En el mercado actual, los compradores de vivienda por primera vez, especialmente los millennials, pueden verse enredados en una compleja red de deudas estudiantiles, el aumento de los precios de las viviendas y los estrictos requisitos hipotecarios. Como resultado, la asistencia para la compra de viviendas por parte de los padres ha ido en aumento en los últimos años, según la Asociación Nacional de REALTORS®.
Tener los medios para ayudar a los niños adultos a comprar una casa o departamento es una bendición y un lujo. Pero antes de firmar en la línea punteada, considere si es mejor y cómo hacerlo.
Elabore un contrato con expectativas y términos y deje que un abogado u otro profesional de bienes raíces lo revise para obtener detalles que puedan ser ambiguos o pasados por alto.
Formas comunes de ayudar a sus hijos
Hay muchas maneras de ayudar a un niño a comprar un domicilio, además de simplemente comprar la casa directamente a su nombre y alquilarla o dársela a su hijo. Los bienes raíces son una oportunidad de inversión, y de costa a costa puede encontrar a los millennials que viven en apartamentos que son legalmente los pies de papel de sus padres. Pero hay otros escenarios comunes para ayudar a sus hijos a comprar una casa, estos incluyen:
- Proporcionar el pago inicial para la casa del niño. Ser copropietario de la casa con su hijo (dividiendo el capital en el porcentaje que elija; cuando se vende la casa, se le devuelve el dinero).Comprando una propiedad de varias unidades (o un lugar lo suficientemente grande para los compañeros de cuarto) y alquilar la (s) otra (s) unidad (es) para compensar el costo. Financiar la compra de la vivienda de su hijo y hacerla oficial al igual que cualquier otra hipoteca (un administrador hipotecario puede ayudar, estructurando adecuadamente el préstamo y sus condiciones de pago, e incluso generar estados de cuenta mensuales y formularios de impuestos).
¿Cuánto dinero en efectivo puedo regalar sin recibir un impuesto?
Por razones impositivas, los padres a menudo optan por regalar a sus hijos con el dinero que necesitan, en lugar de pagar los costos directamente. Por ejemplo, la exclusión del impuesto sobre donaciones de 2019 es de $ 15, 000 por destinatario, por donante, por año.
Actualmente, usted y su cónyuge podrían dar hasta $ 60, 000 ($ 15, 000 x 2 padres que regalan x 2 receptores) a su hijo y su cónyuge, por ejemplo, suficiente para un pago inicial decente en muchas ciudades estadounidenses.
Para llevar clave
- Hay muchas maneras de ayudar a su hijo a comprar su primera casa, pero considere todos los hechos y posibles dificultades antes de hacerlo. Ofrezca financiar una tienda de reservas de efectivo en una cuenta de ahorros a nombre de su hijo. Una cuenta bancaria saludable es atractiva para los prestamistas hipotecarios. Los expertos advierten contra el allanamiento de sus fondos de jubilación o endeudarse para pagar la casa de su hijo. Considere convertir a su hijo en un usuario autorizado en sus tarjetas de crédito (suponiendo que tenga un crédito bueno o excelente) para ayudar a reforzar su crédito.
Puede seguir el primer obsequio con otro obsequio de $ 60, 000 ($ 15, 000 x 2 regalos para padres x 2 receptores) el 1 de enero de 2020 (suponiendo que el IRS no cambie la cantidad). El total de $ 120, 000 no contará como ingreso ni estará sujeto al impuesto federal sobre la renta en la declaración de impuestos de su hijo.
Tenga en cuenta que "si los padres están dando el dinero como un regalo… el dinero debe obtenerse y rastrearse, junto con una carta de regalo", dice Linda Robinson, agente de bienes raíces y agente de préstamos de Cabrillo Mortgage en San Diego. Para salvaguardar la transacción, use un profesional de hipotecas que tenga experiencia en esto, dice Robinson.
Antes de firmar una hipoteca o préstamo: puntos a considerar
Algunos prestamistas requieren que todas las partes en el título estén en el contrato hipotecario. Esto significa que incluso si la intención es que el niño maneje los pagos mensuales de la hipoteca, los padres también son financieramente responsables de la deuda.
Si los padres no están en la hipoteca, no pueden aprovechar la deducción del impuesto a los intereses hipotecarios. Incluso un préstamo sin intereses de padres a hijos podría incurrir en una obligación tributaria para los padres. El IRS supone que usted gana intereses incluso si no lo hace, y eso es un ingreso imponible. Los préstamos parentales aumentan la carga de la deuda del niño y podrían perjudicar la posibilidad del niño de calificar para financiamiento adicional por derecho propio. En el lado positivo, un préstamo debidamente registrado le permite al niño maximizar las deducciones al momento de los impuestos.
Incluso si los padres proporcionan un pago inicial, el niño aún tendrá que calificar para la hipoteca, y eso incluye tener reservas de efectivo disponibles, un trabajo estable e ingresos estables. Dicho esto, los prestamistas hipotecarios generalmente permiten que el pago inicial de una vivienda principal se compense total o parcialmente con fondos de donación siempre que se cumplan otros requisitos. La hipoteca Home Possible Advantage de Freddie Mac, por ejemplo, permite que el 3% del pago inicial provenga de obsequios u otros fondos.
