¿Qué significan los valores de margen de interés neto?
Una garantía de margen de interés neto (NIMS, por sus siglas en inglés) es una garantía de bienes raíces que permite a los tenedores recibir flujos de efectivo excesivos de los fondos de préstamos hipotecarios titulizados. En una transacción típica de NIMS, el exceso de flujo de efectivo del grupo de préstamos hipotecarios titulizados se transfiere a una cuenta fiduciaria. Posteriormente, los inversores en NIMS reciben pagos de intereses de esta cuenta fiduciaria.
Comprensión de los valores de margen de interés neto (NIMS)
Los valores de margen de interés neto son un tipo especializado de valores respaldados por hipotecas de segunda clase (MBS). Estos MBS son valores respaldados por activos que agrupan las hipotecas en un producto que los inversores pueden comprar. Los NIMS existen porque numerosos grupos de hipotecas titulizadas contienen hipotecas de alto riesgo con tasas de interés más altas que las tasas que se ofrecen típicamente a los inversores de valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuanto más significativa sea la diferencia en estas tasas de interés, mayor será el exceso de flujo de efectivo generado por el MBS y, por lo tanto, mayor será el valor del NIMS.
Algunos de los fondos excedentes irán a los acreedores senior en pago por pérdidas y gastos generales, y el saldo irá a los inversores. Además, es una práctica común que los inversionistas de NIMS reciban reclamos de alto nivel sobre los recibos de cualquier penalidad por pago anticipado que se aplique a las hipotecas subyacentes.
Si hay un aumento significativo en la tasa de incumplimiento de las hipotecas mantenidas en el MBS, habrá una disminución posterior en el exceso de flujos de efectivo. La reducción en el flujo de efectivo conducirá a una rápida disminución en la rentabilidad del valor de un valor de margen de interés neto (NIMS).
Los valores NIMS se compran con mayor frecuencia a través de transacciones de colocación privada, o por inversores que se especializan en hipotecas. En muchos casos, la empresa que originó los préstamos hipotecarios y emitió el MBS es la misma empresa que invertirá en el NIMS. Por lo tanto, los emisores de seguridad respaldados por hipotecas se encuentran frecuentemente titulizando sus intereses residuales.
La historia de los valores de margen de interés neto
NIMS primero estuvo disponible en el mercado abierto a mediados de la década de 1990. Inicialmente, los valores se desempeñaron mal, pagando a una tasa más lenta de lo previsto. Este bajo rendimiento se debió principalmente a acuerdos mal estructurados. Las transacciones posteriores se beneficiaron de mejoras estructurales significativas en los valores.
Como una especie de seguridad respaldada por hipotecas, NIMS tuvo un papel en la crisis hipotecaria de 2007-2009. La complejidad inherente a la titulización de hipotecas llevó a muchos inversores a minimizar el riesgo. Una vez que el mercado inmobiliario comenzó a disminuir el valor de NIMS, y otros valores respaldados por hipotecas cayeron bruscamente. A medida que la pérdida relacionada con la hipoteca se acumulaba y se hacía más significativa, muchos productos hipotecarios titulizados comenzaron a perder liquidez. El efecto neto de la repentina disminución del NIMS y otros valores respaldados por hipotecas fue contribuir al temor de los inversores, lo que finalmente condujo a una crisis financiera más general.
