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- Indicadores de tasa de hipoteca Establecer una tasa de hipoteca Puntaje de crédito Ingreso estable e historial de empleo Razón de deuda a renta Razón de préstamo a valor y pago inicial Prestamistas de compras Bloquear su tasa Negociar su tasa
Una consideración crucial a medida que compra hipotecas es obtener la mejor tasa de interés posible. Las tasas de interés determinan el costo de su hipoteca durante la vida del préstamo, por lo que obtener la tasa más baja por adelantado hace que su préstamo sea más asequible.
La tasa de interés (también llamada "tasa hipotecaria") es el interés cobrado por un préstamo hipotecario, calculado como un porcentaje del monto total de su préstamo. Los prestamistas generalmente establecen tasas de interés y pueden ser fijas o variables. Los promedios de tasas hipotecarias fluctúan con las condiciones del mercado. Además, sus finanzas y el tipo de préstamo para el que califica determinan el precio de su tasa de interés.
Otra tasa le da una mejor idea de cuánto cuesta realmente una hipoteca: la tasa de porcentaje anual o APR. El APR evalúa el costo total de una hipoteca y se calcula como un porcentaje del monto total del préstamo. Incluye la tasa de interés, las comisiones del prestamista, los puntos de descuento y otros cargos por préstamos. Preste mucha atención al APR porque es una visión más holística de cuánto cuesta realmente su préstamo anualmente.
Sus pagos mensuales de la hipoteca incluirán dos componentes: capital e intereses.
El saldo principal es el monto del préstamo, que disminuye durante el período de reembolso de su hipoteca.
El interés que paga al comienzo de su préstamo tiende a ser más alto que el principal, pero la cantidad de interés disminuye con el tiempo a medida que paga el saldo de su principal.
Otros componentes de su pago hipotecario mensual pueden incluir impuestos a la propiedad, seguro hipotecario privado (si es requerido por su préstamo), seguro de propietario y cuotas de asociación de propietarios. Algunos de estos elementos pueden transferirse a su pago mensual de la hipoteca o pagarse por separado.
Indicadores de tasa de hipoteca
Averiguar cómo se establecen las tasas hipotecarias puede parecer complejo, pero hay indicadores clave para observar.
Una es la tasa preferencial, que representa la tasa promedio más baja que los bancos ofrecen para crédito. Los bancos usan la tasa preferencial para préstamos interbancarios y también pueden ofrecer tasas preferenciales a sus prestatarios más solventes. La tasa preferencial generalmente sigue las tendencias en la tasa de fondos federales de la Reserva Federal y generalmente es aproximadamente un 3% más alta que la tasa de fondos federales actual.
Otro indicador para los prestatarios es el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Si el rendimiento de los bonos aumenta, las tasas hipotecarias también suelen aumentar. Lo inverso es lo mismo; Si el rendimiento de los bonos cae, las tasas hipotecarias generalmente seguirán su ejemplo. Aunque la mayoría de las hipotecas se calculan en función de un plazo de 30 años, después de 10 años, muchas hipotecas se pagan o se refinancian para una nueva tasa. Por lo tanto, el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años puede ser un buen estándar para medir las tasas. Puede usar la calculadora de hipotecas de Investopedia para estimar los pagos mensuales de la hipoteca.
Establecer una tasa de hipoteca
Cuando un prestamista le ofrece una hipoteca, asume un cierto nivel de riesgo que podría incumplir, lo que significa que no podrá pagar el préstamo. Cuanto más riesgoso se considere un préstamo o prestatario, mayor será el prestamista que establecerá la tasa para compensar ese riesgo. Una tasa más alta ayuda al prestamista a recuperar el monto inicial del préstamo más rápidamente para proteger sus inversiones. Pero los prestamistas no eligen arbitrariamente un porcentaje. Evalúan de cerca su crédito y perfil financiero, así como sus ingresos y tipo / monto de préstamo, para evaluar su solvencia.
Puntaje de crédito
Su puntaje de crédito ayuda a determinar su tasa de interés y el monto de su préstamo. Un puntaje de crédito más alto indica que usa el crédito de manera responsable, generalmente paga sus facturas a tiempo y no está usando todo su crédito disponible. También significa que es más probable que pague sus deudas que alguien que constantemente tiene problemas para pagar las cuentas a tiempo o maximiza sus líneas de crédito.
