El préstamo FHA 203 (k) es un producto único que permite a los posibles propietarios de viviendas que no tienen mucho efectivo comprar una propiedad que necesita reparaciones. Pero cuando combina la burocracia de las agencias gubernamentales con los riesgos financieros adicionales asociados con personas promedio (personas que no tienen experiencia en rehabilitación de viviendas) que compran una propiedad en mal estado, el préstamo 203 (k) puede ser una de las hipotecas más desafiantes para ser aprobado para. Este artículo lo guiará a través del proceso para que sepa qué esperar. (Para obtener información general, lea Introducción al préstamo FHA 203 (k) ).
Asegúrese de tener suficiente dinero en efectivo A principios de 2010, solo tiene que presentar un pago inicial del 3.5% del precio de compra de la vivienda más los costos de reparación para comprar una vivienda con este tipo de préstamo. Entonces, si estuviera comprando una casa con un precio inicial de $ 150, 000 y necesitara reparaciones de $ 15, 000, necesitaría el 3.5% de $ 165, 000, o $ 5, 775, como pago inicial.
Asegúrese de ser un candidato sólido para préstamos Por supuesto, también deberá cumplir con los requisitos habituales del prestatario para un préstamo de la FHA, como tener un ingreso estable y verificable y una buena calificación crediticia. Pero, de lo contrario, siempre que pueda realizar los pagos mensuales de la propiedad que desea comprar, no existen requisitos especiales adicionales para calificar para este préstamo. Solo recuerde que es solo para propietarios ocupantes, no para inversores. (Para más información, vea Comprender los préstamos hipotecarios de la FHA ).
Elija el préstamo 203 (k) que mejor se adapte a su situación Antes de solicitar, determine qué tipo de préstamo necesitará. En realidad, hay dos tipos de hipotecas FHA 203 (k): la primera se llama "regular" y está destinada a propiedades que necesitan reparaciones estructurales. El segundo se llama "simplificado" o "modificado". Está diseñado para propiedades que solo necesitan reparaciones no estructurales. Su agente inmobiliario y / o prestamista pueden ayudarlo a tomar esta determinación. Por supuesto, si no conoce la diferencia entre reparaciones estructurales y no estructurales, un proyecto de rehabilitación podría estar muy por encima de su cabeza.
Elija un prestamista Cada vez que solicite una hipoteca subsidiada por el gobierno, ya sea un préstamo VA, un préstamo FHA, una hipoteca verde o un préstamo FHA 203 (k), su elección de prestamistas será algo limitada. Los préstamos FHA 203 (k) en particular no son muy comunes, por lo que muchos prestamistas no sabrán cómo procesarlos o no querrán lidiar con el papeleo adicional y las molestias involucradas. Dado que el proceso de solicitud de préstamos para préstamos 203 (k) es complejo, definitivamente desea trabajar con un prestamista que tenga experiencia con este producto de préstamo especializado.
No todos los prestamistas están aprobados para manejar préstamos 203 (k). La FHA debe otorgar permiso a los prestamistas para ofrecerlos. Para encontrar un prestamista aprobado, consulte la búsqueda de prestamista aprobado de HUD aquí. Asegúrese de marcar la casilla al final de la página para limitar su búsqueda a los prestamistas que han otorgado préstamos 203 (k) en los últimos 12 meses.
Cree su propuesta de rehabilitación Además de los requisitos habituales de solicitud de préstamo hipotecario, como comprobante de ingresos, comprobante de activos e informes de crédito, la solicitud de préstamo 203 (k) requiere la creación de una propuesta de rehabilitación. Su propuesta debe describir el trabajo que se realizará en la propiedad y proporcionar un estimado de costo detallado para cada reparación o mejora. Las exhibiciones arquitectónicas, como un plan de parcela y un plan interior propuesto, son necesarios para cualquier reparación estructural. La lista de verificación de HUD lo guiará a través de los elementos que su propuesta debe abordar. La lista de verificación cubre todas las áreas de la casa que pueden necesitar reparaciones, desde canaletas y entradas hasta pisos y ventanas.
No tiene que contratar profesionales para hacer las reparaciones, pero la FHA dice que el trabajo debe completarse según los estándares profesionales y de manera oportuna. Además, si planea hacer las reparaciones usted mismo, no puede usar el préstamo para pagar su trabajo. Solo puede usar el préstamo para el costo de los materiales si va a hacer el trabajo usted mismo. Si esto suena como un mal negocio, recuerde que el dinero prestado, incluso a una tasa de interés baja, no es dinero gratis, es dinero que tendrá que pagar con intereses. Por lo tanto, siempre que sepa lo que está haciendo y pueda permitirse pasar el tiempo en el proyecto, puede salir adelante haciendo el trabajo usted mismo. Además, puede utilizar el dinero que ahorra al no contratar a contratistas para realizar mejoras adicionales a la propiedad que de otro modo no podría pagar.
Incluso si va a hacer el trabajo usted mismo, su propuesta debe incluir el costo de la mano de obra. ¿Por qué? Porque si algo sale mal y tienes que contratar profesionales después de todo, la FHA quiere que tengas el dinero para contratarlos. (Para obtener algunos consejos útiles, consulte Proyectos de bricolaje para aumentar el valor de la vivienda ).
Obtenga una tasación La vivienda que desea comprar debe evaluarse como lo sería para cualquier préstamo, excepto que el tasador debe estimar cuál será el valor de la vivienda una vez que se realicen las reparaciones y mejoras. Es posible que también se requiera una evaluación tal cual, pero a veces el precio de compra puede sustituir a la evaluación tal cual.
Contratar ayuda Algunas personas optan por contratar a un especialista llamado consultor 203 (k) para que les ayude a completar toda la documentación adicional requerida para este tipo de préstamo, como la preparación de exhibiciones arquitectónicas. La tarifa para contratar a dicho consultor se puede incluir en la hipoteca, siempre que no exceda los límites establecidos por HUD. Por ejemplo, para una casa que requiere reparaciones de $ 15, 001 a $ 30, 000, HUD no espera que el consultor cobre más de $ 600. Sin embargo, es perfectamente aceptable completar todo el papeleo usted mismo, aunque probablemente querrá alguna información de sus posibles contratistas (si está contratando alguno).
¿Vale la pena la molestia? El proceso de solicitud de FHA 203 (k) es mucho trabajo, sin duda. Si le parecen demasiados problemas, es mejor que continúe buscando una casa que esté más cerca de mudarse o que continúe ahorrando hasta que pueda pagar un lugar mejor. Pero si tiene tiempo, energía y paciencia, el préstamo 203 (k) suele ser la única forma de financiar la compra de una propiedad que necesita reparaciones importantes. De lo contrario, necesitará tener suficiente efectivo para pagar la propiedad y las reparaciones directamente. (Para más información, vea Solución de problemas de reparación de viviendas nuevas ).
