Tabla de contenido
- ¿Qué es un MIRR?
- Fórmula y cálculo de MIRR
- ¿Qué revela el MIRR?
- MIRR vs. IRR
- MIRR vs. FMRR
- Limitaciones de MIRR
- Ejemplo de uso de MIRR
¿Qué es un MIRR?
La tasa de rendimiento interna modificada (MIRR) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los desembolsos iniciales se financian al costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, la tasa interna de rendimiento (TIR) tradicional supone que los flujos de efectivo de un proyecto se reinvierten en la TIR. El MIRR, por lo tanto, refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad de un proyecto.
Fórmula y cálculo de MIRR
Dadas las variables, la fórmula para MIRR se expresa como:
MIRR = nPV (desembolsos iniciales × costo de financiamiento) FV (flujos de efectivo positivos × costo de capital) −1 donde: FVCF (c) = el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital para la empresa PVCF (fc) = El valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de la empresa n = número de períodos
Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) es una tasa de descuento que hace que el valor presente neto (VPN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Tanto los cálculos de MIRR como de IRR se basan en la fórmula del VPN.
Para llevar clave
- MIRR mejora la TIR al asumir que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa. MIRR se utiliza para clasificar las inversiones o proyectos que una empresa o inversor puede emprender. MIRR está diseñado para generar una solución, eliminando el problema de múltiples TIR.
¿Qué revela el MIRR?
El MIRR se utiliza para clasificar las inversiones o proyectos de tamaño desigual. El cálculo es una solución a dos problemas principales que existen con el popular cálculo IRR. El primer problema principal con la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinviertan en la TIR se considera poco práctico en la práctica. Con el MIRR, solo existe una solución única para un proyecto determinado, y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica.
El MIRR permite a los gerentes de proyecto cambiar la tasa asumida de crecimiento reinvertido de etapa en etapa en un proyecto. El método más común es ingresar el costo promedio estimado de capital, pero hay flexibilidad para agregar cualquier tasa de reinversión anticipada específica.
MIRR vs. IRR
Aunque la métrica de la tasa interna de rendimiento (TIR) es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad de un proyecto y puede conducir a errores de presupuesto de capital basados en una estimación demasiado optimista. La tasa de rendimiento interna modificada (MIRR) compensa esta falla y le da a los gerentes más control sobre la tasa de reinversión asumida del flujo de caja futuro.
Un cálculo de TIR actúa como una tasa de crecimiento compuesta invertida. Tiene que descontar el crecimiento de la inversión inicial además de reinvertir los flujos de efectivo. Sin embargo, la TIR no muestra una imagen realista de cómo los flujos de efectivo se vuelven a bombear en proyectos futuros.
Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten al costo del capital, no a la misma tasa a la que se generaron en primer lugar. La TIR supone que la tasa de crecimiento se mantiene constante de un proyecto a otro. Es muy fácil exagerar el valor futuro potencial con cifras básicas de TIR.
Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, causando incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.
MIRR vs. FMRR
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada con mayor frecuencia para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y corresponde a un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). La tasa de rendimiento interna modificada (MIRR) mejora el valor de la tasa de rendimiento interna estándar (IRR) ajustando las diferencias en las tasas de reinversión asumidas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. FMRR lleva las cosas un paso más allá al especificar salidas de efectivo y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como la "tasa segura" y la "tasa de reinversión".
La tasa segura supone que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos están generando intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse cuando sea necesario en cualquier momento (es decir, dentro de un día de depósito en la cuenta). En este caso, una tasa es "segura" porque los fondos son altamente líquidos y están disponibles de manera segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.
La tasa de reinversión incluye una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, pertenece a otra inversión) y por lo tanto requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.
Limitaciones de MIRR
La primera limitación de MIRR es que requiere que calcule una estimación del costo de capital para tomar una decisión, un cálculo que puede ser subjetivo y variar según las suposiciones hechas.
Al igual que con el IRR, el MIRR puede proporcionar información que conduce a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se consideran varias opciones de inversión a la vez. MIRR en realidad no cuantifica los diversos impactos de diferentes inversiones en términos absolutos; El VPN a menudo proporciona una base teórica más efectiva para seleccionar inversiones que son mutuamente excluyentes. También puede fallar en producir resultados óptimos en el caso de racionamiento de capital.
MIRR también puede ser difícil de entender para las personas que no tienen antecedentes financieros. Además, la base teórica para MIRR también se disputa entre los académicos.
Ejemplo de uso de MIRR
Un cálculo básico de la TIR es el siguiente. Suponga que un proyecto de dos años con un desembolso inicial de $ 195 y un costo de capital del 12% arrojará $ 121 en el primer año y $ 131 en el segundo año. Para encontrar la TIR del proyecto de modo que el valor presente neto (VPN) = 0 cuando TIR = 18.66%:
VPN = 0 = −195 + (1 + TIR) 121 + (1 + TIR) 2131
Para calcular el MIRR del proyecto, suponga que los flujos de efectivo positivos se reinvertirán al costo de capital del 12%. Por lo tanto, el valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:
$ 121 × 1.12 + $ 131 = $ 266.52
Luego, divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $ 195, y encuentre el rendimiento geométrico durante dos períodos. Finalmente, ajuste esta proporción para el período de tiempo usando la fórmula para MIRR, dado:
MIRR = $ 195 $ 266.52 1 / 2−1 = 1.1691−1 = 16.91%
En este ejemplo en particular, la TIR ofrece una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la TMI ofrece una evaluación más realista del proyecto.
