Comprar su primera casa puede ser una experiencia emocionante y estresante. No solo tiene que encontrar el lugar correcto, sino que también tiene que encontrar la hipoteca correcta. Con un inventario bajo en muchos mercados locales y el aumento de los precios de las viviendas en todo el país, encontrar una vivienda asequible puede ser un desafío.
Puede sentir presión para encontrar una casa de inmediato, pero antes de visitar casas y comenzar a hacer ofertas, su financiamiento debe estar en orden. Eso implica asegurarse de que su historial crediticio y su puntaje crediticio, la relación deuda / ingresos y el panorama financiero general convencerán al prestamista de que tiene la solvencia suficiente para pedir dinero prestado.
Muchos compradores por primera vez tienden a dar varios pasos en falso en los procesos de compra de viviendas e hipotecas. Estos son algunos de los errores más comunes para evitar.
1. No mantener pestañas en su crédito
A nadie le gustan las sorpresas, especialmente antes de comprar una casa. Si usted (y / o su cónyuge) tienen problemas de crédito obvios, como un historial de pagos atrasados, acciones de cobro de deudas o deudas significativas, los prestamistas hipotecarios pueden ofrecerle tasas de interés y términos menos que ideales o rechazar su solicitud por completo. Cualquiera de las dos situaciones puede ser frustrante y puede retrasar su línea de tiempo ideal.
Para abordar los posibles problemas de antemano, revise su informe de crédito gratis cada año en annualcreditreport.com de cada una de las tres agencias de informes de crédito: Transunion, Equifax y Experian. Busque errores y discuta cualquier error por escrito con la agencia de informes y el acreedor, incluida la documentación de respaldo para ayudarlo a presentar su caso. Si encuentra elementos negativos actuales pero precisos, como pagos atrasados o cuentas morosas, no hay forma de eliminar esos elementos rápidamente. Permanecerán en su informe de crédito durante 7 a 10 años. Pero puede aumentar su puntaje pagando sus facturas a tiempo, haciendo más que los pagos mensuales mínimos de las deudas y sin maximizar su crédito disponible. Sobre todo, sea paciente; Puede tomar al menos un año mejorar un puntaje de crédito bajo.
Además, verifique si su banco, cooperativa de crédito o proveedor de tarjeta de crédito le da acceso gratuito a su puntaje de crédito. Si su puntaje es inferior a 620, es posible que tenga problemas para obtener la aprobación de una hipoteca convencional. Para calificar para un préstamo de la FHA, necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580 para usar el financiamiento máximo del programa (pago inicial del 3.5%), o un puntaje mínimo de 500 con un pago inicial del 10% requerido.
2. Búsqueda de viviendas antes de obtener la aprobación previa
Cuando encuentras la casa perfecta, no hay tiempo que perder. En muchos mercados calientes, enfrentará múltiples ofertas y una dura competencia. Es poco probable que los vendedores consideren ofertas de compradores que no tienen una carta de aprobación previa de un prestamista. Una carta de aprobación previa muestra a un vendedor que el prestamista ha hecho su debida diligencia para asegurarse de que tiene los medios y la motivación para pagar sus facturas, en función de su historial de crédito y puntaje, ingresos e historial laboral, activos financieros y otros factores clave.
En un mercado competitivo, los vendedores no lo tomarán en serio sin una carta de aprobación previa, y podría perder la casa que realmente desea. Este documento enumera el monto del préstamo para el que califica, su tasa de interés y programa de préstamo, y su monto estimado de anticipo. En algunos casos (especialmente para viviendas de mayor costo o en mercados súper competitivos), los prestamistas pueden pedirle que presente pruebas de los fondos para el pago inicial. La carta de aprobación previa también incluye una fecha de vencimiento, generalmente dentro de los 90 días.
3. No comprar una hipoteca
Los compradores de vivienda pueden dejar mucho dinero sobre la mesa cuando no buscan una hipoteca. Solicitar una hipoteca con algunos prestamistas diferentes le da una mejor idea de lo que puede pagar, y le permite hacer una comparación de manzanas a manzanas de los productos de préstamos, tasas de interés, costos de cierre y comisiones del prestamista. Más importante aún, comprar una hipoteca lo coloca en una mejor posición para negociar con los prestamistas para obtener el mejor trato posible.
