Hay dos instituciones colosales en la industria hipotecaria de los Estados Unidos: Fannie Mae y Freddie Mac. La mayoría de la gente ha oído hablar de ellos, pero pocos entienden lo que hacen o el papel importante que desempeñan en el financiamiento de la vivienda estadounidense. La mayoría de las personas tampoco comprende el riesgo sistemático potencial que representan para todo nuestro sistema financiero. discutiremos lo que hacen, su estado de empresa patrocinada por el gobierno (GSE), sus misiones públicas y cómo se benefician. Luego exploraremos el peligro que estos gigantes podrían representar para el mercado hipotecario de EE. UU. Si no logran gestionar su riesgo de manera efectiva. Recuerde, cuando los gigantes caen, son los campesinos quienes son aplastados.
Lo que hacen
Fannie Mae y Freddie Mac compran y garantizan hipotecas a través del mercado hipotecario secundario. No originan ni dan servicio a hipotecas.
Los originadores de hipotecas venden hipotecas directamente a Fannie Mae y Freddie Mac, o intercambian grupos de hipotecas con ellos a cambio de valores respaldados por hipotecas (MBS) respaldados por esas mismas hipotecas, pero que conllevan la garantía adicional del pago oportuno del capital e intereses al titular de seguridad. Cuando los originadores de hipotecas venden hipotecas a Fannie Mae o Freddie Mac, o venden los MBS que se les han devuelto, a su vez libera los fondos utilizados para originar esas hipotecas para que los originadores puedan crear aún más hipotecas. Fannie Mae y Freddie Mac también invierten mucho en sus propios MBS en lo que se conoce como sus carteras retenidas.
En resumen, facilitan el flujo de dinero de Wall Street a Main Street.
VER: Detrás de escena de su hipoteca
Empresas patrocinadas por el gobierno
Fannie Mae y Freddie Mac son GSE. Ambos fueron creados por actos del Congreso; Fannie Mae en 1938 y Freddie Mac en 1970. Ambas son empresas que cotizan en bolsa y están constituidas para servir en una misión pública. Sus acciones cotizan en la Bolsa de Nueva York con los símbolos FNM y FRE, respectivamente. Si bien son empresas que cotizan en bolsa, debido a sus estatutos, tienen los siguientes vínculos con el Gobierno Federal:
- Ambas compañías tienen una junta directiva compuesta por 18 miembros, cinco de los cuales son nombrados por el presidente de los Estados Unidos. Para respaldar su liquidez, el secretario del Tesoro está autorizado, pero no está obligado, a comprar hasta $ 2.25 mil millones en valores de cada compañía. Ambas compañías están exentas de impuestos estatales y locales.
Debido a estos vínculos, el mercado tiende a creer que los valores emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac tienen la garantía implícita del gobierno de los Estados Unidos. En otras palabras, el mercado cree que si algo saliera mal en Fannie Mae o Freddie Mac, el gobierno de los Estados Unidos intervendría para rescatarlos. Esta garantía implícita se refleja en lo barato que pueden acceder al financiamiento. Fannie Mae y Freddie Mac pueden emitir deuda corporativa, conocida como "obligaciones de agencia", con rendimientos más bajos que otras instituciones.
Propósito público y misión de Fannie Mae y Freddie Mac
Según sus estatutos, el propósito público de Fannie Mae y Freddie Mac es facilitar el flujo constante de fondos hipotecarios de bajo costo.
Sus cartas incluyen lo siguiente:
- Su enfoque singular es el mercado hipotecario residencial. No pueden entrar en líneas de negocios no relacionadas o descontinuar el apoyo al mercado hipotecario residencial. Las hipotecas que compran y garantizan deben estar por debajo de un monto especificado por la Oficina de Supervisión de la Empresa Federal de Vivienda (OFHEO). Se les prohíbe ingresar al negocio de otras compañías de financiamiento de viviendas, por ejemplo, la originación de hipotecas. Deben cumplir con las metas anuales establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Estos objetivos se centran en viviendas de ingresos bajos y moderados y viviendas para minorías. Están sujetos a requisitos de capital mínimo y basados en el riesgo y a exámenes anuales de OFHEO.
El sitio web de Freddie Mac afirma que su misión es proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado inmobiliario. El sitio web de Fannie Mae afirma que su misión es expandir la vivienda asequible y llevar capital global a las comunidades locales para servir al mercado inmobiliario de los Estados Unidos. (Para seguir leyendo sobre bienes raíces, vea Invertir en bienes raíces , Transacciones de bienes raíces inteligentes y nuestro tutorial Explorando inversiones inmobiliarias ).
Empresas con fines de lucro con una misión pública
No se equivoquen: Fannie Mae y Freddie Mac son impulsados por las ganancias, como exigen sus accionistas. Mientras cumplen su misión pública, obtienen sus ganancias de dos maneras principales: garantizar los ingresos por comisiones y las carteras retenidas.
