Una mejora de arrendamiento es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para personalizarla para las necesidades particulares de un inquilino. Las mejoras en el arrendamiento, como pintar, instalar particiones, cambiar el piso o instalar lámparas personalizadas, pueden ser realizadas por los propietarios, que pueden ofrecer hacerlo para aumentar la comerciabilidad de sus unidades de alquiler o por los propios inquilinos.
Si bien la vida económica útil de la mayoría de las mejoras de arrendamiento es de cinco a 15 años, el Código de Rentas Internas requiere que la depreciación para tales mejoras ocurra durante la vida económica del edificio. Las mejoras de arrendamiento tienen diferentes reglas de depreciación dependiendo de si está trabajando con informes financieros de base impositiva de los EE. UU. O informes financieros de principios de contabilidad generalmente aceptados de los EE. UU. A efectos fiscales, las mejoras de arrendamiento son susceptibles de depreciarse por períodos de hasta 15 años.
Para llevar clave
- Una mejora de arrendamiento es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para personalizarla para las necesidades particulares de un inquilino. El IRS no permite deducciones por mejoras de arrendamiento. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, están sujetas a depreciación. De conformidad con los PCGA, la depreciación de mejoras de arrendamiento debe seguir un cronograma de 15 años, que debe reevaluarse cada año en función de su vida económica útil.
Cómo funcionan las mejoras de arrendamiento
Las mejoras de arrendamiento también se conocen como mejoras o ampliaciones de inquilinos, y generalmente son realizadas por propietarios de propiedades comerciales. Los propietarios pueden proporcionar estas mejoras para inquilinos existentes o nuevos. Las modificaciones se adaptan a las necesidades de un inquilino específico y sus necesidades. Solo las mejoras realizadas en el interior del espacio de un inquilino específico se consideran mejoras de arrendamiento.
Las mejoras de arrendamiento, como se señaló anteriormente, se aplican a cambios estructurales en el espacio que beneficiarán a un inquilino específico. Por lo tanto, hacer cambios en el espacio de un inquilino no califica como una mejora de arrendamiento a su vecino. Los cambios en el exterior de un edificio o su paisaje tampoco se aplican. Si un propietario reemplaza el techo del edificio, mejora el elevador o pavimenta el estacionamiento, ninguno de estos cambios se consideran mejoras de arrendamiento, ya que no benefician a un inquilino específico.
Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, las mejoras generalmente pertenecen al propietario, a menos que se especifique lo contrario en el acuerdo. Si el inquilino puede tomarlos, debe retirarlos sin dañar la propiedad.
Informes financieros de base fiscal
La regla de 15 años fue promulgada por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) en 2004. Antes de ese año, el plazo de amortización era de 39 años. La regla de los 15 años no es permanente y debe reautorizarse cada año. El plazo de amortización se fija independientemente de la vida útil real de la mejora del arrendamiento o del plazo restante del arrendamiento.
Informes financieros GAAP
Para los informes financieros GAAP, las mejoras a los arrendamientos se pueden capitalizar o cargar en función del monto en dólares de la mejora. Las compañías establecen un límite de capitalización, un estándar de contabilidad interno determinado por la administración que establece el monto de umbral por encima del cual se capitaliza un artículo en lugar de gastos. Si el monto no excede el límite de capitalización, la mejora del arrendamiento se carga en el período en el que se incurre. Sin embargo, si el costo excede el límite de capitalización, la compañía lo capitaliza y lo amortiza.
Una mejora de arrendamiento capitalizada según los PCGA se amortiza durante la menor vida útil restante o el plazo restante del arrendamiento. La vida útil se determina en base a estimaciones de gestión. Además, el plazo restante del arrendamiento puede incluir extensiones siempre que sean previsibles y estén razonablemente garantizadas. Si el edificio se compra posteriormente, el arrendamiento deja de estar vigente y la mejora del arrendamiento se amortizaría durante la vida útil restante del edificio.