Cuando compre prestamistas, preste atención a las tarifas y los costos de cierre, que pueden acumularse en la mesa de cierre. Si bien algunas de las variaciones de precios pueden no parecer grandes en el papel ahora, pueden sumar ahorros de costos significativos durante la vigencia de su préstamo. Tenga en cuenta que algunos prestamistas le ofrecerán "puntos" de descuento, una forma de reducir su tasa de interés por adelantado, lo que aumenta sus costos de cierre. Y otros prestamistas que promueven costos de cierre bajos o nulos tienden a cobrar tasas de interés más altas para compensar la diferencia.
Además de consultar con su institución financiera actual (un banco o cooperativa de crédito), pídale a un corredor de hipotecas que compre las tasas en su nombre. Los corredores de hipotecas no son prestamistas; actúan como un emparejador entre usted y los prestamistas en su red. Pueden ahorrarle tiempo y dinero al comparar varios prestamistas que tienen productos que se adaptan a sus necesidades. Además, vale la pena mirar a algunos prestamistas directos, ya sea en línea o en persona, para ver qué ofrecen.
Al solicitar una hipoteca con varios prestamistas, recibirá estimaciones de préstamos para comparar tasas y costos de cierre de manera paralela. Además, si realiza la mayoría de sus compras de tasas dentro de los 30 días, las múltiples verificaciones de crédito que realizan los prestamistas contarán como una "consulta difícil", como lo llaman los calificadores de crédito, y es poco probable que disminuyan su puntaje de crédito. No hay un número dorado de prestamistas que deba comprar, pero tener entre tres y cinco estimaciones de préstamos disponibles le proporcionará una base sólida para la comparación.
4. Comprar más casa de la que puede pagar
Cuando un prestamista le dice que puede pedir prestado hasta $ 300, 000, no significa que deba hacerlo. Por qué no? Si maximiza su préstamo, sus pagos mensuales podrían no ser realmente manejables. Por lo general, la mayoría de los propietarios potenciales pueden pagar un monto de préstamo entre 2 y 2.5 veces su ingreso bruto anual. En otras palabras, si gana $ 75, 000 por año, es posible que pueda pagar una casa con un precio de entre $ 150, 000 y $ 187, 500. La calculadora de hipotecas de Investopedia puede ayudarlo a estimar los pagos mensuales, lo que es un mejor barómetro de si puede pagar una casa en un cierto rango de precios.
Comprar más casas de las que puede pagar razonablemente puede ocasionarle problemas si tiene que estirar su presupuesto mensual para hacer los pagos de la hipoteca. En otras palabras, puede terminar sintiéndose "pobre en casa" y sentir el remordimiento del comprador. Además, tenga en cuenta que la propiedad de vivienda conlleva gastos adicionales además de los pagos mensuales de la hipoteca. Debe ahorrar para gastos de mantenimiento inevitables, reparaciones, tarifas de asociación de propietarios (si corresponde) y otros costos que no ha tenido que pagar como inquilino.
Estirar su presupuesto mensual para cubrir su hipoteca también puede significar que no puede ahorrar para una emergencia o las reparaciones de la casa, y también consumirá su flujo de efectivo para otras metas financieras.
En pocas palabras: no se fije en el monto máximo del préstamo para el que está aprobado, sino en si puede pagar el pago mensual de la hipoteca a ese precio. Los compradores de vivienda por primera vez pueden ser más cautelosos y comprar una casa por debajo de su presupuesto máximo.
5. No contratar a un agente inmobiliario
Intentar buscar una casa por su cuenta lleva mucho tiempo y es complicado. Un agente inmobiliario profesional y experimentado puede ayudarlo a reducir sus opciones y detectar problemas, tanto con la propiedad física como en el proceso de negociación con los vendedores. Algunos estados requieren un abogado de bienes raíces para manejar la transacción, pero los abogados no lo ayudarán a buscar una casa; pueden ayudarlo a redactar una oferta, negociar el acuerdo de compra y actuar como agente de cierre.
