¿Qué es la inversión en vivienda asequible?
Los inversores inmobiliarios exitosos son más que simples propietarios. Son hábiles ejecutivos de negocios. Los inversores inmobiliarios operan de manera muy similar a los gerentes de cartera y gerentes de negocios que se enfocan en maximizar las ganancias mientras crean valor para los clientes. Este artículo aborda la inversión en vivienda asequible como una estrategia comercial y de inversión. El artículo define primero la vivienda asequible y analiza tres grupos demográficos que representan el mejor mercado objetivo. Luego, el artículo analiza la rentabilidad y comerciabilidad de la vivienda asequible, así como el financiamiento y las implicaciones sociales de la inversión en vivienda asequible.
Para llevar clave
- La vivienda asequible está incluida en las carteras de muchos inversores inmobiliarios en gran parte debido a los créditos fiscales gubernamentales asociados. Los inversores inmobiliarios interesados en viviendas asequibles deben asegurarse de que dicha inversión sea rentable y comercializable en su área. Los inversores deben calcular los costos involucrados en la compra, renovación y mantener una vivienda asequible para determinar si es una propuesta de inversión viable. De hecho, un inversor tendrá las mejores propiedades en áreas deseables a buenos precios para garantizar una demanda y rentabilidad adecuadas.
Comprender la vivienda asequible
El concepto detrás de la vivienda asequible es proporcionar vivienda a aquellos miembros de la sociedad con ingresos limitados. Los propietarios de propiedades reciben créditos fiscales si usan un porcentaje de su propiedad como vivienda asequible (por ejemplo, tantas unidades de alquiler en un edificio). Los inquilinos también reciben asistencia del gobierno para pagar su renta cada mes. Por lo general, cuatro grupos de personas necesitan viviendas asequibles.
Personas mayores y personas con discapacidad
Las personas de 65 años o más y las personas con discapacidad son un porcentaje significativo de la población de los Estados Unidos. Los estudios muestran que estos números están aumentando y alcanzarán niveles récord en los próximos 20 a 30 años. Las personas en estos grupos necesitan una vivienda cercana a los alojamientos públicos y modificada para ayudarlos en la vida cotidiana. Las modificaciones incluyen rampas en lugar de escaleras, baños accesibles para sillas de ruedas, pasamanos y armarios y armarios modificados.
Estudiantes
El creciente número de estudiantes universitarios y universitarios adultos y no tradicionales ha aumentado la necesidad de viviendas fuera del campus. Los estudiantes adultos con familias necesitan viviendas privadas cerca del campus. Los estudiantes internacionales necesitan una vivienda disponible durante todo el año porque es menos costosa y más conveniente que los viajes internacionales frecuentes en vacaciones y vacaciones de verano.
El militar
Los miembros del servicio militar tienen opciones de alojamiento dentro y fuera de la base. La vivienda en la base requiere construcción, administración de la propiedad y mantenimiento del terreno, mientras que la vivienda en la base requiere asistencia de ubicación adicional, construcción personalizada y financiamiento de compra. La carcasa fuera de la base debe estar cerca de la base y ser fácil de mover dentro y fuera. Los inversores militares en vivienda deben estar familiarizados con la contratación federal, así como con las pautas específicas para cada rama de servicio.
Programas de rehabilitación y reingreso
Una sección de la población requiere viviendas de transición. Por ejemplo, las personas sin hogar y las familias, los adictos en recuperación y los recién liberados de las instalaciones correccionales requieren una vivienda a mitad de camino. Algunos adultos y niños en los servicios estatales de protección y programas de salud mental requieren hogares grupales y viviendas en el vecindario. Los apartamentos y pensiones deben ser lo suficientemente grandes como para proporcionar instalaciones adecuadas y privacidad para los residentes, pero también deben facilitar los niveles de seguridad y accesibilidad apropiados para cada grupo.
Requisitos para la inversión en vivienda asequible
La asequibilidad es importante para los inversores porque determina dos cosas cruciales: rentabilidad y comerciabilidad. Los programas de vivienda subsidiada, como la Sección 8, ayudan a las familias de bajos ingresos a pagar el alquiler pagando una parte del precio de mercado de las unidades de alquiler. Los inversores en vivienda asequible deben conocer el ingreso medio de su área para determinar qué tipo de rendimiento podrían obtener al comprar una propiedad y utilizarla para vivienda asequible.
Varias fuentes pueden ayudar a un inversor a determinar el ingreso medio. La Oficina del Censo de los Estados Unidos compila los ingresos promedio de los estados, condados y ciudades. Los sitios web de bienes raíces brindan esta información a las personas interesadas en comprar viviendas en regiones particulares. Por último, la información también está disponible a través de gobiernos estatales y locales, agencias de desarrollo económico y autoridades de vivienda.
- Para alquileres asequibles, calcule el 30% del ingreso medio en su área. Este es su ingreso bruto esperado por unidad de alquiler asequible. Para la propiedad de vivienda asequible, calcule el 35% del ingreso medio por principio, interés, impuesto a la propiedad, seguro de propietario y tarifas de asociación. Luego, calcule el precio de venta esperado deduciendo la cantidad de impuestos, seguros y tarifas según las tarifas vigentes del área. Use la diferencia, el principio y el interés para determinar el precio de compra en función de las tasas de interés vigentes para su área. Un profesional bancario o hipotecario puede ayudarlo a determinar rápidamente estos montos.