He aquí un vistazo a cómo los precios de sus préstamos y los pagos mensuales pueden fluctuar según el rango de puntaje FICO. FICO es el modelo de calificación crediticia que la mayoría de los prestamistas utilizan para evaluar a los prestatarios.
El siguiente cálculo es un promedio nacional basado en un monto de préstamo de $ 300, 000 para un préstamo fijo a 30 años a partir del 12 de marzo de 2018.
| Puntaje FICO | ABR | Mensualidad | Total de intereses pagados |
| 760-850 | 4.117% | $ 1, 453 | $ 236, 937 |
| 700-759 | 4.339% | $ 1, 491 | $ 236, 937 |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1, 523 | $ 248, 247 |
| 660-679 | 4, 73% | $ 1, 561 | $ 262, 078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1, 640 | $ 290, 374 |
| 620-639 | 5, 706% | $ 1, 742 | $ 327, 243 |
Como puede ver, cuanto más bajo es el puntaje de crédito del prestatario, mayor es la tasa de porcentaje anual (APR), lo que aumenta el pago mensual y la cantidad de intereses pagados durante la vida del préstamo.
Antes de solicitar una hipoteca, obtenga su propio informe de crédito (puede obtener un obsequio una vez al año visitando annualcreditreport.com). Busque errores o señales de alerta, como cuentas vencidas, pagos atrasados o cuentas en cobranzas. Si encuentra errores, discuta con el acreedor que informa y la agencia de crédito. Si tiene un historial de pagos atrasados, vuelva a la normalidad pagando esas cuentas a tiempo todos los meses, en su totalidad, siempre que sea posible, o más del mínimo. Además, deberá obtener sus puntajes de crédito de cada una de las tres principales agencias de informes de crédito: Equifax, Experian y Transunion. Verifique con su banco actual o compañía de tarjeta de crédito para ver si ofrecen puntajes FICO de forma gratuita, o puede comprar los puntajes directamente de cada una de las tres agencias por una tarifa nominal.
Conocer sus puntajes ahora puede ayudarlo a planificar mejor su presupuesto y cronograma de compra de vivienda. Por ejemplo, si su puntaje FICO está por debajo de 620, tendrá más dificultades para calificar para muchos productos de préstamos convencionales, aunque calificará para un préstamo de la FHA y otros productos. Es posible que necesite tomarse unos meses para trabajar en su crédito para aumentar su puntaje y poder calificar para mejores tasas de interés y plazos. Por supuesto, las tasas de interés pueden subir o bajar dependiendo de las condiciones del mercado, por lo que, mientras tanto, querrás estar atento a cualquier gran salto.
Comprender cómo es probable que su puntaje afecte su tasa puede evitar que se registre accidentalmente en una hipoteca que es menos ventajosa de lo que merece. Algunos prestamistas de alto riesgo (fuentes de financiamiento que otorgan hipotecas con altas tasas de interés a los prestatarios con mal crédito) comercializan en gran medida a los posibles compradores de vivienda. Su conocimiento del mercado lo protegerá si uno de estos prestamistas se le acerca y tiene puntajes de crédito que deberían comprarle mejores tasas y términos de los que le ofrecen.
Ingresos estables e historial de empleo
Los prestamistas generalmente desean ver dos años consecutivos de ingresos estables y empleo para asegurarse de que pueda pagar los pagos de su hipoteca y pagar el préstamo a largo plazo. Si es un empleado asalariado, los prestamistas solicitan formularios W2 y declaraciones de impuestos federales de los últimos dos años para verificar sus ingresos. Los prestamistas también verifican con su empleador para verificar cuánto tiempo ha trabajado allí. Si sus ganancias han bajado o ha tenido brechas en el empleo en los últimos dos años, los prestamistas son escépticos sobre su capacidad de pagar una hipoteca y es posible que tenga problemas para obtener una aprobación previa de la hipoteca.
Del mismo modo, los prestatarios autónomos tienen que saltar más obstáculos para obtener una hipoteca. Si trabaja por cuenta propia, espere pagar tasas de interés más altas que las que ve en línea; esas tasas son para prestatarios que se consideran más solventes debido a sus ingresos constantes y verificables y sus excelentes puntajes de crédito. Los prestamistas generalmente también tienen reglas más estrictas para verificar el ingreso del trabajo por cuenta propia. No solo tendrá que presentar declaraciones de impuestos federales durante dos años, sino que también deberá presentar una declaración firmada de un contador, una hoja de ganancias / pérdidas y otra documentación para mostrar suficientes ingresos comerciales.