Además, si realiza presentaciones sin su propio agente de bienes raíces, el agente de un vendedor podría ofrecerle representarlo. Esto puede ser incierto porque ese agente no tiene sus intereses en mente; su objetivo es obtener la mejor y más alta oferta para el vendedor. Tener su propio agente, cuyos intereses estén más alineados con los suyos, lo ayudará a tomar decisiones más informadas.
Lo mejor de todo es que el costo de reclutar a un agente no saldrá directamente de su bolsillo. Como comprador, generalmente no paga la comisión del agente comprador. Generalmente, el vendedor lo paga al agente del vendedor, que luego divide la comisión con el agente del comprador.
6. Apertura (o cierre) de líneas de crédito
Todavía se le puede negar una hipoteca incluso después de haber sido preaprobada para una. Los prestamistas hipotecarios verifican su crédito durante la aprobación previa y nuevamente justo antes del cierre antes de darle la luz verde final. Mientras tanto, mantenga el status quo en su crédito y finanzas. Eso significa no abrir nuevas líneas de crédito o cerrar las líneas de crédito existentes. Hacerlo puede reducir su puntaje de crédito y aumentar su relación deuda-ingreso, ambas razones clave para que un prestamista niegue la aprobación final.
En cambio, espere hasta que haya cerrado su casa para obtener nuevas líneas de crédito (como un automóvil o un préstamo para automóviles, o una nueva tarjeta de crédito). Y si bien es excelente pagar una cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo antes de cerrar su casa, cerrar la cuenta elimina ese historial de crédito de su informe. La duración del crédito es uno de los factores clave que utilizan las agencias de informes de crédito para generar su puntaje de crédito. En cambio, deje la cuenta abierta y activa, pero no la use hasta después del cierre. (Nota: algunas compañías de tarjetas de crédito pueden cerrar su cuenta por inactividad a largo plazo, lo que también puede afectar negativamente su crédito. Mantenga las cuentas activas haciendo pequeñas compras que paga de inmediato y en su totalidad todos los meses).
7. Hacer grandes compras a crédito
Al igual que abrir o cerrar líneas de crédito puede afectar su puntaje, también puede aumentar las cuentas existentes. Nuevamente, mantenga su crédito y sus finanzas estables hasta que cierre su casa. Use efectivo en su lugar o, mejor aún, retrase la compra de muebles nuevos o un televisor hasta después del cierre.
Además, desea tener una idea de cómo su presupuesto manejará sus nuevos costos de propiedad de vivienda. Es posible que desee esperar unos meses antes de agregar más pagos mensuales para grandes compras a la mezcla.
8. Moverse por el dinero
Otro gran no-no en la suscripción de hipotecas: hacer grandes depósitos o retiros de sus cuentas bancarias u otros activos. Si los prestamistas ven repentinamente que entra o sale dinero no financiado, podría parecer que obtuvo un préstamo, lo que afectaría su relación deuda-ingreso. Los prestamistas no están preocupados por los depósitos transparentes, como un bono de su empleador o su reembolso de impuestos del IRS. Pero si un amigo le transfiere dinero o recibe ingresos comerciales en su cuenta personal, un prestamista exigirá pruebas para verificar que el depósito no sea un préstamo encubierto. Espere que un prestamista solicite una factura de venta (si el depósito proviene de algo que vendió), un cheque cancelado o un talón de pago.
Puede usar un regalo de un pariente o amigo para el pago inicial. Sin embargo, muchos productos de préstamo requieren una carta de obsequio y documentación para obtener el depósito y verificar que el donante no espera que pague el dinero.
9. Cambio de trabajo
Si bien cambiar de trabajo puede beneficiar su carrera, puede complicar la aprobación de su hipoteca. Un prestamista quiere asegurarse de tener ingresos y empleo estables, y que puede pagar su hipoteca. Si recibió una aprobación previa para una hipoteca basada en ciertos ingresos y trabajo, cualquier posibilidad en el ínterin antes del cierre puede ser una señal de alerta y retrasar su cierre.