Rentabilidad
Para determinar la rentabilidad potencial de una inversión, calcule sus gastos operativos. Para las unidades de alquiler, comience con los impuestos y el seguro que paga como propietario. Incluya todos los servicios públicos, costos de mantenimiento de edificios y terrenos, y costos de transferencia como inspección, certificación de ocupación, registro y otras tarifas requeridas por su condado o municipio.
Para las unidades de venta, determine sus costos de financiamiento, costos de cierre al momento de la adquisición y al momento de la venta, costos de materiales y mano de obra para construcción o rehabilitación, y costos de transferencia.
Tanto para las unidades de alquiler como de venta, determine sus costos de marketing y publicidad. El mejor proyecto fracasará si no puede atraer inquilinos o compradores. Incluso una estrategia publicitaria simple y efectiva costará dinero y tiempo. Considere los costos de hacer negocios que afectan sus resultados.
Luego, determine sus ingresos. Para las unidades de alquiler, use la cantidad de ingresos brutos esperados por unidad asequible. Para las unidades en venta, use el precio de compra determinado anteriormente. Use la fórmula estándar:
Ingresos - Gastos = Beneficio bruto
Considera tu flujo de caja. Si paga servicios públicos, algunos programas permiten que la autoridad que subsidia pague montos adicionales para cubrir una parte de los servicios públicos de los inquilinos. Finalmente, mire su situación de impuesto sobre la renta. La depreciación afectará su obligación tributaria y tendrá diferentes efectos sobre el flujo de efectivo real o la ganancia neta real.
Comercialización
El inversionista de vivienda asequible debe ubicar y modificar unidades que cumplan con las pautas de subsidios de alquiler disponibles a través de las autoridades locales de vivienda. Para los vendedores, enfóquese en minimizar los costos de construcción y rehabilitación de las unidades que se venderán en el mercado.
- Comience con una lógica simple. Si no es rentable, no es comercializable. Lo contrario también es cierto. Aproveche las viviendas embargadas. Hay muchas casas individuales y de dos a cuatro familias que han sido abandonadas debido a ejecuciones hipotecarias. Comuníquese con agencias locales de desarrollo económico que adquieren estas unidades por debajo del costo de mercado y las venden o contratan con desarrolladores locales para rehabilitarlas y revenderlas. Además, conozca los entresijos de las ventas de los Sheriffs en su área. Verifique las pautas para cada condado al que se dirigirá, ya que las pautas pueden diferir entre los condados en la misma región o estado. Estas unidades a menudo se compran en el sitio sin ser vistas y pueden representar costos de rehabilitación significativos y tiempo de respuesta para revender. Trabaje con un agente de bienes raíces y conozca el mercado local de venta por propietario (FSBO). Puede encontrar oportunidades para ventas cortas en las que el vendedor o agente de ventas ha hecho arreglos para un pago hipotecario reducido para facilitar un precio reducido para una venta rápida. Estas unidades pueden ser las menos costosas de reparar y revender.
Los inversores exitosos saben cuándo y cómo moverse en el mercado. No olvide realizar análisis continuos de compra-venta-retención en unidades de alquiler. Si los costos de mano de obra, materiales y financiamiento son altos, ahora puede que no sea el momento de comprar más propiedades. Si hay más inquilinos en su mercado, ahora puede que no sea un momento rentable para comercializar unidades en venta, incluso si las tasas de interés son bajas. Si la renta de mercado y el ingreso medio en su área son altos, ahora puede ser el momento más rentable para retener la propiedad para el ingreso mensual de alquiler que puede generar.
Trate su cartera de bienes raíces como su cartera de jubilación con un poco más de pintura y accesorios.
Financiación
Investigue las diversas alternativas de financiación disponibles para los inversores. Lea los sitios web de Fannie Mae, Freddie Mac y HUD Multifamily Financing. Trabaje con un banquero local y un corredor o asesor de hipotecas comerciales para identificar programas de prestamistas y encontrar inversores privados. Únase a las asociaciones locales de constructores de viviendas, remodelaciones e inversores inmobiliarios. Hágase miembro de la cámara de comercio y afiliarse a agencias de desarrollo económico. Use estas relaciones para identificar el financiamiento público y privado y las asociaciones operativas.
Plan de ACCION
- Ser informado. Aprenda sobre viviendas asequibles en todo el país y en su área. Participe. Haga un mercado para viviendas asequibles. Identifique un nicho en su área y llénelo. Forjar asociaciones con inversores de ideas afines y fuentes de financiación. Ser un inversor rentable. Funciona como gerente de cartera y gerente de negocios. Aplique sabiduría de inversión convencional y consejos de estrategia comercial.
Consideraciones especiales para invertir en viviendas asequibles
Un inversionista de vivienda asequible debe ser un arrendador, un inversionista y un ejecutivo de negocios. Como propietario, incorpore el elemento humano. Recuerde que puede crear un mercado ayudando a las familias y a su comunidad. Como inversor, cree una cartera de bienes raíces de primera clase. Tenga las mejores propiedades, en las áreas más deseadas, a los mejores precios, que generen la mayor ganancia.
Como ejecutivo de negocios, cree una marca, genere buena voluntad y maximice el valor de mercado de su marca no solo en unidades individuales. Recuerde que sus actividades también crean empleos y oportunidades de empleo para trabajadores de la construcción y agentes de ventas inmobiliarias. Sus actividades de comercialización y administración de propiedades ayudan a atraer trabajadores a la fuerza laboral en las áreas donde se encuentran sus unidades. No solo puede crear ganancias personales, sino que también puede crear oportunidades económicas para las personas y las comunidades a través de la inversión en vivienda asequible.
