¿Qué son los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS)?
Los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) son productos de inversión de renta fija respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales. CMBS puede proporcionar liquidez a inversores inmobiliarios y prestamistas comerciales por igual.
Debido a que no hay reglas para estandarizar las estructuras de CMBS, sus valoraciones pueden ser difíciles. Los valores subyacentes de CMBS pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de diversos términos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares y bienes inmuebles comerciales. CMBS puede ofrecer menos riesgo de prepago que los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), ya que el plazo de las hipotecas comerciales generalmente es fijo.
Cómo funcionan los valores comerciales respaldados por hipotecas
Al igual que con las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), los CMBS están en forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman una única garantía comercial respaldada por hipotecas actúan como garantía en caso de incumplimiento, con capital e intereses transferidos a los inversores. Los préstamos generalmente están contenidos en un fideicomiso y están muy diversificados en sus términos, tipos de propiedad y montos. Los préstamos subyacentes que se titulizan en CMBS incluyen préstamos para propiedades como edificios de apartamentos y complejos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo fideicomiso.
Por lo general, un préstamo hipotecario es una deuda sin recurso: cualquier deuda comercial o de consumo que está garantizada solo por una garantía. En caso de incumplimiento, el prestamista no puede embargar ningún activo del prestatario más allá de la garantía.
Debido a que los CMBS son vehículos de inversión complejos, requieren una amplia gama de participantes del mercado, incluidos inversores, un administrador primario, un administrador maestro, un administrador especial, un titular de certificado directivo, fideicomisarios y agencias de calificación. Cada uno de estos jugadores desempeña un papel específico para garantizar que CMBS funcione correctamente.
El mercado CMBS representa aproximadamente el 2% del mercado total de renta fija de los Estados Unidos.
Tipos de CMBS
Las hipotecas que respaldan a CMBS se clasifican en tramos de acuerdo con sus niveles de riesgo de crédito, que generalmente se clasifican de mayor a mayor calidad. Los tramos de la más alta calidad recibirán pagos tanto de intereses como de principal y tienen el menor riesgo asociado. Los tramos más bajos ofrecen tasas de interés más altas, pero los tramos que asumen más riesgo también absorben la mayor parte de la pérdida potencial que puede ocurrir a medida que los tramos bajan de rango.
El tramo más bajo en una estructura CMBS contendrá los préstamos más riesgosos, y posiblemente especulativos, de la cartera. El proceso de titulización que está involucrado en el diseño de una estructura CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite a los bancos emitir más préstamos en total, y brinda a los inversores un acceso fácil a los bienes raíces comerciales al tiempo que les da más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales.
Sin embargo, los inversores deben comprender que, en caso de incumplimiento de uno o más préstamos en un CMBS, los tramos más altos deben pagarse por completo, con intereses, antes de que los tramos más bajos reciban fondos.
Para llevar clave
- Los CMBS están garantizados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales. Los valores respaldados por hipotecas comerciales están en forma de bonos, y los préstamos subyacentes generalmente están contenidos en fideicomisos. Los préstamos en un CMBS actúan como garantía, con el capital y los intereses pasados a los inversores, en caso de incumplimiento.
Crítica de CMBS
Por lo general, solo los inversores muy ricos invierten en CMBS porque aquí no hay muchas opciones para el inversor promedio. Es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) que inviertan únicamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de sus carteras en CMBS.
Requisitos para CMBS
En diciembre de 2016, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA) introdujeron nuevas regulaciones para mitigar algunos de los riesgos de CMBS mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.