Para su aprobación, generalmente debe presentar prueba de dos años consecutivos de empleo estable e ingresos. Cuando cambia de trabajo, ese registro continuo de ingresos y empleo se ve interrumpido, particularmente si toma un trabajo con salarios más bajos. Además, si cambia a un rol que paga el 25% o más de su salario en comisiones, debe demostrar que obtuvo ese ingreso durante dos años consecutivos. Siempre que sea posible, los prestamistas recomiendan esperar para cambiar de trabajo hasta después del cierre de su préstamo. Si eso no es factible, informe a su prestamista de inmediato.
10. Saltarse la inspección de la casa
A menos que tenga mucho efectivo para arreglar una casa y esté dispuesto a arriesgarse a pagar reparaciones imprevistas, renunciar a una inspección de la casa puede ser un error costoso. ¿Por qué? Las inspecciones de viviendas están destinadas a encontrar problemas importantes con una vivienda y lo protegen a usted (el comprador). Si no recibe una inspección, no tendrá ningún recurso si un problema importante, como tuberías agrietadas o daños causados por el agua, emerge después de cerrar una casa. Eso significa que podría estar pagando la factura completa para solucionar esos problemas. Cuando hace una oferta en una casa, puede incluir una contingencia de inspección de la casa que le da una salida libre de penalización del acuerdo si se descubre un problema importante y el vendedor no está dispuesto a solucionarlo antes del cierre.
Con esa contingencia en su lugar, puede retirar su oferta y, por lo general, se le reembolsará el depósito completo. La tarifa de inspección de la vivienda no es reembolsable y, por lo general, la paga el comprador al inspector de la vivienda por adelantado, y puede variar entre $ 300 y $ 500, según la ubicación y el tamaño de la propiedad. Es un pequeño precio a pagar cuando lo comparas con el potencial de desembolsar miles de dólares para reemplazar un horno, calentador de agua, techo u otros artículos de gran valor. Puede considerar inspecciones adicionales, como una inspección de plagas, inspección de moho o radón, o un alcance de alcantarillado, por ejemplo, si su prestamista lo solicita. Estas y otras inspecciones pueden ayudarlo a proteger su inversión y seguridad.
11. No comparar la estimación del préstamo con la divulgación de cierre
La ley requiere que su prestamista le proporcione la divulgación de cierre tres días hábiles antes de su fecha de cierre. Este documento enumera los costos exactos que se espera que pague al cierre, incluidos el pago inicial, los costos de cierre, los detalles y términos del préstamo y otra información importante. Es un documento de cinco páginas, así que tómese el tiempo para compararlo con la estimación inicial del préstamo que recibió para asegurarse de que su prestamista u otras partes involucradas en la transacción no le cobren tarifas adicionales (llamadas tarifas basura).
Además, si ciertas tarifas aumentan más de lo esperado, pídale a su prestamista que le explique por qué. Asegúrese de que los detalles básicos, como su nombre y otra información de identificación, estén enumerados correctamente para que no tenga problemas de papeleo el día de cierre. Si encuentra errores o tarifas adicionales cuestionables o inexplicables, infórmeselo a su prestamista de inmediato para que se puedan abordar esos problemas. En algunos casos, es posible que tenga que retrasar su cierre para garantizar que la documentación se corrija y actualice y que se resuelvan todos los problemas.
La línea de fondo
No quiere sabotear su hipoteca inadvertidamente y la compra de su casa. Algunos de estos errores parecen inocentes, pero pueden desviar su cierre y crear enormes dolores de cabeza. Hable con su prestamista sobre lo que debe hacer desde la aprobación previa hasta el cierre para garantizar un proceso sin problemas. Y trate de mantener todos sus documentos (extractos bancarios, formularios W-2, registros de depósitos, declaraciones de impuestos, recibos de pago, etc.) organizados y actualizados para que pueda proporcionar documentación si su prestamista lo solicita.
Cuando llega el momento de comprar su primera casa, leer y educarse sobre el proceso de préstamos e inmuebles puede ayudarlo a evitar algunos de estos errores y ahorrar dinero en el camino. Además, asegúrese de que la transacción se realice sin problemas al contar con profesionales capacitados y experimentados a su lado para guiarlo. Esto puede aliviar parte del estrés y la complejidad en el camino.
