Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) poseen una canasta de propiedades, desde centros comerciales hasta cines, edificios de apartamentos, parques de oficinas, hoteles y hospitales. Un REIT puede especializarse en un determinado sector inmobiliario, o puede diversificarse en una variedad de tipos de propiedades. Invertir en REIT es atractivo por varias razones, especialmente para inversores orientados a los ingresos. Y si bien existen riesgos actuales para el mercado REIT en su conjunto, a largo plazo, los REIT han demostrado ser ganadores.
Qué buscar en un REIT
Para los inversores minoristas, los REIT tienen varias ventajas sobre la inversión en bienes inmuebles. En primer lugar, su inversión es líquida. Puede comprar y vender acciones de REIT, que cotizan como acciones en una bolsa. Las acciones de REIT también tienen mínimos mínimos de inversión; Invertir directamente en una propiedad real a menudo requiere un compromiso mucho más considerable.
Los REIT generan ingresos de los alquileres y arrendamientos de las propiedades que poseen. La mayoría (90%) de los ingresos imponibles de un REIT debe devolverse a los accionistas en forma de dividendos. Como resultado, los inversores a menudo confían en los REIT como proveedores de un flujo de caja constante, aunque las acciones también pueden apreciar su valor si las tenencias inmobiliarias lo hacen.
Cuando esté listo para invertir en un REIT, busque un crecimiento en las ganancias, que se deriva de mayores ingresos (mayores tasas de ocupación y alquileres crecientes), menores costos y nuevas oportunidades de negocios. También es imperativo que investigue el equipo de administración que supervisa las propiedades de REIT. Un buen equipo de administración tendrá la capacidad de actualizar las instalaciones y mejorar los servicios de un edificio infrautilizado, aumentando la demanda.
Advertencias REIT
Es importante que no piense en los REIT como un activo de inversión en sí mismos. Debe observar las tendencias de la industria antes de determinar qué tipo de REIT es mejor para su cartera.
Por ejemplo, el tráfico en los centros comerciales ha disminuido debido a la mayor popularidad de las compras en línea y la disminución de los vecindarios suburbanos (esta es la primera vez desde la década de 1920 que el crecimiento urbano ha superado el crecimiento suburbano). Por lo tanto, los REIT que están expuestos estrictamente o en gran medida a los centros comerciales presentarán más riesgo que aquellos que invierten en otros tipos de bienes raíces.
O tomar hoteles. Invertir en un REIT que se centra en ellos es invertir en la industria de viajes. Si bien la industria puede estar funcionando bien en un momento dado, los hoteles tienen el potencial de verse afectados por la reducción de los viajes de negocios a medida que las empresas buscan formas de reducir costos, y las conferencias web se vuelven más comunes.
En términos de tendencias económicas generales, la baja inflación y la falta de crecimiento de los salarios, como los Estados Unidos han experimentado en la década de 2000, a menudo limitan el potencial de crecimiento de los REIT, ya que reducen los aumentos de alquileres. Aun así, los REIT han tenido un buen desempeño frente a estos vientos en contra.
Un REIT de pensamiento lejano
La clave es ser prospectivo. Por ejemplo, los millennials favorecen la vida urbana a la vida suburbana, una tendencia que ha llevado a la disminución antes mencionada en el tráfico de los centros comerciales suburbanos y a un aumento de la venta minorista en la calle (franjas de compras urbanas ancladas por un supermercado u otro minorista importante). One REIT detectó la tendencia temprano y se estableció en consecuencia.
Acadia Realty Trust (AKR) se enfoca en áreas urbanas con altas barreras de entrada que están limitadas por el suministro y altamente pobladas. También adopta el enfoque de no enamorarse de un minorista en particular, porque un minorista popular hoy podría no ser un minorista popular mañana. En cambio, invierte en una calle, bloque o edificio, lo que le permite hacer siempre ajustes para que los minoristas estén en su lugar. Pero lo más importante aquí es que al invertir fuertemente en el comercio minorista callejero, Acadia Realty Trust ha mirado hacia el futuro, literalmente, más que sus pares. Con una capitalización de mercado de $ 2.30 mil millones, el REIT tiene 84 propiedades en su cartera principal, totalizando 4.2 millones de pies cuadrados; A octubre de 2018, tenía una rentabilidad por dividendo del 3, 6%.
La línea de fondo
A pesar de las ventajas, nadie debería invertir únicamente en REIT. Al igual que con cualquier clase de activo, estos siempre deben ser una parte de una cartera diversificada.
