro, sin ningún ajuste o cambio. Pero este método puede ser defectuoso, ya que las empresas pueden ser bastante conservadoras o generosas con sus estimaciones.
Las relaciones P / E a futuro pueden ser defectuosas debido a cuán conservadoras o generosas pueden ser las empresas con sus estimaciones.
Relación precio-ganancias y bienes inmuebles
La determinación del valor de las inversiones inmobiliarias depende del tipo de inversión en cuestión. Cuando se trata de valorar la propiedad física, las personas tienden a hacerlo con evaluaciones, que miden el valor de una propiedad y la tierra en la que se encuentra. Esto se realiza midiendo una serie de criterios que incluyen hogares comparables y servicios disponibles que están cerca.
Pero las empresas inmobiliarias pueden evaluarse utilizando la relación P / E, al igual que las empresas de cualquier otra industria. Aunque el sector inmobiliario no está universalmente definido, generalmente incluye fideicomisos de ingresos inmobiliarios (REIT), administradores de propiedades y promotores inmobiliarios. Es común que las compañías inmobiliarias establecidas negocien con ganancias futuras de 35x a 45x, debido en gran parte al hecho de que los REIT se evalúan con diferentes métricas en comparación con otros tipos de compañías, como los fondos de las operaciones.
Una consideración importante al mirar el P / E de una empresa de bienes raíces es la depreciación, especialmente los REIT. Esta es la cantidad por la cual el valor de una propiedad disminuye a medida que envejece. Debido a que las empresas pueden permitir una cierta cantidad de depreciación de la propiedad con el tiempo y cancelar estas cantidades, lo que puede sesgar las cifras de ganancias.
Diferentes modelos de precio a ganancias
Hay algunos lugares diferentes a los que puede recurrir para obtener algunas relaciones P / E promedio ya calculadas para el sector inmobiliario y otras industrias. Aquí hay dos.
NYU Stern School
La escuela Stern de NYU publica datos de P / E para diferentes industrias y divide los bienes raíces en cuatro categorías y enumera su P / E actual a partir de enero de 2019 de la siguiente manera:
- REIT: 46.15 Desarrollo inmobiliario: 26.50 Bienes inmuebles generales y diversificados: 7.79 Operaciones y servicios inmobiliarios: 57.46
Los datos combinan todos los REIT bajo un mismo paraguas: un total de 238 empresas. Los datos más recientes disponibles de la escuela, como se señaló anteriormente, se publicaron a partir de enero de 2019. El P / E final promedio de 36.58 y el P / E directo de 46.58. Los desarrolladores de bienes raíces operan a un promedio de 18.63x ganancias futuras. Las compañías inmobiliarias generales y diversificadas cotizan a 52.89x ganancias futuras. Las firmas dedicadas a servicios y operaciones inmobiliarias exhiben P / E final de 18.37 y P / E posterior de 13.29.
Finviz.com
La herramienta de selección de acciones en Finviz.com divide las compañías de bienes raíces en categorías industriales algo diferentes. El promedio de P / E hacia adelante entre los desarrolladores de bienes raíces es 19.07 a partir de noviembre de 2019. El P / E hacia adelante para administradores de propiedades es 33.26.
Para los REIT en su conjunto, la mediana de P / E es 19.73. Los subconjuntos dentro de la categoría REIT incluyen minorista, residencial, oficina, industrial, hoteles, atención médica y diversificado. Relaciones medias de P / E específicas de la industria dentro del rango de espacio REIT de -53.22 a 41.99.
