Los programas de participación directa (DPP) son inversiones agrupadas no negociadas que invierten en bienes raíces o empresas relacionadas con la energía que buscan fondos durante un período prolongado de tiempo. Los DPP tienen una vida limitada, generalmente de cinco a 10 años y tienden a ser inversiones pasivas. Según un reciente DPPs de CNBC, "… están emergiendo como una clase de activos alternativos para los inversores minoristas, típicamente generando un flujo de ingresos del 5% al 7%". En el entorno actual de bajas tasas de interés, este tipo de flujo de ingresos es atractivo.
¿Qué son los DPP y qué necesitan saber los inversores y asesores financieros sobre ellos antes de invertir?
Flujo de ingresos
La mayoría de los DPP proporcionan a los inversores un flujo de ingresos de la empresa subyacente. Estos pagos de dividendos pueden surgir de pagos de alquiler de bienes raíces, pagos de hipoteca, arrendamientos de equipos, pagos de arrendamiento de petróleo y gas u otras fuentes de ingresos basadas en el negocio subyacente del DPP. (Para más información, vea: Inversiones alternativas: una mirada a los pros y contras ).
Reglas de participación de inversores
Las restricciones a los inversores que son elegibles para invertir en DPP variarán. Generalmente hay mínimos para los ingresos y el patrimonio neto. En algunos casos, los DDP se incluirán en las normas de los inversores acreditados para el estado correspondiente y la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Cada programa DDP también puede tener restricciones adicionales además de las del organismo regulador apropiado que restringe quién puede y quién no puede invertir. Estas restricciones generalmente se aplican debido a la naturaleza ilíquida de los DPP en lugar de basarse en su riesgo de inversión.
Inversiones ilíquidas
Los inversores en DPP deben comprender que se trata de inversiones ilíquidas. Deben estar preparados para mantener su dinero invertido durante un período de años, generalmente hasta que la inversión se liquide y les distribuya el dinero de los inversores más cualquier ganancia que no se haya pagado previamente. Los REIT no negociados son un ejemplo. Generalmente hacen distribuciones, pero el dinero no está disponible para los inversores hasta que el fondo enumere sus acciones públicamente o liquide el fondo. La naturaleza ilíquida de los DPP puede ser una ventaja en tiempos turbulentos en el mercado, como los que estamos experimentando actualmente. (Para obtener más información, consulte: Inversiones alternativas: Guía del cliente del asesor financiero).
Negociados versus no negociados
Los DPP son en su mayoría vehículos de inversión no negociados. No se negocian en la Bolsa de Nueva York ni en ninguna bolsa de inversión pública similar. El mercado secundario para estas inversiones es limitado o inexistente. Keith Allaire, director gerente de Robert A. Stanger and Co., un banco de inversión y asesor para la industria de DPP, dijo en el artículo de CNBC: "los productos negociados tienden a centrarse en el sentimiento del mercado, mientras que los no negociados se centran en lo subyacente valor."
DPP Statistics
Según el artículo de CNBC, los tipos más comunes de DPP actualmente son:
- REIT no cotizados: aproximadamente el 65% del mercado de DPP. Las empresas de desarrollo empresarial (BDC) no cotizadas, que son instrumentos de deuda para pequeñas empresas, representan aproximadamente el 32% del mercado. Programas de petróleo y gas, como regalías o deducciones fiscales. Programas de arrendamiento de equipos en diversas industrias.
La Asociación del Programa de Inversiones compiló algunas estadísticas de la industria hasta finales de 2014:
- Más de 30, 000 asesores financieros utilizaron REIT o BDC no cotizados en sus prácticas. Más de 1.2 millones de inversionistas tenían REIT o BDC no cotizados en su cartera de inversiones. Aproximadamente $ 16, 900 fue el tamaño promedio de la cuenta. El 43% (o $ 9.2 mil millones) se invirtió a través de cuentas calificadas.
REIT no negociados
Los REIT no negociados han sido objeto de críticas en los últimos años por parte de la SEC y otros. En agosto de 2015, la SEC publicó este boletín para inversores. Como me dijo el jefe de un fondo local de inversión inmobiliaria privada, el hecho de que el inversor haya realizado bien una inversión como un REIT no negociado no significa que fuera una inversión adecuada para ellos. Varios corredores de bolsa importantes han impuesto restricciones sobre el uso de REITS no negociados. (Para obtener más información, consulte: Descripción general de REIT no negociados ).
¿Son apropiadas las DPP?
Los asesores financieros en su mayor parte quieren hacer lo que sea en el mejor interés de sus clientes. Esto significa ayudarlos a alcanzar sus objetivos financieros, tanto a corto como a largo plazo. Invertir en productos DPP puede ser una buena ruta para algunos inversores que buscan rendimiento y que tienen la capacidad de invertir una parte de su cartera en un vehículo de inversión que carece de liquidez.
Por su naturaleza, muchos DPP sirven como inversiones alternativas a través de su correlación relativamente baja con las inversiones largas tradicionales en acciones y bonos. En el actual entorno de inversión volátil que hemos visto durante el año pasado y especialmente a principios de 2016, hay un renovado interés en alternativas de todo tipo. (Para obtener más información, consulte: Por qué las alternativas a través de Wirehouse están creciendo ).
Los asesores financieros deben realizar la debida diligencia debida sobre estos productos e ir más allá de si el DPP simplemente cumple con un estándar de idoneidad. Ellos, o al menos su empresa, deben examinar completamente a aquellos que ofrecen la inversión y su historial, así como la tesis económica de la inversión subyacente.
La línea de fondo
Los DPP han sido proclamados como una nueva clase de activos por algunos. Pueden ofrecer un rendimiento sólido y un flujo de caja que es muy deseable para muchos inversores. Corresponde a los asesores financieros asegurarse de que cualquier DPP sea adecuado para sus clientes antes de sugerirlos como una opción de inversión. (Para obtener más información, consulte: Inversiones alternativas: ¿cuándo agregan valor a una cartera? )
