Tabla de contenido
- ¿Qué es una venta corta?
- Cómo funciona una venta corta
- Cómo difiere una ejecución hipotecaria
- Pasos para una venta corta
- El contrato de venta corta
- Pros y contras
- Errores a evitar en una venta corta
- Mejor agente para una venta corta
- Regateando sobre los precios
- Sigue buscando
- ¿Buen trato o malo?
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta es una casa que está disponible a un precio de compra que es inferior al monto adeudado por su propietario actual.
La transacción beneficia al banco al permitirle evitar la recuperación de la vivienda en ejecución hipotecaria, lo cual es costoso y requiere mucho tiempo. El vendedor evita el golpe de crédito que viene con la ejecución hipotecaria y la bancarrota que a veces lo acompaña.
Cómo funciona una venta corta
Una venta corta es una opción financiera que a veces está disponible para los propietarios que son prestatarios en dificultades. Están atrasados en sus pagos de hipoteca y tienen una casa que está bajo el agua. Es decir, la casa vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca.
Salvo una inesperada ganancia inesperada de efectivo, el propietario se ve obligado a separarse de la casa. En realidad, solo hay dos opciones: una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Los expertos no están de acuerdo sobre si las ventas cortas son un buen negocio. Los defensores dicen que tales casas tienen un precio por debajo del valor de mercado. Los opositores dicen que los bancos no tienen interés en hacer ventas de fuego.
Las ventas cortas generalmente son iniciadas por el propietario cuando el valor de una casa cae en un 20% o más. Antes de que el proceso pueda comenzar, el prestamista que posee la hipoteca debe firmar la decisión. Además, el prestamista, generalmente un banco, necesita documentación que explique por qué una venta corta tiene sentido. Después de todo, la institución crediticia podría perder dinero en el proceso.
Si se aprueba la venta en corto, el comprador negocia primero con el propietario y luego busca la aprobación de la compra del banco. Es importante tener en cuenta que ninguna venta corta puede ocurrir sin la aprobación del prestamista.
Las ventas en corto tienden a ser transacciones largas e intensivas en papeleo, que demoran hasta un año completo en procesarse. Sin embargo, no son tan perjudiciales para la calificación crediticia de un propietario como lo es una ejecución hipotecaria. Una venta corta se ve mejor para futuros prestamistas y acreedores. Muestra que la persona tomó medidas antes de que el banco se mudara para recuperar la casa. Un propietario que ha realizado una venta corta incluso puede ser elegible para comprar otra casa de inmediato.
Para llevar clave
- Para los propietarios de viviendas bajo el agua, una venta corta puede ser una forma de evitar la recuperación, el desalojo y las marcas negras en sus calificaciones crediticias. Para un comprador potencial, completar una venta corta requiere flexibilidad y mucha paciencia. Un comprador debe asegurarse de que el trato Vale la pena el esfuerzo.
Cómo difiere una ejecución hipotecaria
En una ejecución hipotecaria, el prestamista confisca la casa después de que el prestatario no realiza un cierto número de pagos. A diferencia de la mayoría de las ventas en corto, las ejecuciones hipotecarias pueden tener lugar después de que el propietario haya abandonado la casa. Si los ocupantes aún no se han ido, el prestamista los desaloja en el proceso de ejecución hipotecaria.
Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como una venta corta porque el prestamista está preocupado por liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también pueden subastarse en una "venta de fideicomisarios", donde los compradores ofertan por casas en un proceso público.
Los propietarios que se someten a una ejecución hipotecaria experimentan una caída inmediata y una caída precipitada en sus calificaciones crediticias. En la mayoría de los casos, deben esperar un mínimo de cinco años para comprar otra casa o tres años con un préstamo de la FHA. La ejecución hipotecaria aparece en un informe de crédito por siete años.
¿Cuándo debe hacer una venta corta?
Pasos para una venta corta
El proceso de venta corta varía de estado a estado, pero los pasos generalmente incluyen:
- Paquete de venta corta: el vendedor presenta un paquete financiero al prestamista. Incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y copias de los registros financieros. Oferta de venta corta : si el vendedor acepta una oferta de un comprador interesado, el agente de listado le envía al prestamista el acuerdo de listado, una oferta de compra ejecutada, la carta de aprobación previa del comprador y una copia del cheque de depósito. Procesamiento bancario : el banco revisa la oferta y aprueba o rechaza la venta corta. Esto puede llevar varias semanas o meses.
El contrato de venta corta
De alguna manera, comprar una propiedad de venta corta es como cualquier compra de vivienda. Sin embargo, en este caso, el contrato especificará que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista hipotecario.
El contrato también debe indicar que la propiedad se compra "tal cual". Si bien el comprador puede incluir un lenguaje que permita cancelar el acuerdo si una inspección revela problemas considerables, es poco probable que se pueda negociar un precio más bajo. También es improbable que el banco haga reparaciones, y el vendedor, que tiene poco dinero en efectivo, es aún menos probable que ayude.
