Los compradores de viviendas que pretenden financiar la compra de una vivienda con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) a veces reciben una desagradable sorpresa: no se les permitirá comprar una propiedad en particular porque no cumple con los requisitos de la FHA. ¿Por qué existen estos requisitos, cuáles son y pueden remediarse para que los compradores puedan comprar las casas que desean?
Por qué la FHA establece estándares mínimos de propiedad
Cuando un comprador de vivienda saca una hipoteca, la propiedad sirve como garantía para el préstamo. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario eventualmente ejecutará la hipoteca y tomará posesión de la casa. Luego, el prestamista venderá la casa para reclamar la mayor cantidad posible del dinero que aún se adeuda del préstamo. El proceso de ejecución hipotecaria tiene 6 fases.
Exigir que la propiedad cumpla con los estándares mínimos protege al prestamista. Significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y exigir un precio más alto si el prestamista tiene que embargarla. Al mismo tiempo, este requisito protege al prestatario: significa que no tendrá que cargar con ruinosas facturas de reparación desde el principio y, con un lugar fundamentalmente sólido para vivir, el prestatario tiene más incentivos para hacer pagos durante tiempos financieros difíciles. para mantener la casa
¿Qué son los estándares mínimos de propiedad?
Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), la FHA exige que las propiedades financiadas con sus productos crediticios cumplan con los siguientes estándares mínimos:
- Seguridad: el hogar debe proteger la salud y la seguridad de los ocupantes. Seguridad: la casa debe proteger la seguridad de la propiedad. Solidez: La propiedad no debe tener deficiencias físicas o condiciones que afecten su integridad estructural.
Luego, HUD describe las condiciones que la propiedad debe cumplir para cumplir con estos requisitos. Un tasador observará la condición de la propiedad durante la tasación requerida de la propiedad e informará los resultados en el formulario de tasación de la FHA. Las evaluaciones de propiedades son uno de los muchos requisitos que los compradores cumplen antes de llegar a un acuerdo.
Para viviendas unifamiliares independientes, el tasador debe usar un formulario llamado Informe Uniforme de Evaluación Residencial. El formulario le pide al tasador que describa las características básicas de la propiedad, como la cantidad de historias, el año en que se construyó, los metros cuadrados, la cantidad de habitaciones y la ubicación. También requiere que el tasador "describa la condición de la propiedad (incluyendo reparaciones necesarias, deterioro, renovaciones, remodelaciones, etc.)" y pregunta: "¿Hay deficiencias físicas o condiciones adversas que afecten la habitabilidad, solidez o integridad estructural de ¿la propiedad?" El formulario de evaluación de la unidad de condominio es similar pero tiene preguntas específicas de condominio sobre las áreas comunes, la asociación de propietarios, el número de unidades ocupadas por el propietario, etc.
La FHA no requiere la reparación de defectos cosméticos o defectos menores, mantenimiento diferido y desgaste normal si no afectan la seguridad o solidez del hogar. La FHA dice que los ejemplos de tales problemas incluyen, entre otros, los siguientes:
- Pasamanos faltantes Puertas de salida agrietadas o dañadas que de otro modo podrían funcionar Vidrio de la ventana agrietado Superficies de pintura defectuosas en casas construidas después de 1978 (debido a riesgos de pintura con plomo) Fugas menores de plomería (como grifos que gotean) Acabados o revestimientos de pisos defectuosos (desgastados a través del acabado, alfombras muy sucias)) Evidencia de daños previos (no activos) por destrucción de insectos / organismos de la madera donde no hay evidencia de daños estructurales no reparados Encimeras rotas o desgastadas Yeso, yeso u otros materiales de pared y techo dañados en hogares construidos después de 1978 Mala mano de obra Peligros de roturas (agrietados o aceras parcialmente abultadas, alfombras mal instaladas) Espacios de arrastre con escombros y basura Falta de una superficie de entrada para todo clima
Sin embargo, hay muchas áreas donde la FHA requiere que se solucionen los problemas para que se cierre la venta. Estos son algunos de los problemas más comunes que probablemente enfrentarán los compradores de vivienda.
Electricidad y calefacción
- La caja eléctrica no debe tener cables deshilachados o expuestos. Todas las habitaciones habitables deben tener una fuente de calor que funcione (excepto en algunas ciudades selectas con inviernos suaves).