Posibles ahorros fiscales para padres
Un padre que compra una casa y permite que el niño viva allí podría tomar importantes deducciones fiscales. Los impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, reparaciones, mantenimiento y mejoras estructurales son generalmente deducibles en una segunda casa. Sin embargo, mientras que un arrendador puede deducir hasta $ 25, 000 en pérdidas cada año, los padres enfrentan reglas diferentes cuando alquilan a miembros de la familia. Si el niño no paga alquiler, se considera uso personal de la propiedad y no se permiten deducciones relacionadas con el alquiler.
Sin embargo, si el niño tiene compañeros de cuarto que pagan el alquiler, el padre puede tomar las deducciones relacionadas con el alquiler y al mismo tiempo permitir que el niño viva allí sin pagar alquiler.
Tenga en cuenta que la deducción de intereses hipotecarios solo puede ser tomada por una persona que paga la hipoteca y posee (o posee en parte) la casa. Si el padre tiene el título de propiedad pero el niño hace el pago de la hipoteca cada mes, ninguno de los dos puede tomar la deducción de intereses. Si el niño posee algún porcentaje de la casa, puede deducir esa parte del interés.
Construyendo Equidad e Inversión a Largo Plazo
Los pagos de la hipoteca pueden tener más sentido financiero que darles a los niños un subsidio de vivienda mensual o pagar el alquiler mensual. Pagar una hipoteca genera capital en el hogar, y las casas se convierten en activos, por lo general apreciando los activos, si se mantienen adecuadamente. Solo tenga en cuenta que los bienes raíces residenciales se consideran una inversión a largo plazo. Como regla general, la mayoría de los compradores deben conservar una casa durante tres o cinco años para alcanzar el punto de equilibrio.
Si los padres optan por hacer un préstamo a bajo interés para el niño, convirtiéndose en su prestamista hipotecario, disfrutarán de un poco de ingresos de los pagos mensuales. Incluso un préstamo a bajo interés puede vencer el retorno de algunas inversiones conservadoras.
Los altos costos de las segundas viviendas e hipotecas de firma conjunta
Las casas compradas por los padres como segundas residencias o como inversiones a menudo requieren pagos iniciales más grandes, ya que no califican para hipotecas generosas y orientadas a los novatos, como los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). "La diferencia entre una hipoteca primaria y una hipoteca de inversión de vivienda es significativa", señala Robinson. "Hay que poner al menos un 20% a un 30% en propiedades de inversión, y las tasas también son un poco más altas. Si los niños tienen solvencia crediticia, los padres podrían ser mejores cosignatarios y obsequios que los que son en el préstamo ".
Si un padre firma una hipoteca y el niño se atrasa en los pagos, la calificación crediticia del padre se ve afectada tanto como la del niño. Además, como cosignatario (y, por lo tanto, coprestatario), el padre es responsable de la deuda. Un padre que cotiza para, o da dinero a, un hijo casado que luego se divorcia podría enredarse en una división desordenada de los activos y podría perder parte o la totalidad de la inversión para el ex cónyuge.
Navegando el Costo Emocional
El enredo financiero en las familias puede causar estrés y conflicto. Los hermanos fuera del intercambio pueden sentirse celosos o resentidos. Los obsequios pueden sentirse frustrados por lo que perciben como un mal uso del obsequio, pero impotentes para hacer algo sobre cómo se usa el obsequio.
Los receptores de regalos pueden sentirse frustrados por las condiciones asociadas a un regalo en forma de expectativas y reglas. Algunos padres no harán cumplir las consecuencias cuando el niño no cumpla con su parte del trato. Los arreglos financieros entre los miembros de la familia a menudo pueden conducir a malentendidos confusos y ser difíciles de hacer cumplir.
La línea de fondo
Las ventajas de comprar una casa para un niño, o proporcionar asistencia financiera para adquirirla, son muchas. Puede darle al niño los beneficios fiscales de la propiedad de la vivienda y ayudarlo a construir un buen historial crediticio.
La compra también podría ser ventajosa si los activos de los padres son lo suficientemente considerables como para generar impuestos sobre el patrimonio o impuestos sobre sucesiones; disminuir el patrimonio ahora puede disminuir la carga fiscal en el futuro. Además, la propiedad es una inversión que en última instancia podría ayudar a los padres a alcanzar un punto de equilibrio, o generar ganancias, y sus gastos en el camino son deducibles de impuestos.
Los padres nunca deben comprarle una casa a un niño si esto significa comprometer su capacidad de pagar sus propias cuentas, cumplir con sus propios pagos de la hipoteca o mantener su nivel de vida en la jubilación. Generalmente es una mala idea pedir prestado contra fondos de jubilación o una residencia principal, o diezmar cuentas por completo. Y las consecuencias emocionales son más difíciles de medir que las financieras.
No importa cómo decida abordarlo (regalo, préstamo, copropiedad), póngalo por escrito, es decir, un contrato legal. Esto puede ser un acto de amor, pero debe considerarse un acuerdo comercial entre usted y su descendencia. Después de todo, ya sabes dónde viven.
