¿Qué es una seguridad respaldada por hipotecas (MBS)?
Una garantía respaldada por hipotecas (MBS) es una inversión similar a un bono que se compone de un conjunto de préstamos para la vivienda comprados a los bancos que los emitieron. Los inversores en MBS reciben pagos periódicos similares a los pagos de cupones de bonos.
El MBS es un tipo de seguridad respaldada por activos. Como se hizo evidente en el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, una garantía respaldada por hipotecas es tan sólida como las hipotecas que la respaldan.
Un MBS también puede denominarse garantía hipotecaria o transferencia de hipoteca.
Cómo funciona una seguridad respaldada por hipotecas
Esencialmente, la seguridad respaldada por hipotecas convierte al banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversión. Un banco puede otorgar hipotecas a sus clientes y luego venderlas con un descuento para incluirlas en un MBS. El banco registra la venta como una ventaja en su balance general y no pierde nada si el comprador no paga en algún momento.
El inversor que compra una garantía respaldada por hipotecas esencialmente está prestando dinero a compradores de viviendas. Un MBS se puede comprar y vender a través de un corredor. La inversión mínima varía entre emisores.
Los valores respaldados por hipotecas cargados con préstamos de alto riesgo desempeñaron un papel central en la crisis financiera que comenzó en 2007 y anuló billones de dólares en riqueza.
Este proceso funciona para todos los interesados, ya que todos hacen lo que se supone que deben hacer. Es decir, el banco mantiene estándares razonables para otorgar hipotecas; el propietario sigue pagando a tiempo y las agencias de calificación crediticia que revisan MBS realizan la debida diligencia.
Para poder venderse en los mercados hoy, un MBS debe ser emitido por una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o una empresa financiera privada. Las hipotecas deben haberse originado en una institución financiera regulada y autorizada. Y el MBS debe haber recibido una de las dos mejores calificaciones emitidas por una agencia de calificación crediticia acreditada.
Comprender los valores respaldados por hipotecas
Tipos de valores respaldados por hipotecas
Hay dos tipos comunes de MBS: transferencias y obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO).
Pass-Throughs
Las transferencias se estructuran como fideicomisos en los que los pagos de la hipoteca se recaudan y pasan a los inversores. Por lo general, tienen vencimientos establecidos de cinco, 15 o 30 años. La vida de una transferencia puede ser inferior al vencimiento establecido, dependiendo de los pagos del principal de las hipotecas que conforman la transferencia.
Obligaciones hipotecarias garantizadas
Las OCM consisten en múltiples grupos de valores que se conocen como segmentos o tramos. Los tramos reciben calificaciones crediticias que determinan las tasas que se devuelven a los inversores.
El papel de los MBS en la crisis financiera
Los valores respaldados por hipotecas desempeñaron un papel central en la crisis financiera que comenzó en 2007 y luego eliminaron billones de dólares en riqueza, derribaron a Lehman Brothers y sacudieron los mercados financieros mundiales.
En retrospectiva, parece inevitable que el rápido aumento en los precios de las viviendas y la creciente demanda de MBS alentarían a los bancos a reducir sus estándares de préstamos e impulsar a los consumidores a saltar al mercado a cualquier costo.
Ese fue el comienzo del subprime MBS. Con Freddie Mac y Fannie Mae apoyando agresivamente el mercado hipotecario, la calidad de todos los valores respaldados por hipotecas disminuyó y sus calificaciones dejaron de tener sentido. Luego, en 2006, los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo.
Los prestatarios de alto riesgo comenzaron a incumplir y el mercado inmobiliario comenzó su largo colapso. Más personas comenzaron a alejarse de sus hipotecas porque sus casas valían menos que sus deudas. Incluso las hipotecas convencionales que sustentan el mercado de MBS experimentaron fuertes caídas en el valor. La avalancha de impagos significó que muchos MBS y obligaciones de deuda colateralizadas (CDO) basadas en grupos de hipotecas estaban muy sobrevalorados.
Las pérdidas se acumularon cuando los inversores institucionales y los bancos intentaron y no lograron descargar malas inversiones de MBS. El crédito se apretó, haciendo que muchos bancos e instituciones financieras se tambalearan al borde de la insolvencia. Los préstamos se interrumpieron hasta el punto de que toda la economía estaba en riesgo de colapso.
Al final, el Tesoro de los EE. UU. Intervino con un rescate del sistema financiero de $ 700 mil millones destinado a aliviar la crisis crediticia. La Reserva Federal compró $ 4.5 billones en MBS durante un período de años, mientras que el Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP) inyectó capital directamente en los bancos.
La crisis financiera finalmente pasó, pero el compromiso total del gobierno fue mucho mayor que la cifra de $ 700 mil millones a menudo citada.
Para llevar clave
- El MBS convierte a un banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversión. El banco maneja los préstamos y luego los vende con un descuento para ser empaquetados como MBS a los inversores como un tipo de bono garantizado. Para el inversor, un MBS es como seguro como los préstamos hipotecarios que lo respaldan.
Valores respaldados por hipotecas hoy
Los MBS todavía se compran y venden hoy. Hay un mercado para ellos nuevamente simplemente porque las personas generalmente pagan sus hipotecas si pueden.
La Reserva Federal aún posee una gran parte del mercado de MBS, pero gradualmente está vendiendo sus tenencias. Incluso los CDO han regresado después de caer en desgracia durante unos años después de la crisis.
Se supone que Wall Street aprendió su lección y cuestionará el valor de los MBS en lugar de comprarlos a ciegas. El tiempo dirá.
