Cuando se hace necesario obtener un montón de dinero en efectivo, muchos propietarios ven el uso de su casa como la forma más fácil y conveniente. Incluso aquellos que tienen otros activos pueden encontrar esta vía atractiva porque pueden no querer vender participaciones sujetas a impuestos que generarán ganancias de capital o pagar multas por retiro en distribuciones de planes de jubilación o IRA anticipadas. Quienes piden prestado el capital de su casa tienen tres opciones. El mejor para usted dependerá de sus circunstancias y objetivos.
Préstamos para viviendas secundarias: el paisaje
Los préstamos hipotecarios secundarios se dividen en tres categorías:
- Segundas hipotecas : también conocido como préstamos con garantía hipotecaria, este tipo de préstamo hipotecario es el más estructurado y esencialmente refleja una hipoteca primaria. Si bien pueden venir con tasas de interés variables, la tasa de interés generalmente es fija y generalmente es más alta que para la primera hipoteca. Estos préstamos se amortizan al principio y también tienen un plazo establecido, como 15 años. Cada pago recibido se divide entre intereses y capital de la misma manera que una hipoteca primaria. No se pueden utilizar más una vez que se emiten. Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) : este tipo de préstamo es el más flexible de los tres, y puede que no se emitan fondos reales con la aprobación, aunque algunas líneas requieren un monto inicial mínimo para ser desembolsados. Luego puede recurrir a esta línea de crédito cuando lo necesite, de la misma manera que una tarjeta de crédito. La mayoría de las líneas de crédito ahora vienen con una chequera o una tarjeta de débito para facilitar el acceso a los fondos. Los HELOC también suelen ofrecer amortizaciones futuras debido a su estructura, y solo realizará pagos sobre el monto que realmente se ha utilizado. Y a diferencia de las otras dos formas de préstamos secundarios, los HELOC generalmente no tienen costos de cierre. Otra opción: un préstamo donde paga solo los intereses de lo que ha sacado cada mes. Eso puede ser peligroso porque el dinero que retiró se deberá al final del plazo. Refinanciamiento de retiro de efectivo : a diferencia de las otras dos alternativas, este método no implica necesariamente un segundo préstamo, aunque en muchos casos se usa uno para evitar el seguro hipotecario primario o proporcionar fondos adicionales. En este caso, simplemente refinancia su casa por una cantidad mayor y toma la diferencia en efectivo. Los costos de cierre para este tipo de préstamo pueden ser bastante altos en algunos casos.
Para llevar clave
- Usar su casa como fuente de fondos puede ser una opción inteligente para adquirir fondos en algunas situaciones. Si retira el capital de una casa, es importante calcular los números y anticipar su flujo de caja futuro antes de firmar en la línea punteada. Podría ser posible obtener una mejor tasa de interés en un tipo diferente de financiamiento, como un préstamo comercial o un préstamo estudiantil; Estas podrían ser mejores fuentes de financiación.
Los tres métodos para acceder al valor neto de la vivienda tienen varias características en común. Primero y más importante, los prestatarios que no reembolsan estos préstamos pueden perder sus casas en una ejecución hipotecaria. Los intereses cobrados por cada tipo de préstamo solían ser deducibles, pero con el advenimiento de los recortes de impuestos y la Ley de empleos, los criterios son diferentes. El interés cobrado es deducible solo si el préstamo se utiliza para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa del contribuyente que asegura el préstamo. Si se usa para esos fines, puede deducir intereses sobre préstamos de hasta $ 750, 000 (tenga en cuenta que este límite cubre todas las deudas inmobiliarias; será menor si también tiene una hipoteca).
La cantidad de dinero que puede pedir prestado del capital de su hogar depende de cuánto capital tenga en su hogar. La equidad es la diferencia entre cuánto debe y cuánto vale su casa. Los prestamistas usan este número para calcular su relación préstamo-valor, o LTV, un factor utilizado para determinar si califica para un préstamo. Para obtener su LTV, divida el saldo actual de su préstamo por el valor tasado actual.
Por supuesto, el monto real que se otorga depende de su puntaje de crédito y de la relación deuda-ingreso (DTI). Un puntaje de crédito de más de 700 probablemente lo calificará para un préstamo. Un poco menos de 700 puede calificarlo pero con tasas de interés más altas. El DTI calificado varía de prestamista a prestamista, pero la mayoría requiere que sus deudas mensuales consuman menos del 50% de sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas suman los pagos mensuales totales de su hogar, incluidos, además del capital de su hipoteca, intereses, impuestos, seguro de propietario, cuotas de asociación de propietarios y cualquier otra deuda pendiente que sea una responsabilidad legal. Luego, el total de la deuda se divide por su ingreso mensual bruto (salario base, comisiones y bonificaciones, así como otras fuentes de ingresos, como ingresos por alquiler y pensión alimenticia) para obtener la proporción DTI.
Siempre es bueno hablar con un asesor de crédito calificado para ayudarlo a decidir si debe solicitar un préstamo o no.
El mejor ajuste
La mejor forma de aprovechar el valor de la vivienda probablemente dependa más de lo que necesitará el dinero que de cualquier otra cosa. Por supuesto, su puntaje crediticio y su situación financiera también importan, pero serán un factor independientemente de la opción que elija. En general, cada uno de estos métodos a menudo se corresponde con las siguientes situaciones y objetivos.
- Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda: dado que todo el dinero de este tipo de préstamo se desembolsa desde el principio, la mayoría de los prestatarios que los solicitan generalmente tienen una necesidad inmediata de todo el saldo. Estos préstamos a menudo se utilizan para pagar gastos de educación, médicos u otros gastos globales o para financiar una consolidación de deuda. Según Bankrate.com, la tasa de interés de los préstamos con garantía hipotecaria es de alrededor del 5, 7% al 25 de abril de 2018; mientras tanto, el APR promedio en una tarjeta de crédito es 16.47% a fines de marzo, un récord. HELOC : una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda es más apropiada para los propietarios que periódicamente necesitarán acceso al efectivo a lo largo del tiempo, como los gastos incurridos de manera continua, por ejemplo, una serie de mejoras en el hogar o el lanzamiento de una pequeña empresa. Esta es generalmente la forma más barata de préstamo, ya que solo paga intereses sobre lo que realmente pide prestado y no hay costos de cierre. Solo asegúrese de poder pagar el saldo completo para cuando expire el plazo. Refinanciamiento de retiro de efectivo: esta suele ser una buena idea si ha acumulado un capital considerable en su residencia y necesita efectivo ahora, pero también califica para obtener una mejor tasa que en su primera hipoteca. Por ejemplo, si su puntaje de crédito ahora es mucho más alto que cuando compró su casa, entonces una tasa más baja puede ayudar a compensar el pago más alto que vendrá con el nuevo saldo del préstamo más grande que incluye el monto del retiro. Y si usa el monto de retiro para pagar otras deudas, como préstamos para automóviles o tarjetas de crédito, entonces su flujo de efectivo general aún puede mejorar, y su puntaje puede aumentar lo suficiente como para justificar otro refinanciamiento en el futuro.
La línea de fondo
La deuda con garantía hipotecaria no es una buena forma de financiar gastos recreativos o facturas mensuales de rutina, pero puede ser un verdadero salvavidas para aquellos que enfrentan desafíos financieros sustanciales e inesperados o que desean invertir en su futuro. La clave es asegurarse de que está tomando prestado a la tasa más baja posible y utilizar los fondos solo para el propósito previsto.
