Los vehículos de propósito especial (SPV) se han utilizado ampliamente como un medio para titulizar activos basados en propiedades. Desde la década de 1980, las grandes corporaciones financieras han llegado a depender de SPV y productos similares para distribuir el riesgo y eliminar las obligaciones de sus balances. La Gran Recesión reavivó las preocupaciones en el mercado financiero sobre los riesgos potenciales después de que los bancos convirtieran grupos de hipotecas en valores y los vendieran a inversores en forma de SPV. Siga leyendo para obtener más información sobre estos vehículos, cómo funcionan y qué hace que las inversiones basadas en propiedades sean comunes en los SPV.
Para llevar clave
- Un vehículo de propósito especial es una compañía huérfana creada para aislar los riesgos y reasignar activos a los inversionistas. Las inversiones de propiedad se mantienen más comúnmente en vehículos de propiedad especial. Las compañías pueden transferir la propiedad de la propiedad a un SPV y vender esa entidad, pagando el impuesto sobre las ganancias de capital (más bajo) en lugar del impuesto a las ventas de propiedades. Los bancos pueden vender activos hipotecarios a SPV, reduciendo el apalancamiento en sus propios balances.
¿Qué es un vehículo de propósito especial (SPV)?
Un vehículo de propósito especial es una compañía huérfana creada para desglosar y aislar los riesgos en los activos subyacentes y reasignarlos a los inversores. Estos vehículos, que también se denominan entidades de propósito especial (SPE), tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos fuera de la empresa matriz.
Los vehículos para fines especiales tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos fuera de la empresa matriz.
Los SPV pueden emitir bonos para recaudar capital adicional a tasas de endeudamiento más favorables. También crean un beneficio al lograr un tratamiento fuera de balance para fines de informes fiscales y financieros para una empresa matriz.
Los SPV se consideran empresas remotas en quiebra. Esto significa que hay poco o ningún impacto en la empresa matriz si se declara en bancarrota, y viceversa. Como tales, están diseñados para proteger a ambas compañías de la insolvencia.
Cómo funcionan los vehículos con fines especiales
El SPV en sí mismo actúa como afiliado de una corporación matriz, que vende activos de su propio balance general al SPV. El SPV se convierte en una fuente indirecta de financiamiento para la corporación original al atraer inversores de capital independientes para ayudar a comprar obligaciones de deuda. Esto es más útil para elementos de riesgo de crédito de gran tamaño, como los préstamos hipotecarios de alto riesgo.
No todos los SPV están estructurados de la misma manera. En los Estados Unidos, los SPV a menudo son corporaciones de responsabilidad limitada (LLC). Una vez que la LLC compra los activos de riesgo de su empresa matriz, normalmente los agrupa en tramos y los vende para cumplir con las preferencias específicas de riesgo de crédito de los diferentes tipos de inversores.
Hay varias razones por las cuales se crean SPV. Proporcionan protección para los activos y pasivos de una empresa matriz, así como protección contra la quiebra y la insolvencia. Estas entidades también pueden obtener una manera fácil de recaudar capital. Los SPV también tienen más libertad operativa porque no están cargados con tantas regulaciones como la empresa matriz.
Venta de una inversión inmobiliaria a un SPV
Las inversiones inmobiliarias se realizan con mayor frecuencia en vehículos especiales de propiedad. En la mayoría de los casos, una empresa puede crear un SPV para reducir las implicaciones fiscales que resultan de la venta de una propiedad. Por ejemplo, una compañía puede transferir una propiedad a un SPV si el impuesto a las ventas es más alto que el impuesto a las ganancias de capital. Si la empresa matriz decide deshacerse del activo y cuando lo hace, puede poner a la venta el SPV en lugar de la propiedad en sí. Esto hace a la compañía responsable del impuesto a las ganancias de capital en lugar del impuesto a las ventas de propiedades.
Aquí hay otro escenario que demuestra por qué las inversiones inmobiliarias son participaciones atractivas en un SPV. Un banco otorga un préstamo para una propiedad y asume el riesgo de crédito. La hipoteca es un activo del banco. En lugar de conservar ese activo y recibir pagos de intereses lentos, el banco crea un SPV y lo vende como activo hipotecario. Como resultado, el balance del banco parece menos apalancado y reduce su riesgo crediticio directo.