Los prestamistas utilizan su historial de empleo e ingresos para calcular su relación deuda-ingreso, que desempeña un papel clave en la determinación de su tasa hipotecaria. Si puede mostrar prueba de sus ingresos para un préstamo de documentación completa, obtendrá tasas y términos más competitivos que otros tipos de préstamos para prestatarios independientes, como un préstamo sin documentación o un préstamo de ingresos declarados / activos declarados.
Relación deuda-ingreso
Los prestamistas se preocupan por la cantidad de deuda que tiene en relación con su ingreso mensual bruto. Para calcular la relación deuda / ingreso de un prestatario, o DTI, los prestamistas evalúan dos fórmulas: una "relación inicial" y la "relación final". La proporción inicial (también llamada proporción de vivienda) combina todos los meses los costos de vivienda (pago de la hipoteca, seguro del propietario de vivienda, impuestos a la propiedad, tarifas de HOA, etc.) luego dividen la suma por su ingreso bruto mensual. Por otro lado, el índice de fondo (o deuda total) combina todas las cuotas mensuales y las deudas revolventes (piense en tarjetas de crédito, préstamos para automóviles y préstamos estudiantiles), así como el pago hipotecario propuesto, y divide la suma entre su monto bruto mensual ingresos.
Al evaluar estos índices, los prestamistas presumen que cuanto mayor sea su índice DTI, más probabilidades hay de que no cumpla con su préstamo. En general, los prestamistas quieren ver una relación de front-end no superior al 28% y una relación máxima de back-end del 36%. Algunos productos de préstamos permiten a los prestatarios tener una relación DTI más alta. Los préstamos de la FHA, por ejemplo, permiten una relación de fondo de hasta el 43%.
Relación préstamo-valor y anticipo
Cuando compra una casa, se espera que realice un pago inicial como pago inicial de capital en una casa. Si bien los productos de préstamo tienen varios requisitos de pago inicial, cuanto mayor sea su pago inicial, menor será su relación préstamo-valor o LTV. Los índices LTV más bajos (generalmente inferiores al 80% del monto del préstamo) le otorgan tasas hipotecarias más bajas. Nuevamente, se reduce a minimizar el riesgo del prestamista. Si tiene más capital inicial en su hogar porque ha invertido más dinero y tiene una relación LTV más baja, los prestamistas están menos preocupados por su riesgo de incumplimiento. Sin embargo, si ha ahorrado poco para el pago inicial y está financiando la mayor parte (o incluso la totalidad) del monto del préstamo, los prestamistas pueden perder más dinero si no paga su hipoteca, por lo que cobran tasas de interés más altas.
Los programas de pago inicial bajo ayudan a muchos compradores que no han ahorrado mucho efectivo, pero estos compradores generalmente pagan tasas de interés más altas que aquellos que llegan a la mesa de cierre con un pago inicial más alto.
Prestamistas de compras
Enganchar las tasas más bajas y elegir la mejor hipoteca para usted implica hacer su tarea. Compare con varios tipos de prestamistas y mire varios productos de préstamos para encontrar las tasas más bajas y los mejores términos. Además, preste atención a las tarifas del prestamista y los costos de cierre, que pueden acumularse en la mesa de cierre. Si bien algunas de las variaciones de precios pueden no parecer grandes en el papel, pueden sumar ahorros de costos significativos durante la vigencia de su préstamo. Tenga en cuenta que algunos prestamistas le ofrecerán "puntos" de descuento, una forma de reducir su tasa de interés por adelantado, lo que aumenta sus costos de cierre. Y otros prestamistas que promueven costos de cierre bajos o nulos tienden a cobrar tasas de interés más altas para compensar la diferencia durante la vida del préstamo.
Además de consultar con su institución financiera actual (un banco o cooperativa de crédito), pídale a un corredor de hipotecas que compre las tasas en su nombre. Los corredores de hipotecas no son prestamistas; actúan como mediadores entre usted y los prestamistas en su red. Pueden ahorrarle tiempo y dinero al comparar varios prestamistas que tienen productos que se adaptan a sus necesidades. Además, vale la pena contactar a algunos prestamistas directos, ya sea en línea o en persona, para ver qué ofrecen. No hay un número mágico de prestamistas que deba comprar, pero las estimaciones de préstamos de tres a cinco deberían proporcionarle una base sólida para la comparación.
