¿Qué es la amortización negativa?
La amortización negativa es un término financiero que se refiere a un aumento en el saldo de capital de un préstamo causado por la falta de cobertura de los intereses de ese préstamo. Por ejemplo, si el pago de intereses de un préstamo es de $ 500 y el prestatario solo paga $ 400, entonces la diferencia de $ 100 se agregaría al saldo del capital del préstamo.
Para llevar clave
- Un préstamo de amortización negativa es aquel en el que los intereses impagos se agregan al saldo del principal impago. Las amortizaciones negativas son comunes entre ciertos tipos de productos hipotecarios. Aunque la amortización negativa puede ayudar a proporcionar más flexibilidad a los prestatarios, también puede aumentar su exposición a la tasa de interés riesgo.
Comprender la amortización negativa
En un préstamo típico, el saldo de capital se reduce gradualmente a medida que el prestatario realiza los pagos. Un préstamo de amortización negativa es esencialmente el fenómeno inverso, donde el saldo de capital crece cuando el prestatario no realiza los pagos.
Las amortizaciones negativas se presentan en algunos tipos de préstamos hipotecarios, como las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), que permiten a los prestatarios determinar cuánto del interés de cada pago mensual que eligen pagar. Cualquier porción de interés que opten por no pagar se agrega al saldo principal de la hipoteca.
Otro tipo de hipoteca que incorpora amortizaciones negativas es la llamada hipoteca de pago graduado (GPM). Con este modelo, el cronograma de amortización se estructura de modo que los primeros pagos incluyan solo una parte de los intereses que luego se cobrarán. Mientras se realizan estos pagos parciales, la porción de intereses que faltan se agregará nuevamente al saldo principal del préstamo. En períodos de pago posteriores, los pagos mensuales incluirán el componente de interés completo, lo que hará que el saldo del principal disminuya más rápidamente.
Aunque las amortizaciones negativas brindan flexibilidad a los prestatarios, en última instancia pueden resultar costosas. Por ejemplo, en el caso de un ARM, un prestatario puede optar por retrasar el pago de intereses durante muchos años. Aunque esto puede ayudar a aliviar la carga de los pagos mensuales a corto plazo, puede exponer a los prestatarios a un fuerte shock de pago futuro en caso de que las tasas de interés aumenten más adelante. En este sentido, la cantidad total de intereses pagados por los prestatarios puede ser, en última instancia, mucho mayor que si no hubieran dependido de amortizaciones negativas, para empezar.
Ejemplo del mundo real de amortización negativa
Considere el siguiente ejemplo hipotético: Mike, un comprador de vivienda por primera vez, desea mantener sus pagos mensuales de la hipoteca lo más bajos posible. Para lograr esto, opta por un ARM, eligiendo pagar solo una pequeña porción de los intereses de sus pagos mensuales.
Supongamos que Mike obtuvo su hipoteca cuando las tasas de interés fueron históricamente bajas. A pesar de esto, sus pagos mensuales de la hipoteca consumen un porcentaje significativo de sus ingresos mensuales, incluso cuando aprovecha la amortización negativa ofrecida por el ARM.
Aunque el plan de pago de Mike puede ayudarlo a administrar sus gastos a corto plazo, también lo expone a un mayor riesgo de tasa de interés a largo plazo, porque si las tasas de interés futuras aumentan, es posible que no pueda pagar sus pagos mensuales ajustados. Además, debido a que la estrategia de pago de intereses bajos de Mike está causando que el saldo de su préstamo disminuya más lentamente de lo que lo haría de otra manera, tendrá más capital e intereses para pagar en el futuro que si simplemente hubiera pagado el interés completo y el capital que le debía a cada uno mes.
La amortización negativa se denomina alternativamente "NegAm" o "interés diferido".