- Primero, cubramos los ingresos por honorarios de garantía, o "honorarios g". Fannie Mae y Freddie Mac retienen un cierto porcentaje de cada pago de hipoteca por cada hipoteca que han garantizado un pago oportuno de capital e intereses a un titular de MBS (inversor). Por ejemplo, cada pago mensual de la hipoteca se puede desglosar en capital e intereses. El capital y los intereses, según lo recaudado por un administrador hipotecario, se transfieren a una de las dos compañías, digamos Fannie Mae. Fannie Mae luego pasa el capital y los intereses al titular de la garantía respaldada por hipotecas; sin embargo, mantiene un cierto porcentaje del interés como tarifa de garantía, generalmente entre 0.12% y 0.50% anualmente. Piense en ello como una póliza de seguro. Con suerte, Fannie Mae recauda más en ingresos por comisiones de garantía de lo que paga a sus tenedores de valores respaldados por hipotecas debido a incumplimientos del prestatario. Es una póliza de seguro muy grande. Al final del año 2006, las dos compañías tenían garantías de crédito por $ 2.9 billones de MBS, según el Secretario del Tesoro Robert K. Steel (15 de marzo de 2007 Testimonio ante el Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes de EE. UU. Sobre la Reforma GSE).
En segundo lugar, Fannie Mae y Freddie Mac tienen enormes carteras retenidas de hipotecas y MBS. Invierten mucho en sus propios valores y en los de los demás. Debido a su garantía federal implícita, como se discutió anteriormente, pueden emitir deuda con rendimientos más bajos que otras corporaciones para financiar sus carteras retenidas. En otras palabras, pueden ganar spreads en sus carteras que son potencialmente mayores que otras instituciones debido a esta ventaja de financiación. Decir que el tamaño de sus carteras es enorme es insuficiente. En su 2006, las carteras hipotecarias combinadas de las dos compañías fueron de $ 1.4 trillones, nuevamente según Steel (15 de marzo de 2007).
Supervisión sobre Fannie Mae y Freddie Mac
Fannie Mae y Freddie Mac están regulados por la OFHEO y el HUD. OFHEO regula la seguridad financiera y la solidez de Fannie Mae y Freddie Mac, incluida la implementación, aplicación y monitoreo de sus estándares de capital y la limitación del tamaño de sus carteras retenidas. OFHEO también establece los límites anuales de préstamos conformes. HUD tiene la responsabilidad de la misión de vivienda de Fannie Mae y Freddie Mac. Todos los nuevos programas de préstamos en los que puedan participar (compra y / o garantía) deben ser aprobados por HUD. Además, HUD establece metas anuales para que Fannie Mae y Freddie Mac lleven a cabo su misión de vivienda. Estos objetivos se centran en viviendas de ingresos bajos y moderados y viviendas para minorías.
¿Demasiado riesgo concentrado en dos empresas con vínculos federales?
No hay duda de que Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan papeles críticos en nuestro sistema de financiamiento de viviendas. Sin embargo, existe el peligro de tener tanto riesgo concentrado en solo dos empresas. Manejan una inmensa cantidad de riesgo de crédito y tasa de interés. Si algo salió mal con sus prácticas de gestión de riesgos y / o gestión de cartera, no hay duda de que se sentiría dolor y estrés en todos los mercados financieros de todo el mundo. Muchos críticos sienten que, debido a su tamaño y la complejidad de administrar el riesgo hipotecario, representan un riesgo sistemático demasiado grande para nuestra economía. Además, algunos creen que Fannie Mae y Freddie Mac tienen una ventaja injusta debido a su garantía federal implícita que les permite emitir deuda a tasas de interés no disponibles para otras corporaciones, específicamente, que es esta garantía implícita la que les ha permitido a Fannie Mae y Freddie Mac crecer tanto
En pocas palabras, existe el peligro de que a las dos compañías se les haya permitido asumir demasiado riesgo a expensas potenciales del contribuyente estadounidense. Para poner las cosas en perspectiva, según el secretario del Tesoro Steel, a fines de 2006, Fannie Mae y Freddie Mac tenían aproximadamente $ 4, 3 billones de exposición al crédito hipotecario, que era aproximadamente el 40% del total de la deuda hipotecaria pendiente en los Estados Unidos (15 de marzo de 2007) O visto de otra manera, las dos compañías tienen $ 5, 2 billones de deuda y obligaciones MBS pendientes, superando los $ 4, 9 billones de deuda pública del gobierno de los EE. UU., Según el presidente del consejo de administración de la Reserva Federal, Ben Bernanke (abril de 2007).
Además, nadie afirmó que ni el riesgo de crédito ni el riesgo de tasa de interés de una hipoteca se manejan o mitigan fácilmente mediante el uso de derivados.
Conclusión
En el verano de 2007, el mercado de todas las hipotecas, excepto las garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac, se detuvo por completo, enfatizando la importancia de los roles desempeñados por las dos compañías. En el otoño de 2007, Freddie Mac conmocionó al mercado al anunciar grandes pérdidas relacionadas con el crédito, alimentando el fuego por el argumento de que las dos compañías representan un riesgo tremendo para todo el sistema financiero. ¿Los beneficios que Fannie Mae y Freddie Mac crean para el propietario estadounidense superarán los riesgos que representan para todo nuestro sistema financiero y para el contribuyente estadounidense? Sólo el tiempo dirá.
Para conocer estas dos instituciones, consulte Beneficio de la deuda hipotecaria con MBS .
