Ya sea que se encuentre en un mercado de compradores o de vendedores, una vez que encuentre una casa que se sienta como en casa, querrá comprarla lo antes posible. Sin embargo, no es tan simple. Muchos problemas financieros determinarán si podrá comprar la casa, así como los términos de su hipoteca. Conocer esta información de antemano lo ayudará a tomar mejores decisiones y hará que su proceso de aprobación de la hipoteca se desarrolle sin problemas y rápidamente.
1. Tener un anticipo suficiente
Su sueño de ser propietario de una casa puede quedar rápidamente destruido si no puede proporcionar una cantidad adecuada de dinero para el pago inicial.
"Los prestamistas han ajustado los requisitos desde la crisis económica de 2008", dice Karen R. Jenkins, una banquera hipotecaria certificada que es la presidenta y directora ejecutiva de KRJ Consulting en Columbia, Carolina del Sur. "Como resultado, los posibles prestatarios que buscan comprar una casa deben tener algo de" piel en el juego "para calificar para una casa", dice Jenkins, dice que la mayoría de los programas de préstamos requieren un pago inicial mínimo de 3.5%.
Es posible que haya conocido personas que compraron casas en el pasado sin un pago inicial, o incluso puede haber sido una de esas personas. Ese es un escenario mucho menos probable hoy, ya que los bancos están tratando de limitar el riesgo de incumplimiento de los prestatarios. "Un prestatario con aspecto en el juego tiene menos probabilidades de incumplimiento cuando las cosas se ponen difíciles", dice Stacey Alcorn, propietaria y directora de felicidad de LAER Realty Partners, con sede en Boston. Por ejemplo, cuando los valores inmobiliarios bajan, un prestatario que ha puesto sus ahorros de toda la vida en esa propiedad tiene más probabilidades de aguantar y resistir la tormenta, esperando que los valores de la propiedad aumenten nuevamente, dice Alcorn. Por otro lado, "un prestatario que ha puesto cero dinero es probable que simplemente se aleje de la propiedad y deje que el banco se encargue de la ejecución hipotecaria".
2. Encuentre una tasa de interés asequible
Durante la vida de su hipoteca, probablemente pagará decenas de miles de dólares solo en intereses. Por lo tanto, encontrar una hipoteca con una tasa de interés baja puede ahorrarle miles de dólares a largo plazo. Una gran herramienta para investigar y comparar las tasas de interés es una calculadora de hipotecas, que le dará una idea de sus costos potenciales incluso antes de reunirse con un corredor de hipotecas.
3. Tener un puntaje de crédito mínimo aceptable
Su puntaje FICO se reflejará si está maximizando sus tarjetas de crédito y pagando sus facturas tarde, lo que puede ser otro obstáculo financiero para los posibles propietarios que necesitan una hipoteca. “Los puntajes FICO le indican al banco su capacidad para pagar sus facturas mensualmente y la cantidad de deuda general que tiene. Si está al límite de todas sus tarjetas de crédito, su puntaje FICO será bajo, y esto perjudicará sus posibilidades de obtener financiamiento porque los bancos no quieren prestar a alguien que vive de las tarjetas de crédito ”, dice Alcorn.
¿Qué se considera un puntaje FICO aceptable? Amy Tierce, vicepresidenta regional de Wintrust Mortgage en Needham, Massachusetts, señala que aunque la FHA ofrece financiamiento a prestatarios con un puntaje de crédito tan bajo como 500, la mayoría de los prestamistas han agregado sus propios requisitos. Por lo tanto, será un desafío encontrar un prestamista que trabaje con un prestatario con un puntaje de crédito inferior a 640.
Sin embargo, las tarjetas de crédito agotadas no son su única preocupación. "Si constantemente tiene 30, 60 o 90 días de retraso en sus otras facturas, sus puntajes de crédito volverán a ser bajos, y los bancos no quieren prestar dinero a alguien, tendrán que rogar por su dinero constantemente", dice Alcorn., agregando que "las cobranzas, la bancarrota o la ejecución hipotecaria de su crédito le dicen al banco que no tiene problemas para incumplir sus compromisos de deuda y, para decirlo de manera simple, no quieren ser los siguientes".