A diferencia de una ejecución hipotecaria, la institución crediticia no es propietaria de la propiedad en una venta corta. Sin embargo, debido a que debe aprobar la venta y recibirá los ingresos, el comprador tratará principalmente con el banco y no con el propietario.
Pros y contras
Las transacciones de venta corta pueden requerir mucho más tiempo y pruebas de paciencia que las transacciones inmobiliarias regulares. Si hace una oferta en una propiedad de venta corta, prepárese para esperar. Los bancos son conocidos por tomar hasta varios meses para responder a las ofertas de venta corta.
Asegúrese de que la venta corta ya esté aprobada por el prestamista. Si el vendedor aún no ha negociado la venta corta con el banco, el comprador espera una larga espera, posiblemente por nada.
Algunos expertos recomiendan que le dé al prestamista una fecha límite para reducir el tiempo de espera. Aunque es difícil decir si esta estrategia realmente estimulará al banco a la acción.
Errores a evitar en una venta corta
El comprador debe asegurarse de que la venta corta ya esté aprobada por el prestamista. Si el vendedor aún no ha incumplido o negociado una venta corta con el banco, el comprador espera una larga espera, posiblemente por nada. Es posible que el banco no esté interesado en una venta corta si cree que puede obtener más dinero al entrar en ejecución hipotecaria.
Los compradores potenciales también deben consultar con anticipación para asegurarse de que el prestamista hipotecario no tenga problemas con una propiedad de venta corta.
Mejor agente para una venta corta
Debido a la complejidad de la transacción, un comprador debe trabajar con un agente o agente inmobiliario con experiencia en ventas cortas y dispuesto a trabajar en uno. Ciertos agentes de bienes raíces se especializan en ventas cortas y pueden tener la certificación de Ventas cortas y recursos de ejecución hipotecaria (SFR), una designación ofrecida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los titulares de esta certificación han recibido capacitación especializada.
Regateando sobre los precios
El comprador de una propiedad de venta corta debe estar preparado para aumentar el precio de oferta. En última instancia, el vendedor no tiene autoridad real para aprobar el precio de venta, solo el banco lo hace, y puede oponerse.
Por otro lado, el banco podría rechazar la oferta directamente, especialmente si es una oferta significativamente más baja. En el peor de los casos, es posible que no respondan en absoluto.
Sigue buscando
Dado el tiempo que probablemente le tomará al banco responder a su oferta, un comprador probablemente debería seguir mirando otras casas mientras espera una respuesta. Un agente puede redactar un acuerdo de compra de venta corta de tal manera que el comprador conserve la flexibilidad de retirar la oferta.
Incluso si el comprador llega a la custodia, el banco puede continuar recolectando ofertas. La mayoría de las personas consideraría esto poco ético porque es probable que el comprador potencial haya desembolsado unos pocos miles de dólares en inspecciones, búsquedas de títulos y similares, en este momento. Pero el banco enfrenta una transacción perdedora y quiere minimizar sus pérdidas.
Quedarse fuera del acuerdo tan tarde en el juego es una gran pérdida de tiempo y dinero para el comprador, por no mencionar enormemente frustrante.
Por todas estas razones, el precio de cotización de una venta corta debe tomarse con una buena dosis de escepticismo.
¿Buen trato o malo?
Los expertos no están de acuerdo sobre si las ventas cortas son un buen negocio para los compradores. Los defensores dicen que las propiedades de venta corta tienen un precio por debajo del valor de mercado, creando la oportunidad para que los compradores obtengan una gran oferta o para que los compradores de vivienda por primera vez ingresen a una casa que de otra manera no podrían pagar. Los opositores dicen que los bancos no tienen interés en realizar ventas de liquidación y que harán un análisis de mercado comparable antes de establecer o aceptar el precio de una propiedad.
Además, el precio de cotización de una venta corta puede ser una cantidad que el agente del vendedor cree que el banco podría aceptar, en lugar de la cantidad que el banco realmente acordó aceptar. El banco puede encontrar el precio demasiado bajo, o el vendedor puede enumerar la propiedad debajo del mercado con la intención de generar una guerra de ofertas.
En algunos estados, el vendedor tendrá un juicio de deficiencia en su contra, lo que lo obliga a devolverle al banco la diferencia entre el monto de la hipoteca y el precio de venta de la casa, por lo que es mejor para el vendedor obtener la mayor cantidad de dinero posible.
Una ventaja tanto para el banco como para el comprador es que, a diferencia de una propiedad de un banco, es menos probable que una propiedad de venta corta sea destruida o saqueada. Si bien la propiedad puede estar sufriendo de mantenimiento diferido debido a la situación financiera del propietario, no es probable que el vendedor destruya el lugar cuando todavía vive en él. Por el contrario, los propietarios de viviendas que pierden sus propiedades a causa de una ejecución hipotecaria a menudo eliminan su frustración en la casa como una forma de volver al banco.
