Cuando las tasas de interés suben, los inversores buscan cobertura y cualquier buen activo que puedan encontrar. Las inversiones alternativas, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) pueden ser una buena opción, al menos según los datos históricos. Veamos cómo se desempeñaron los REIT durante períodos con tasas de interés altas y bajas.
Un resumen rápido de REIT
Un REIT es un valor que cotiza en bolsa que invierte en bienes raíces a través de propiedades o hipotecas, y cuyo precio fluctúa en las principales bolsas como las de una acción. Como resultado, los REIT ofrecen un alto nivel de liquidez (una cualidad poco común cuando se trata de bienes inmuebles). Los fideicomisos a menudo se especializan en tipos de propiedad específicos, como apartamentos residenciales, edificios comerciales, almacenes o instalaciones hoteleras. Los REIT también están disponibles en variantes regionales, concentrándose en bienes raíces en países / regiones específicos como los Estados Unidos, Europa, China o Japón. (Para obtener más información, consulte: 5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos ).
Los REIT ofrecen muchos beneficios, incluida la diversificación, la liquidez antes mencionada, una pequeña cantidad de inversión y beneficios fiscales (según las leyes locales). (Consulte Invertir en REIT para obtener una explicación más amplia).
REIT Devuelve Vs. Tasas de interés
Un informe de REIT.com muestra un nivel históricamente bajo de correlación (cómo se mueven dos valores en relación entre sí) entre REIT y el mercado de valores. El mismo informe muestra niveles bajos de correlación similares entre los REIT y los rendimientos de los bonos.
(A continuación se muestra una tabla recortada con la correlación REITs-Bond resaltada).
Una comparación histórica similar entre los rendimientos de un índice REIT popular y las tasas de interés de los bonos a 10 años indica una relación inversa. Trazamos los rendimientos anuales del popular índice FTSE NAREIT All REIT contra las tasas de interés de 10 años
Bonos del Tesoro:
Como es evidente en el gráfico anterior que cubre 45 años, el aumento de las tasas de interés parece malo para los retornos de REIT y viceversa. Durante los períodos de altas tasas de interés de 1980-1985, los rendimientos de los REIT fueron más bajos, mientras que se dispararon después de 2008 cuando las tasas de interés tocaron mínimos históricos.
Sin embargo, hay otros factores y otras observaciones detalladas a considerar, que pueden indicar rendimientos positivos para las inversiones de REIT incluso durante la era de las tasas de interés altas. Profundice en períodos de tiempo específicos cuando las tasas de interés eran altas y surgen observaciones interesantes:
Desde 1981, las tasas de interés han estado en una tendencia a la baja; Hubo algunos picos esporádicos en los años intermedios, pero en general ha sido una disminución constante (aunque, a partir de octubre de 2018, han comenzado a subir nuevamente) para las tasas de interés. Con cada período de cinco o 10 años que pasa, un rango más bajo de tasas de interés se considera "alto".
- 1979-1984: Este período registró tasas de interés en el rango alto de 10% - 14%. El rendimiento de REIT también estuvo en el rango alto de 9% - 32%.1991-1997: Este período vio un nuevo rango de altas tasas de interés, que varió de 6% - 8%. El rendimiento del Índice REIT estuvo en el rango del 12% - 36%, con la excepción del 1% durante 1994.2000-2001: El siguiente rango de interés alto fue durante el período 2000-2001, cuando las tasas oscilaron alrededor del 5.5%. Los rendimientos de los REIT oscilaron entre 16% y 26%.
¿Cómo les fue a las tarifas REIT durante los períodos intermedios de bajo interés?
- 1973-1974: Las tasas de interés fueron comparativamente más bajas, desde 6.9% a 7.4% (en comparación con el rango alto de 10% a 14% en los años siguientes). Los REIT tuvieron un mal desempeño con pérdidas anuales en el rango de -42% a -27%.1998-1999: Las tasas de interés estuvieron en el rango de 4% - 5.5%, y los retornos de los REITs todavía fueron negativos a la tasa de -18% a -6%.2007-2012: a medida que las tasas de interés cayeron progresivamente del 4% a menos del 2%, los REIT obtuvieron pérdidas anuales constantes en el rango de -45% a -5%, con solo una excepción de los retornos positivos en 2009.
Estas observaciones indican que los REIT pueden no depender realmente de los escenarios de tasas de interés. Los rendimientos de las inversiones REIT en realidad pueden permanecer libres de variaciones en las tasas de interés.
Beneficios REIT para inversores
Hay otros beneficios de los REIT, que los convierten en una buena opción de inversión incluso durante períodos de alto interés:
- Oportunidad de ingresos: los REIT se consideran valores basados en el rendimiento. Si bien pueden apreciar el precio, una parte considerable de los retornos REIT proviene de dividendos. Los REIT evitan tener que pagar impuestos corporativos si distribuyen al menos el 90% de sus ingresos a los titulares de sus unidades. Esta exención de impuestos da como resultado una distribución regular de los ingresos por dividendos a los accionistas de REIT, y los rendimientos netos efectivos son a menudo más altos que los de los bonos (o acciones), incluso en casos de altas tasas de interés. Diversificación global: los REIT ofrecen exposición a los mercados mundiales. Desde la década de 1990, el Reino Unido, Singapur, Japón, Australia, los Países Bajos, Sudáfrica y muchos otros países han habilitado las listas REIT, lo que permite a los inversores tener exposición en los mercados inmobiliarios de naciones extranjeras. Por ejemplo, si el mercado inmobiliario local en los tanques de EE. UU. Debido a los efectos de las tasas de interés más altas, un inversor estadounidense con exposición al mercado inmobiliario de Singapur puede beneficiarse si posee REIT en bienes inmuebles de Singapur en su cartera. Exposición específica del sector: en caso de aumento de las tasas de interés, no todos los subsectores dentro del sector inmobiliario pueden verse afectados negativamente. Por ejemplo, los alquileres residenciales pueden sufrir, pero los centros comerciales en ubicaciones privilegiadas pueden no sufrir. Un estudio cuidadoso del mercado inmobiliario, los impactos de las tasas de interés en un subsector específico y en REIT específicos basados en su tenencia de propiedad subyacente, puede hacer que la inversión en REIT sea rentable sin importar el impacto en la tasa de interés. (Para obtener más información, consulte: 3 REIT de hoteles que superaron al mercado y REIT residenciales, de atención médica y de oficina ).
La línea de fondo
Después de observar los patrones de correlación y los datos históricos, parece que los rendimientos de los REIT siguen siendo independientes de los períodos de tasa de interés. Después de un estudio cuidadoso y una selección adecuada de los subsectores inmobiliarios y las regiones geográficas, los inversores pueden considerar los REIT como una buena alternativa a las acciones y bonos tradicionales, que son muy sensibles a las tasas de interés.
