Hay varias preguntas que los inversores deben hacerse a la hora de invertir su dinero ganado con tanto esfuerzo. ¿Cuánto volverá la inversión? ¿Cuanto cuesta? Pero lo más importante, los inversores deberían preocuparse por su valor. Esto es especialmente cierto cuando considera comprar una propiedad de inversión.
Los ingresos de propiedades relacionadas con la inversión se encuentran en un máximo histórico. Los alquileres ofrecen una fuente creciente de ingresos, y es una forma constante de ganar dinero. Pero antes de entrar en el juego de alquiler de bienes raíces, ¿cómo se hacen las evaluaciones?
Siga leyendo para descubrir algunas de las formas más comunes de valorar propiedades de alquiler de alto nivel.
Para llevar clave
- Determinar el costo y el rendimiento de una propiedad de inversión es tan importante como calcular su valor. Los inversores pueden utilizar el enfoque de comparación de ventas, el modelo de fijación de precios de activos de capital, el enfoque de ingresos y el enfoque de costo para determinar los valores de las propiedades. No existe una solución única para todos, por lo que es posible que deba aplicarse una combinación de estos factores.
4 maneras de valorar una propiedad de alquiler de bienes raíces
El enfoque de comparación de ventas
El enfoque de comparación de ventas (SCA) es una de las formas más reconocibles de valoración de bienes raíces residenciales. Es el método más utilizado por los tasadores y agentes de bienes raíces cuando evalúan las propiedades. Este enfoque es simplemente una comparación de casas similares que se han vendido o alquilado localmente durante un período de tiempo determinado. La mayoría de los inversores querrán ver un SCA durante un período de tiempo significativo para obtener tendencias potencialmente emergentes.
El SCA se basa en atributos o características para asignar un valor de precio relativo. Estos valores pueden basarse en ciertas características, como el número de habitaciones y baños, garajes y / o entradas de autos, piscinas, terrazas, chimeneas, cualquier cosa que haga que una propiedad sea única y destaque. El precio por pie cuadrado es una medida común y fácil de entender. los inversores pueden usar para determinar dónde está su propiedad debe ser valorado En otras palabras, si una casa adosada de 2, 000 pies cuadrados se alquila por $ 1 / pie cuadrado, los inversionistas pueden esperar ingresos razonables en ese estadio, siempre que las casas adosadas comparables en el área también vayan por eso.
Tenga en cuenta que SCA es algo genérico, es decir, cada hogar tiene una singularidad que no siempre es cuantificable. Los compradores y vendedores tienen gustos y diferencias únicos. El SCA está destinado a ser una línea de base o una opinión razonable, y no una herramienta perfecta de predicción o valoración de bienes raíces. También es un método que debe usarse para comparar con hogares relativamente similares. Por lo tanto, no funciona si va a valorar la propiedad que le interesa, es decir, 2, 000 pies cuadrados con garaje, piscina, seis habitaciones y cinco baños completos con otra propiedad que tiene la mitad de la cantidad de habitaciones, no tiene piscina y tiene solo 1, 200 pies cuadrados.
También es importante que los inversores utilicen un tasador certificado o un agente inmobiliario cuando soliciten un análisis comparativo del mercado. Esto mitiga el riesgo de evaluaciones fraudulentas, que se generalizaron durante la crisis inmobiliaria de 2007.
El modelo de fijación de precios de activos de capital
El modelo de fijación de precios de activos de capital (CAPM) es una herramienta de valoración más completa. El CAPM introduce los conceptos de riesgo y costo de oportunidad, tal como se aplica a la inversión inmobiliaria. Este modelo analiza el posible retorno de la inversión (ROI) derivado de los ingresos por alquileres y lo compara con otras inversiones que no tienen riesgo, como los bonos del Tesoro de los Estados Unidos o formas alternativas de inversión en bienes raíces, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
En pocas palabras, si el rendimiento esperado de una inversión libre de riesgo o garantizada excede el ROI potencial de los ingresos por alquiler, simplemente no tiene sentido financiero correr el riesgo de alquilar una propiedad. Con respecto al riesgo, el CAPM considera los riesgos inherentes al alquiler de bienes inmuebles.
Por ejemplo, todas las propiedades de alquiler no son lo mismo. La ubicación y la antigüedad de la propiedad son consideraciones clave. Alquilar propiedades antiguas significa que los propietarios probablemente incurrirán en mayores gastos de mantenimiento. Una propiedad en alquiler en un área de alta criminalidad probablemente requerirá más precauciones de seguridad que un alquiler en una comunidad cerrada.
Este modelo sugiere tener en cuenta estos riesgos antes de considerar su inversión o al establecer una estructura de precios de alquiler. CAPM le ayuda a determinar qué rentabilidad merece por poner en riesgo su dinero.
El enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se enfoca en cuáles son los ingresos potenciales de los rendimientos de propiedades de alquiler en relación con la inversión inicial. El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia para la inversión inmobiliaria comercial.
El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia con la inversión inmobiliaria comercial.
El enfoque de ingresos se basa en determinar la tasa de capitalización anual para una inversión. Esta tasa es el ingreso anual proyectado del multiplicador de renta bruta dividido por el valor actual de la propiedad. Entonces, si un edificio de oficinas cuesta $ 120, 000 para comprar y el ingreso mensual esperado de alquileres es de $ 1, 200, la tasa de capitalización anual esperada es:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 meses) ÷ $ 120, 000 = 0.12 o 12%
Este es un modelo muy simplificado con pocos supuestos. Más que probable, hay gastos de intereses en una hipoteca. Además, los ingresos por alquileres futuros pueden ser más o menos valiosos dentro de cinco años a partir de hoy.
Muchos inversores están familiarizados con el valor presente neto del dinero. Aplicado al sector inmobiliario, este concepto también se conoce como flujo de caja descontado. Los dólares recibidos en el futuro están sujetos al riesgo inflacionario y deflacionario, y se presentan en términos de descuento para dar cuenta de esto.
Enfoque de multiplicador de renta bruta
Este enfoque valora una propiedad de alquiler en función de la cantidad de alquiler que un inversor puede cobrar cada año. Es una forma rápida y fácil de medir si una propiedad vale la inversión. Esto, por supuesto, es antes de considerar cualquier impuesto, seguro, servicios públicos y otros gastos asociados con la propiedad, por lo que debe tomarse con un grano de sal.
Si bien puede ser similar al enfoque de ingresos, el enfoque del multiplicador de renta bruta (GRM) no utiliza el ingreso operativo neto como su tasa de capitalización, sino la renta bruta. La tasa de capitalización del multiplicador de renta bruta es mayor que uno, mientras que la tasa de capitalización para el enfoque de ingresos es un valor porcentual. Para obtener una comparación de manzanas con manzanas, debe mirar los GRM y los ingresos por alquileres de otras propiedades similares a las que le interesan.
Digamos que una propiedad comercial vendida en el vecindario que está buscando por $ 500, 000, con un ingreso anual de $ 90, 000. Para calcular su GRM, dividimos el precio de venta por el ingreso anual de alquiler: $ 500, 000 ÷ $ 90, 000 = 5.56. Puede comparar esta cifra con la que está viendo, siempre que conozca sus ingresos anuales por alquiler. Puede averiguar su valor de mercado multiplicando el GRM por su ingreso anual. Si es más alto que el que se vendió recientemente, es decir, por $ 500, 000, puede que no valga la pena, así que considere seguir adelante.
El enfoque de costos
El enfoque de costo para valorar los bienes raíces establece que la propiedad solo vale lo que razonablemente se puede usar. Se estima combinando el valor del terreno y el valor depreciado de cualquier mejora.
Los evaluadores de esta escuela a menudo adoptan el mejor y más alto uso para resumir el enfoque de costo de los bienes inmuebles. Con frecuencia se usa como base para valorar las tierras vacantes.
Por ejemplo, si usted es un desarrollador de apartamentos que busca comprar tres acres de tierra en un área árida para convertir en condominios, el valor de esa tierra se basará en el mejor uso de esa tierra. Si la tierra está rodeada de campos petrolíferos y la persona más cercana vive a 20 millas de distancia, el mejor uso y, por lo tanto, el valor más alto de esa propiedad no es convertirla en apartamentos, sino posiblemente expandir los derechos de perforación para encontrar más petróleo.
Otro argumento de mejor uso tiene que ver con la zonificación de propiedades. Si la propiedad potencial no se divide en zonas para fines residenciales, su valor se reduce, ya que el desarrollador incurrirá en costos significativos para ser rezonificado. Se considera más confiable cuando se usa en estructuras más nuevas y menos confiable para propiedades más antiguas. A menudo es el único enfoque confiable cuando se miran las propiedades de uso especial.
La línea de fondo
No hay una sola forma de determinar el valor de una propiedad en alquiler. La mayoría de los inversores serios observan los componentes de todos estos métodos de valoración antes de tomar decisiones de inversión sobre propiedades de alquiler. Aprender estos conceptos introductorios de valoración debería ser un paso en la dirección correcta para entrar en el juego de la inversión inmobiliaria. Luego, una vez que haya encontrado una propiedad que le puede generar una cantidad de ingresos favorable, encuentre una tasa de interés favorable para su nueva propiedad utilizando una calculadora de hipotecas. El uso de esta herramienta también le dará cifras más concretas para trabajar cuando evalúe una posible propiedad de alquiler.
