¿Qué es sin litoral?
"Sin litoral" en el contexto de bienes inmuebles se refiere a una propiedad que es inaccesible a través de la vía pública, excepto a través de un lote adyacente. Un lote vacante que se encuentra detrás de un centro comercial y al que solo se puede llegar caminando por el centro comercial califica como este tipo de lote. La propiedad sin litoral está "encerrada" a su alrededor por otra propiedad.
DESMONTAJE Sin litoral
Las parcelas sin litoral suelen ser el resultado de subdivisiones o la división de una parcela de tierra más grande en parcelas más pequeñas que se venden individualmente. Idealmente, las parcelas más pequeñas tendrían acceso a un derecho de paso público, pero a veces eso no es posible. Por ejemplo, un vendedor puede desear subdividir una gran parcela cuadrada con una característica de paisaje en el centro, como una montaña, que no es adecuada para el desarrollo. En lugar de tallar un paquete gerrymandered que da acceso por carretera a la montaña, podría dejarlo sin litoral.
Pros y contras de la propiedad sin litoral
La propiedad sin litoral generalmente vale menos que otras propiedades circundantes, debido a su inaccesibilidad. Pero eso no significa que no valga nada. Las leyes estatales y federales protegen el derecho de los propietarios a un "uso productivo" de sus tierras, lo que significa, en general, el derecho a acceder a una vía pública. Una servidumbre, que otorga el derecho de cruzar las tierras vecinas, se utiliza para proporcionar dicho acceso. Existen varios tipos de servidumbres, algunas más fáciles de adquirir que otras. Pero, los compradores inteligentes que entienden las reglas pueden encontrar buenas inversiones en propiedades sin litoral.
La forma libre de estrés para obtener una servidumbre es a través de una negociación amistosa con un propietario vecino. Pueden verse tentados a otorgar una promesa oral que permita a un propietario sin litoral cruzar su tierra, pero se aconseja a los compradores que hagan la promesa por escrito. Una servidumbre por escrito creada por un abogado de bienes raíces, y registrada en la oficina de escritura local proporciona seguridad para el propietario de la propiedad sin litoral. Con un acuerdo verbal, el vecino podría cambiar de opinión o vender sus tierras a un propietario menos hospitalario. Finalmente, la palabra del vecino no tendrá mucho peso cuando el paquete sin salida al mar vuelva a la venta. Una servidumbre permanente en la escritura evita todos estos problemas potenciales.
Si un vecino se niega a firmar una servidumbre amistosa o solicita una compensación irrazonable, puede ser necesario utilizar la opción nuclear de una servidumbre por necesidad. Una servidumbre por necesidad es una orden judicial que otorga al propietario acceso legal a su propiedad. Sin embargo, el propietario sin litoral debe demostrar a través de una escritura de propiedad y título que tanto la propiedad sin litoral como la propiedad vecina eran propiedad de la misma persona. El tribunal esencialmente dictamina que cuando la propiedad se subdividió, el propietario no proporcionó el acceso vial necesario.
Ya sea a través de acuerdos amistosos o con la participación de la corte, los inversores que hacen su tarea pueden comprar propiedades sin litoral a bajo costo, obtener acceso a la carretera y vender con una ganancia ordenada sin realizar mejoras físicas.
Es importante tener en cuenta que solicitar una servidumbre por necesidad conllevará costos legales. Además, puede dejar al dueño sin litoral con un vecino enojado que puede apelar el fallo. Hay excepciones a una servidumbre por necesidad, como las patentes de tierras otorgadas por el gobierno federal, incluso aquellas que datan de hace cientos de años. Para evitar ser un cerdo en un pozo sin salida al mar, los compradores deben consultar a un abogado con experiencia en bienes raíces.