Techos y áticos
- El techo debe mantener la humedad afuera. Se debe esperar que el techo dure al menos dos años más. El tasador debe inspeccionar el ático en busca de posibles problemas del techo. El techo no puede tener más de tres capas de techo. Si la inspección revela el necesita reparaciones en el techo, y el techo ya tiene tres o más capas de techo, la FHA requiere un techo nuevo.
Calentadores de agua
El calentador de agua debe cumplir con los códigos de construcción locales y debe comunicarse con la propiedad.
Peligros y molestias
Una serie de condiciones entran en esta categoría. Incluyen, pero no se limitan a lo siguiente:
- Suelo contaminado Proximidad a un sitio de desechos peligrosos Pozos de petróleo y gas ubicados en la propiedad Tráfico pesado Ruido y peligros del aeropuerto Otras fuentes de ruido excesivo Proximidad a algo que podría explotar, como una línea de petróleo de alta presión Proximidad a líneas de alto voltaje Proximidad a una torre de transmisión de radio o TV
Acceso a la propiedad
La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y adecuado para peatones y vehículos, y la calle debe tener una superficie para todo clima para que los vehículos de emergencia puedan acceder a la propiedad bajo cualquier condición climática.
Solidez estructural
Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda conducir a daños estructurales futuros debe remediarse antes de que se pueda vender la propiedad. Estos incluyen construcción defectuosa, humedad excesiva, fugas, descomposición, daños por termitas y asentamiento continuo.
Amianto
Si un área de la casa contiene asbesto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA requiere una inspección adicional por parte de un profesional en asbesto.
Baños
La casa debe tener inodoro, lavabo y ducha. (Este requisito puede sonar tonto, pero te sorprendería lo que las personas llevarán consigo cuando se les ejecute una hipoteca y qué vándalos robarán de una casa vacía).
Accesorios
La evidencia anecdótica sugiere que la FHA requiere que las propiedades tengan electrodomésticos de cocina que funcionen, particularmente una estufa que funcione. Sin embargo, los documentos de la FHA no mencionan ningún requisito con respecto a los electrodomésticos.
Remedios para compradores de viviendas por debajo de los estándares mínimos
¿Qué debe hacer un comprador de casa después de enamorarse de una propiedad que tiene uno de estos problemas potencialmente mortales?
El primer paso debe ser pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede permitirse hacer reparaciones, tal vez el precio de compra se pueda aumentar para que los vendedores recuperen su dinero al cierre. Por lo general, la situación funciona al revés: si una propiedad tiene problemas importantes, el comprador solicitará un precio más bajo para compensar. Sin embargo, si la propiedad ya tiene un precio por debajo del mercado o si el comprador lo desea lo suficiente, aumentar el precio para garantizar que las reparaciones se completen y la transacción cerrada podría ser una opción.
Si el vendedor es un banco, es posible que no esté dispuesto a hacer reparaciones. En este caso, el trato está muerto. La propiedad tendrá que ir a un comprador en efectivo o un comprador que no sea de la FHA cuyo prestamista les permitirá comprar la propiedad en las condiciones actuales.
Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una mejor propiedad que cumpla con los estándares de la FHA. Esta realidad puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y propiedades limitadas en su rango de precios. Desafortunadamente, a veces es la única solución.
Algunos compradores de vivienda pueden obtener la aprobación de un producto de préstamo diferente. Un préstamo que no sea de la FHA puede proporcionar más margen de maniobra en qué condiciones puede estar la propiedad, pero el prestamista seguirá teniendo sus propios requisitos, por lo que esto no es una garantía. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203 (k), que permite la compra de una casa que tiene problemas importantes.
La línea de fondo
Los préstamos de la FHA facilitan que los prestatarios califiquen para una hipoteca, pero no necesariamente hacen que sea más fácil comprar una propiedad. Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una mejor propiedad que cumpla con los estándares de la FHA, un proceso que puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y pocas propiedades en su rango de precios.
Sin embargo, los prestatarios de la FHA que saben qué esperar cuando compran una casa pueden restringir su búsqueda a propiedades que probablemente cumplan con las pautas de la FHA, o al menos evitan depositar sus esperanzas en una propiedad que necesita reparaciones antes de evaluarla.
