¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada?
Una obligación hipotecaria colateralizada (CMO) se refiere a un tipo de garantía respaldada por hipotecas que contiene un conjunto de hipotecas agrupadas y vendidas como una inversión. Organizados por vencimiento y nivel de riesgo, los CMO reciben flujos de efectivo a medida que los prestatarios reembolsan las hipotecas que actúan como garantía de estos valores. A su vez, los CMO distribuyen pagos de capital e intereses a sus inversores en función de normas y acuerdos predeterminados.
Obligación Hipotecaria Garantizada (CMO)
Comprender las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)
Las obligaciones hipotecarias garantizadas consisten en varios tramos, o grupos de hipotecas, organizados por sus perfiles de riesgo. Como instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener diferentes saldos de capital, tasas de interés, fechas de vencimiento y potencial de impago. Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden las propiedades. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y un tamaño diferentes y se emiten bonos con cupones mensuales. El cupón realiza pagos mensuales de principal y tasa de interés.
Para llevar clave
- Las obligaciones hipotecarias colateralizadas son valores de deuda de inversión que consisten en hipotecas empaquetadas organizadas de acuerdo con sus perfiles de riesgo. Son similares a las obligaciones de deuda colapsadas, que son una colección más amplia de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros. Las OCM jugaron un papel destacado durante la crisis financiera de 2008 cuando se hincharon en tamaño.
Para ilustrar, imagine que un inversor tiene un CMO compuesto por miles de hipotecas. Su potencial de ganancias se basa en si los titulares de hipotecas pagan sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios dejan de pagar sus hipotecas y el resto realiza los pagos como se esperaba, el inversionista recupera su capital e intereses. Por el contrario, si miles de personas no pueden hacer los pagos de su hipoteca y entrar en ejecución hipotecaria, la OCM pierde dinero y no puede pagarle al inversionista.
Los inversores en CMO, a veces denominados Conductos de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria (REMIC), desean obtener acceso a los flujos de efectivo de la hipoteca sin tener que originar o comprar un conjunto de hipotecas.
Obligaciones hipotecarias garantizadas frente a obligaciones de deuda garantizadas
Al igual que las OCM, las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) consisten en un grupo de préstamos agrupados y vendidos como un vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que los CMO solo contienen hipotecas, los CDO contienen una gama de préstamos como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso hipotecas. Tanto los CDO como los CMO alcanzaron su punto máximo en 2007 justo antes de la crisis financiera mundial, y sus valores cayeron bruscamente después de ese momento. Por ejemplo, en su apogeo en 2007, el mercado de CDO valía $ 1.3 billones, en comparación con $ 850 millones en 2013.
Las organizaciones que compran CMO incluyen fondos de cobertura, bancos, compañías de seguros y fondos mutuos.
Obligaciones hipotecarias garantizadas y la crisis financiera mundial
Emitidos por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, los CMO eran complejos e involucraban muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, los inversores tenían más probabilidades de centrarse en los flujos de ingresos ofrecidos por los CMO en lugar de la salud de las hipotecas subyacentes. Como resultado, muchos inversores compraron CMOs llenas de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas en poder de prestatarios cuyos ingresos no fueron verificados durante el proceso de solicitud y otras hipotecas riesgosas con alto riesgo de incumplimiento.
El uso de las OCM ha sido criticado como un factor precipitante en la crisis financiera de 2007-2008. El aumento de los precios de la vivienda hizo que las hipotecas parecieran inversiones a prueba de fallos, lo que atrajo a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y de mercado llevaron a un aumento de las ejecuciones hipotecarias y los riesgos de pago que los modelos financieros no predecían con precisión. Las secuelas de la crisis financiera mundial dieron como resultado un aumento de las regulaciones para los valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y FINRA introdujeron nuevas regulaciones que mitigan el riesgo de estos valores mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.
