¿Cuál es la regla del uno por ciento?
La regla del uno por ciento, a veces estilizada como la "regla del 1%", se usa para determinar si la renta mensual obtenida de una propiedad de inversión excederá el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad. El objetivo de la regla es garantizar que el alquiler sea mayor o, en el peor de los casos, igual al pago de la hipoteca, de modo que el inversor al menos se recupere de la propiedad.
La regla del uno por ciento puede proporcionar una línea de base para establecer el nivel de renta que los propietarios de propiedades comerciales cobran en el espacio inmobiliario. Este nivel de alquiler puede aplicarse a todo tipo de inquilinos en propiedades inmobiliarias tanto residenciales como comerciales.
La compra de una propiedad para inversión requiere un análisis exhaustivo de numerosos factores. La regla del uno por ciento es solo una herramienta de medición que puede ayudar a un inversor a medir el riesgo y la ganancia potencial que se puede lograr invirtiendo en una propiedad.
Cómo funciona la regla del uno por ciento
Este simple cálculo multiplica el precio de compra de la propiedad más cualquier reparación necesaria en un 1%. El resultado es un nivel base de renta mensual. También se compara con el posible pago mensual de la hipoteca para que el propietario comprenda mejor el flujo de caja mensual de la propiedad.
Esta regla solo se usa para una estimación rápida porque no tiene en cuenta otros costos asociados con una propiedad, como mantenimiento, seguro e impuestos.
Ejemplo de la regla del uno por ciento
Un inversor está buscando obtener un préstamo hipotecario en una propiedad de alquiler con un valor de pago total de $ 200, 000. Usando la regla del uno por ciento, el propietario calcularía un pago de alquiler mensual de $ 2, 000: $ 200, 000 multiplicado por 1%. En este caso, el inversor buscaría un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos de $ 2, 000 y absolutamente no más.
Para llevar clave
- El alquiler cobrado debe ser igual o mayor que el pago de la hipoteca del inversor para garantizar que al menos alcanza el punto de equilibrio de la propiedad. Multiplique el precio de compra de la propiedad más cualquier reparación necesaria en un 1% para determinar un nivel base de alquiler mensual. Idealmente, un inversor debe buscar un préstamo hipotecario con pagos mensuales inferiores al 1%.
La regla del uno por ciento frente a otros tipos de cálculos
La regla del uno por ciento también ayuda a dar al inversor un punto de base para considerar otros factores relacionados con la propiedad de una propiedad. Un segundo cálculo importante es el multiplicador de la renta bruta, que utiliza el nivel de renta mensual para determinar la cantidad de tiempo que llevará pagar la inversión. Este cálculo se logra dividiendo el valor prestado total por el alquiler mensual.
En el ejemplo de la casa con un valor de $ 200, 000, el inversionista dividiría $ 200, 000 por $ 2, 000. Esto le da un período de pago de 100 meses, que se traduce en poco más de 8.3 años. Los inversores también pueden usar el multiplicador de la renta bruta al considerar los términos del cronograma de pago de un préstamo tomado para la propiedad.
La regla del 70% implica que un inversor no debe pagar más del 70% del valor estimado de la propiedad después de reparar menos costos.
Consideraciones Especiales
Al calcular el multiplicador de la renta bruta, el comprador también debe considerar las tarifas de alquiler en el área en la que se encuentra la propiedad. Si la tarifa estándar de alquiler en el vecindario es inferior a $ 2, 000 para el comprador en este ejemplo, el inversor podría tener que considerar reducir el alquiler para asegurarse de encontrar un inquilino.
Otro factor importante a considerar es el mantenimiento de la propiedad. El dueño de la propiedad es responsable del mantenimiento y las reparaciones. Si bien un depósito puede cubrir daños sustanciales, también es importante para el propietario presupuestar una cantidad específica de la renta para ahorrar para el mantenimiento. Esto puede contribuir a las ganancias si no se usa, y el dinero estaría disponible cuando surja cualquier necesidad de mantenimiento.
En general, invertir en bienes raíces puede ser una buena inversión para inversores a largo plazo. El alquiler base que cobra un propietario sobre cualquier tipo de propiedad establece el nivel de pagos que esperan los inquilinos. Los propietarios generalmente aumentan el alquiler anualmente para controlar la inflación y otros costos asociados con la propiedad, pero la tasa base es un nivel importante que determina el rendimiento general de una inversión.