Al solicitar una hipoteca con varios prestamistas, recibirá estimaciones de préstamos para comparar tasas y costos de cierre de manera paralela. Además, si realiza la mayor parte de sus compras de tasas dentro de los 30 días, las múltiples verificaciones de crédito que realizan los prestamistas contarán como una sola consulta y es poco probable que disminuyan su puntaje de crédito.
Bloqueando su tarifa
Cuando acepta una oferta, tiene la opción de fijar su tasa de interés con un prestamista. Un bloqueo de tasa es cuando un prestamista acuerda garantizar una tasa de interés específica en el momento del bloqueo durante un cierto período de tiempo. Esto le da tiempo para finalizar y cerrar la compra y el préstamo de su vivienda, y recibir la misma tasa independientemente de si las tasas suben o bajan en el ínterin. Un bloqueo de tasas lo protege si las tasas de interés aumentan antes de llegar al cierre; por el contrario, si las tasas de interés disminuyen, no disfrutará del beneficio. Los bloqueos de tarifas generalmente son válidos por hasta 60 días, pero este plazo puede ser más largo o más corto dependiendo del prestamista.
En general, es más prudente fijar una tarifa después de haber firmado un acuerdo de compra. Si no encuentra una casa de inmediato, el tiempo está pasando en su acuerdo de bloqueo de tarifas y puede expirar antes de hacer una oferta. Entonces tendría que pagar por una extensión, que puede ser costosa. Hablando de costos, los bloqueos de tasa estándar dentro de los 60 días son generalmente gratuitos, o un prestamista le cobrará una tarifa fija o un porcentaje del monto del préstamo por este servicio. Los bloqueos de tasas generalmente cuestan entre el 0, 25 y el 0, 50% del monto del préstamo (aproximadamente unos cientos de dólares). Si solicita un bloqueo de tarifa a más largo plazo, espere pagar una tarifa más alta.
Negociando su tarifa
Es posible negociar tasas de interés más bajas con los prestamistas, pero necesita comparar precios para hacerlo con éxito. Los prestatarios con un crédito sólido, un historial estable de ingresos y empleo, y bajos índices de LTV y DTI generalmente tienen más poder de negociación que otros prestatarios. Si tiene estimaciones de préstamos de varios prestamistas, puede intentar pedirles a algunos prestamistas que bajen las tasas o reduzcan algunas tarifas de cierre para ganar su negocio. No hay garantía de que tenga éxito, pero no está de más preguntar si es un prestatario calificado.
Otra estrategia para obtener una tasa más baja es comprarla pagando “puntos”. Los puntos son esencialmente intereses prepagos, y pagar este costo por adelantado puede ayudarlo a ahorrar miles durante la vida del préstamo si planea quedarse. Un punto es igual al 1% del monto prestado. Por ejemplo, si el monto de su préstamo es de $ 200, 000, un punto de descuento es de $ 2, 000 y dos puntos de descuento son de $ 4, 000. Por lo general, pagar un punto de descuento puede reducir su tasa de hipoteca en un 0.25%, pero esta cantidad puede variar según el prestamista.
La línea de fondo
Encontrar la tasa hipotecaria más baja implica investigar y comparar precios. Y no es la única consideración para encontrar el préstamo hipotecario adecuado. Preste mucha atención a los costos de cierre, que incluyen los honorarios de un prestamista. La estimación de su préstamo resumirá todos estos artículos línea por línea. Para asegurarse de obtener los mejores términos y tasas posibles, solicite una hipoteca con algunos prestamistas para que pueda comparar ofertas lado a lado.
La comparación de compras lo ayudará a identificar las señales de alerta, como las tarifas infladas del prestamista o las características de riesgo de los préstamos, y lo ayudará a reducir sus opciones. Recuerde, un perfil crediticio sólido, índices bajos de DTI y LTV, y un historial estable de ingresos y empleo lo convierten en un prestatario más atractivo para los prestamistas hipotecarios, y le brindan más poder de negociación a la hora de negociar.
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