¿Qué son los puntos negativos?
Los puntos negativos son reembolsos que los prestamistas pagan a los corredores de bienes raíces, o prestatarios, por hipotecas. Este sistema permite que muchas personas que no pueden pagar el costo de la liquidación de costos de cierre asuman la compra de una vivienda. Sin embargo, las hipotecas con puntos negativos generalmente tienen una tasa de interés más alta. La expresión de puntos negativos es como un porcentaje del monto principal. El principal es la suma original de dinero prestado.
DESGLOSE DE LOS PUNTOS NEGATIVOS
Los reembolsos pagados a un corredor de hipotecas se conocen como primas de margen de rendimiento (YSP) y son parte de la compensación del corredor de hipotecas. Cuando el reembolso es un crédito del prestatario, puede usarse para sufragar algunos costos de liquidación o cierre de préstamos. Este uso del prestatario de puntos negativos se conoce como hipoteca sin costo. El monto acreditado al prestatario no puede exceder los costos de liquidación y no puede ser parte del pago inicial. Los puntos negativos se pueden usar para cubrir algunos costos de cierre no recurrentes, como los cargos bancarios y de título, pero no se pueden usar para cubrir gastos recurrentes como los intereses o el impuesto a la propiedad.
Los puntos negativos proporcionan una forma para que los prestatarios con poco o ningún dinero para pagar los costos de liquidación obtengan una hipoteca. Sin embargo, la economía del uso de puntos negativos depende del horizonte temporal del prestatario. Si el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca por un período corto, puede ser económico evitar costos iniciales a cambio de una tasa de interés relativamente más alta. Si el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca por un período prolongado, lo más probable es que sea más económico pagar los costos de liquidación por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja.
Ejemplo de puntos negativos
La aplicación de puntos negativos a una hipoteca aumenta la tasa de interés, pero puede reducir los costos de cierre. Si un prestatario acepta un punto negativo, el prestamista podría aumentar la tasa de interés en un 0.25%, pero otorgaría al prestatario el 1% del préstamo como crédito contra los costos de cierre.
Por ejemplo, un prestatario busca un préstamo hipotecario de $ 1, 000, 000 para comprar una casa. Una cotización para un préstamo con una tasa de interés del 5% y dos puntos negativos generaría un reembolso de $ 20, 000 para aplicar a los costos de cierre del préstamo ($ 1, 000, 000 x 2% = $ 20, 000).
La estructura de préstamo más tradicional para el mismo monto de compra de vivienda podría ser un préstamo con un interés del 4% y un pago inicial de un punto. Con este préstamo, hay una tasa de interés más baja, pero requiere que el prestatario pague un pago inicial de $ 10, 000.
Algunos corredores hipotecarios pueden no informar a los consumidores sobre la disponibilidad de préstamos con puntos negativos. Estos corredores pueden estar más preocupados por su comisión en el acuerdo. Dado que, en el préstamo del 5%, el corredor marcaría la hipoteca y mantendría el monto de los puntos negativos como compensación por la intermediación del préstamo.