4. Tener una relación deuda-ingreso menor o igual al 43%
Los propietarios que se extienden demasiado pueden terminar comiendo fideos Ramen todos los días en una casa que eventualmente pueden perder. Es importante ser realista sobre lo que puede pagar.
"Los bancos utilizan una relación deuda / ingresos para determinar si un prestatario puede permitirse comprar una casa", dice Alcorn. “Por ejemplo, digamos que un prestatario gana $ 5, 000 por mes. El banco no quiere que su deuda total, incluidos los nuevos pagos de la hipoteca, más los pagos de su automóvil, pagos con tarjeta de crédito y otras obligaciones mensuales, excedan un cierto porcentaje de ese ingreso ”. En enero de 2014, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor introdujo reglas declarando que la relación deuda-ingreso no puede exceder el 43%.
Sin embargo, Alcorn advierte que solo porque el banco considere que puede pagar un pago hipotecario en particular no significa que realmente pueda hacerlo. “Por ejemplo, el banco no sabe que tiene una familia numerosa, o los costos de cuidado de niños, o padres ancianos que está cuidando. Es importante tener una conversación sincera acerca de sus pagos mensuales con su equipo hipotecario para que no se desborde ”.
Jenkins está de acuerdo, y agrega que "hay gastos adicionales relacionados con la propiedad de una casa en los que no puede incurrir mientras alquila. Asegúrese de calcular todos los gastos y deudas mensuales y deje que su presupuesto tome la decisión final sobre lo que puede pagar cómodamente".
5. Tener la capacidad de pagar los costos de cierre
Existen numerosas tarifas asociadas con una hipoteca de la vivienda, y podría tener un rudo despertar financiero si no sabe de antemano qué esperar.
Aunque los costos de cierre varían de un prestamista a otro y de un estado a otro, "los prestatarios pagan la tasación, el informe de crédito, los honorarios del abogado / agente de cierre, los honorarios de registro y los honorarios de procesamiento / suscripción", dice Alcorn, y agrega que los costos de cierre son generalmente del 1% del monto del préstamo.
Sin embargo, Jenkins dice que las tarifas podrían ser de hasta el 3%. “Los prestamistas ahora están obligados a proporcionarle una 'estimación de buena fe' integral de las tarifas en las que incurrirá por un préstamo específico. Las reglas también son más estrictas en cuanto a las estimaciones del prestamista, y hay muy poco espacio para que los honorarios citados cambien en la mesa de cierre ”. Recomienda a los compradores de viviendas que revisen el estimado de buena fe y hagan preguntas si no están seguros de lo que representa un cargo específico..
6. Haber requerido documentación financiera
La documentación insuficiente puede retrasar o incluso detener el proceso de aprobación del préstamo, por lo que debe averiguar qué debe aportar.
"Su prestamista debe tener una lista de verificación completa y completa de la documentación requerida para respaldar su solicitud de préstamo dependiendo de su situación laboral y de ingresos", dice Tierce. “Si está comenzando con una aprobación previa, asegúrese de que el prestamista solicite toda la documentación para el proceso, ya que una aprobación previa sin una revisión exhaustiva de la documentación es inútil. Se puede pasar por alto algo que podría resultar en que su préstamo sea rechazado más adelante si el proceso de aprobación previa no está extremadamente bien documentado ".
¿Qué es la aprobación previa? Según Jenkins, se trata de una "aprobación preliminar basada en lo que el prestatario 'declaró' en la solicitud (ingresos, deudas, activos, empleo, etc.). El proceso de aprobación real valida los ingresos, los activos y las deudas utilizando diversos métodos, como el pago talones, declaraciones de impuestos, extractos bancarios, W2 y verificaciones de empleo ".
Tierce agrega que "en mercados competitivos, los vendedores y los agentes inmobiliarios ni siquiera considerarán una oferta sin saber que el comprador está preaprobado". Se podrían solicitar documentos adicionales en una fecha posterior o durante todo el proceso. “El proceso de suscripción es exhaustivo y algunos documentos pueden plantear preguntas o inquietudes que requieren documentación adicional. Simplemente respire hondo y dele al prestamista todo lo que piden, lo más rápido posible, para que se complete su aprobación ”.
La línea de fondo
Antes de que pueda pensar en comprar la casa de sus sueños, debe asegurarse de que sus finanzas estén en orden y de que se haya preparado sabiamente antes de que comience el proceso de aprobación de hipotecas.
