En una versión del Cuadro Periódico de Retornos de Inversión de MFS Investments para los años 1998 a 2017, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) fueron la clase de activos de mejor desempeño en seis de esos años. Además, durante ese período de tiempo, los REIT, representados por el índice NAREIT Equity REIT, compilaron un rendimiento anual promedio de 8.67%, que fue la segunda mejor clase de activos durante el mismo período después de los activos pequeños de mediana capitalización con un rendimiento anual promedio del 9, 12%.
El rendimiento pasado no es garantía de rendimientos futuros. Entonces, en el entorno actual, ¿las REIT siguen siendo inversiones viables para inversores individuales, así como para asesores financieros y sus clientes? (Para lecturas relacionadas, ver: REIT ETFs Ofrece estabilidad).
Tasas de interés + REITS
De acuerdo con Yahoo! Finanzas, el Adm de índice Vanguard REIT (VGSLX), que rastrea el índice MSCI US REIT, tiene un rendimiento actual del 4, 3%. En el entorno actual de bajas tasas de interés, esto es ciertamente atractivo para muchos inversores. El aumento de las tasas de interés generalmente es un factor negativo para los REIT; sus salidas aumentan debido a mayores pagos de intereses, lo que reduce el efectivo que tienen disponible para hacer pagos de dividendos a los inversores.
Los REIT con niveles excesivos de deuda o aquellos que necesitan refinanciar propiedades a corto plazo son más susceptibles a un aumento de tasas que otros.
En 2018, el precio del Vanguard REIT ETF (VNQ) bajó más del 12% desde un máximo en enero de 2015, en parte debido a la incertidumbre sobre el momento de la Reserva Federal y la voluntad de aumentar las tasas de interés.
Rendimiento pasado de REIT
Cohen & Steers, un administrador de inversiones que ofrece una serie de fondos REIT, cita el último ciclo de ajuste de la Fed entre junio de 2004 y junio de 2006 como un ejemplo de dónde las tasas más altas perjudicaron inicialmente el rendimiento de los REIT. Pero a medida que pasaba el tiempo, la economía fuerte ayudó a impulsar el retorno de los REIT.
El rendimiento acumulado de los REIT durante este período fue del 57, 9%, que se compara con el 15, 5% de las acciones y el 5, 9% de los bonos, según la firma.
La firma dice en un artículo en su sitio: “Cuando la economía está mejorando y los fundamentos son sólidos, las correcciones impulsadas por el rendimiento han presentado históricamente oportunidades de compra atractivas para los inversores a largo plazo. A medida que los beneficios de un crecimiento económico más fuerte se hacen más evidentes, las valoraciones tienden a volver a la normalidad. Creemos que los inversores que están alineados para aprovechar estas oportunidades pueden ser recompensados a largo plazo ".
Los REIT ofrecen ventajas de diversificación
Los REIT no son un gran diversificador de acciones, como lo demuestra su correlación de aproximadamente el 78% con las acciones basadas en una comparación del índice S&P 500 y el índice NAREIT Equity REIT durante los 10 años hasta finales de 2015. Los REIT, sin embargo, proporcionan buenos diversificación en términos de correlaciones bajas o negativas a bonos centrales, materias primas y monedas.
Más allá de las tasas de interés, el rendimiento de los REIT dependerá de cómo le vaya a la economía y al mercado de valores. En un artículo reciente de CNBC, Joseph Smith, director de inversiones de CBRE Clarion Securities, que gestiona alrededor de $ 22 mil millones en activos inmobiliarios, dijo: "Durante todo el año ha habido un cambio radical entre las expectativas de crecimiento económico y las tasas de interés". Esa incertidumbre crea volatilidad y, en tiempos de volatilidad, aumenta la correlación de los REIT con el mercado de valores más amplio ". La cita del Sr. Smith se realizó a fines de 2015. (Para lecturas relacionadas, ver: Inversión inmobiliaria en un entorno de alta tasa de interés ) .
Factores que influyen en los REIT individuales
Al igual que cualquier fondo mutuo o ETF, hay REIT subyacentes en estos fondos. Los REIT individuales pueden incluir aquellos que tienen una cartera subyacente de propiedades comerciales, propiedades residenciales y hoteles o resorts, entre muchos otros. Además, existe exposición a sectores específicos como el cuidado de la salud y áreas de especialidad, como la madera y los REIT hipotecarios.
El punto aquí es que parte del rendimiento de estos REIT estará vinculado al rendimiento del mercado de valores y los sectores empresariales a los que están vinculados. Esto significa que el rendimiento de estos REIT va más allá del rendimiento del mercado de valores global y / o de la economía. Esto no es diferente al adagio inmobiliario que hace referencia a cómo todos los bienes inmuebles son locales.
Los REIT individuales también están influenciados por las personas que los administran. Al igual que cualquier otra acción o instrumento similar, la gestión es importante. ¿Cuál es su experiencia? ¿Están centrados en los accionistas? ¿Tienen su propio dinero invertido junto al suyo?
La Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017 es ventajosa para los inversores inmobiliarios. Algunos de los cambios incluidos en la nueva ley tributaria afectan a los REIT. Por ejemplo, los REIT se benefician de la deducción del 20% sobre los ingresos de la entidad de transferencia.
La línea de fondo
Al igual que muchas otras inversiones actuales, los REIT pueden sufrir al menos inicialmente un período de alzas en las tasas de interés. Los REIT que están altamente apalancados y aquellos que pueden necesitar refinanciar deuda mientras las tasas están aumentando pueden ser más vulnerables que otros. Quienes analizan los REIT individuales deben analizar la gestión de la empresa y su cartera de inversiones subyacente. Hay una serie de fondos mutuos y ETF que también proporcionan una exposición sólida a esta área. Con el tiempo, los REIT han demostrado ser un componente sólido de muchas carteras y bien pueden continuar avanzando. (Para lecturas relacionadas, consulte: 5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos ) .
