Stephen Schwarzman no lo hizo grande apostando pequeño. Su carrera se ha definido tomando grandes riesgos. Actualmente presidente y CEO de The Blackstone Group, detalló muchas de esas grandes apuestas en su reciente autobiografía, What it Takes . Desde sus días como presidente de clase en Abington High School, hasta el humilde proceso de intentar lanzar Blackstone en 1985 con Pete Peterson, la vida de Schwarzman se ha definido al hacerse grande a cada paso.
Desde entonces, Blackstone ha crecido para incluir negocios de inversión centrados en capital privado, fondos de cobertura, crédito, infraestructura y ciencias de la vida, entre otros, pero muchas de las mayores apuestas de la empresa han sido en bienes raíces. De hecho, Blackstone es uno de los mayores inversores inmobiliarios del mundo, con aproximadamente una cuarta parte de sus $ 545 mil millones en activos invertidos en el sector.
Blackstone ha estado detrás de algunas de las transacciones inmobiliarias más grandes de la historia, incluida la compra de Hilton Properties en julio de 2007, y la compra en 2015 de Stuyvesant Town en la ciudad de Nueva York por $ 5.5 mil millones.
Hablé con Schwarzman para el lanzamiento de su autobiografía sobre su carrera y sus puntos de vista sobre el panorama de las inversiones, particularmente en el sector inmobiliario.
Silver: Blackstone ha hecho grandes apuestas en bienes raíces a lo largo de los años, y ahora es uno de los mayores propietarios e inversores inmobiliarios del mundo, y es la mayor parte de su cartera de inversiones hoy. ¿Cuáles son sus reglas básicas para identificar grandes oportunidades inmobiliarias? Qué buscas?
Schwarzman: El sector inmobiliario es un negocio sencillo. Tenemos algunas reglas.
- Compramos oportunidades existentes que podemos mejorar. No hacemos desarrollo. El desarrollo tiene mucho más riesgo que comprar un edificio existente. Nos gusta el conservadurismo de comprar algo existente. En segundo lugar, solo compramos cosas que podemos mejorar. No nos interesa solo comprar un flujo de efectivo. Queremos hacer algo mejor. Después de mejorarlo, puede venderlo por más. Tercero, somos un inversor temático. El sector inmobiliario tiene diferentes clases de activos dentro del sector inmobiliario, desde edificios de oficinas y apartamentos hasta centros comerciales y almacenes. Las diferentes clases de activos tienen fundamentos diferentes en diferentes puntos de un ciclo económico, así como el potencial de interrupción tecnológica. Por ejemplo, vendimos todos nuestros centros comerciales y todo al por menor cuando vimos que Amazon desarrollaba este enorme impulso en 2010, y decidimos convertirnos en un comprador aún más grande de almacenes. Los almacenes han sido una clase de activos de gran rendimiento en el comercio minorista en los últimos 5 años. Muchos minoristas, no solo Amazon, han tenido que convertirse para tener capacidad en línea. Necesita almacenes para almacenar sus productos para que se los entreguen al cliente. Eso nos llevó a un área completa donde tenemos una gran exposición donde los alquileres suben el doble (o más) que cualquier otra clase de activos. También consideramos los bienes raíces como una oportunidad global. En algún momento, no hay tanto capital en un área geográfica. Por ejemplo, compramos mucho en Escandinavia, que resultó ser muy bueno. La regla final es analizar los costos de reemplazo. Asegurarse de estar muy por debajo cuando compra algo es realmente importante.
Cuando hemos completado nuestra tarea de mejorar una propiedad, la vendemos. Tenemos un pequeño mantra llamado: "Cómpralo, arréglalo, véndelo".
Silver: ¿Dónde ve oportunidades de bienes raíces en la próxima década?
Schwarzman: Mirando 10 años… en el sector inmobiliario, hay una tendencia de personas que se mudan a las ciudades desde los suburbios. Esa tendencia hará de los apartamentos en las ciudades un buen lugar para estar. Cambiará tu orientación geográfica. Si usted es un inversionista de los EE. UU., Querrá tener un sesgo para tener tasas impositivas bajas y entornos laborales más fáciles. Si observa 10 años, habrá cambios reales que ya puede ver que suceden en la migración de personas de norte a sur. Las personas se están mudando de estados con altos impuestos a estados con bajos impuestos, como Florida, Texas o Carolina del Norte, donde pueden trabajar los trabajadores en tierra.
Solía ser el caso de que cuando la gente conseguía trabajo, elegía su ubicación en función del trabajo. Ahora, muchas personas más jóvenes buscan la ubicación y esperan encontrar un trabajo. Si van a los lugares correctos, los trabajos se moverán para encontrarlos.
En el sector inmobiliario, hay ciudades del mundo que son ciudades basadas en el conocimiento. Esos son Seattle, San Francisco, Austin, incluso Nueva York y Londres. Encontrarás ciudades en India como Mumbai, Chennai, Bangalore… encontrando industrias que sabes que van a tener un crecimiento explosivo y siguiéndolas por todo el mundo, a medida que mires 10 años, serán muy buenas. Y hay casos especializados en biotecnología e investigación, que se están acelerando rápidamente. Somos uno de los mayores propietarios de laboratorios húmedos para biofarmacia. Esa es otra de estas tendencias.
Plata: la compra de Blackstone de las propiedades de Hilton en 2007 resultó ser una gran decisión. Pero Hilton ya era una marca establecida con una gran huella. ¿Cree que el negocio hotelero seguirá siendo un lugar inteligente para invertir en la próxima década o dos?
Schwarzman: A medida que aumenta la riqueza, más personas viajarán. Eso debería ser un catalizador para hacer cosas que están conectadas al negocio de viajes, ya sean ciudades de entrada u otros lugares populares. Esos deberían tener buenos resultados.
