A pesar de las crecientes señales de una desaceleración del mercado inmobiliario, Goldman Sachs cree que las tasas de interés más bajas impulsarán la inversión residencial durante la segunda mitad de 2019. Tanto la inversión residencial como el inicio de la vivienda se han desacelerado durante la primera mitad de este año, pero la caída de las tasas hipotecarias y la El reciente recorte de la tasa de interés de la Reserva Federal ayudará a estimular la demanda de vivienda, dijeron los analistas de Goldman en una nota reciente.
Reconociendo que "la construcción de viviendas ha sido algo más débil de lo que esperábamos, y parece estar enfrentando algunos vientos en contra que persistirán al menos en parte", los analistas, liderados por el economista Jan Hatzius, se mantuvieron optimistas sobre las perspectivas de crecimiento futuro del sector. "Nuestro modelo apunta a un repunte saludable a un ritmo de crecimiento del 4% de la inversión residencial en 2019H2", escribió Hatzius.
Un repunte en el mercado inmobiliario ayudaría a las acciones de construcción de viviendas a mantener su repunte durante la primera mitad del año. El ETF de SPDR S&P Homebuilders (XHB) subió casi un 27% en el año en comparación con la ganancia del S&P 500 del 15%. Las acciones de constructores de viviendas individuales como M / I Homes Inc. (MHO) y LGI Homes Inc. (LGIH) subieron más del 70% durante el año, mientras que KB Home (KBH) y DR Horton Inc. (DHI) subieron más de 40 %, y PulteGroup Inc. (PHM) subió casi un 28%.
Lo que significa para los inversores
Las tasas hipotecarias más bajas impulsarán la demanda de vivienda, que es el sector de la economía más sensible a los cambios en las tasas de interés. Desde el otoño pasado, las tasas hipotecarias han caído 125 pb. La tasa de la hipoteca fija a 30 años ha caído de un pico del 4, 94% en noviembre al 3, 60% más recientemente, según datos de la agencia hipotecaria Freddie Mac, según CNBC.
El efecto estimulante de tasas más bajas sobre la demanda de vivienda vendrá a través de dos canales separados. El canal obvio es que las tasas hipotecarias más bajas hacen que el costo de financiar la compra de una nueva casa sea más barato; De ahí el aumento de la demanda. El segundo canal ocurre a través del costo más bajo para los propietarios existentes de refinanciar su hipoteca a tasas más bajas. Los costos más bajos crean un efecto de riqueza que estimula el gasto de consumo y un posterior mecanismo de retroalimentación positiva en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, hasta el momento, las tasas más bajas no han logrado proporcionar el impulso tan esperado a la vivienda. La inversión residencial está experimentando su peor racha desde la Gran Recesión 2007-2009, habiéndose contraído por seis trimestres consecutivos ahora. Los inicios de vivienda cayeron 4.0% en julio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.191 millones de unidades, y las cifras de junio fueron revisadas a la baja. Los economistas encuestados por Reuters esperaban que las viviendas comenzaran a aumentar en julio a un ritmo de 1.257 millones de unidades, según CNBC.
Una explicación del fracaso de la demanda de vivienda para responder a tasas de interés más bajas es el aumento de las perspectivas económicas. De hecho, si las tasas de interés más bajas son el resultado de un movimiento de política específicamente destinado a responder a la incertidumbre económica, entonces la señal negativa de que las tasas de interés más bajas pueden ser más poderosas que el efecto de estímulo positivo de esas tasas más bajas. Los constructores de viviendas piensan que esa es una gran razón por la cual la demanda de vivienda no ha repuntado.
Pero Goldman tiene otra explicación: retrasos en la respuesta. Los efectos de los cambios en las tasas de interés generalmente no se sienten de inmediato, pero pueden tomar meses, si no años, antes de que funcionen sus efectos sobre la actividad económica. "Su estimación del tiempo de retraso entre los cambios en las tasas de interés y la actividad de la vivienda sugiere que la mayor parte del impulso aún está por llegar", escribió Hatzius.
Hay algunos signos positivos que sugieren que la hipótesis del retraso de respuesta de Goldman podría ser correcta. Los permisos de construcción, que han sido débiles durante la mayor parte del año, aumentaron un 8, 4% a una tasa de 1.336 millones de unidades en julio. Esa es la mayor ganancia para los permisos desde junio de 2017. Puede haber más cosas positivas como esa, ya que los efectos de la reducción de las tasas de interés de la Reserva Federal a fines del mes pasado se abren paso lentamente en la economía, y se esperan más recortes de tasas antes Se acabó el año.
Mirando hacia el futuro
A pesar de los signos de vida, Goldman espera que persistan algunos vientos en contra de la vivienda, incluida la dilución del incentivo fiscal para las viviendas ocupadas por sus propietarios, un mercado laboral de construcción extremadamente ajustado y un aumento de la tierra, el desarrollo, los derechos y otros costos regulatorios. Se podría agregar la creciente posibilidad de una recesión en medio de la creciente guerra comercial del presidente Trump con China.
