Introducida junto con el impuesto sobre la renta en 1913, la deducción del impuesto a los intereses hipotecarios se ha convertido desde entonces en la deducción impositiva favorita para millones de propietarios de viviendas en los EE. Aquí miramos las reglas existentes detrás de esta deducción, así como los nuevos cambios resultantes de la legislación fiscal de diciembre de 2017.
Obteniendo deducciones: quién califica
En la mayoría de los casos, todos los intereses hipotecarios hasta cierto nivel de préstamo pueden deducirse de los impuestos federales de EE. UU., Siempre que el propietario cumpla con los siguientes requisitos:
- Él o ella presenta el Formulario 1040 y detalla las deducciones en el Anexo A. Él o ella es legalmente responsable por el préstamo: no puede deducir intereses si realiza un pago del préstamo de otra persona. Él o ella realizó el pago en una vivienda calificada.
Deuda de adquisición versus deuda de capital: gran diferencia fiscal
Por supuesto, debido a que las deducciones están reguladas por el gobierno, las reglas nunca son tan simples como parecen a primera vista. Hay dos tipos de deuda que generan intereses deducibles de impuestos. La primera es la deuda que se sacó para comprar, construir o mejorar su hogar. Este tipo de deuda se conoce como "deuda de adquisición". El segundo tipo es la deuda que se sacó para otros fines y se conoce como "deuda de capital" porque se basa en el capital de su propiedad. Esta distinción se ha vuelto particularmente importante desde la aprobación de la nueva legislación tributaria en diciembre de 2017 (consulte Cómo le afecta el proyecto de ley tributaria del Partido Republicano ).
El proyecto de ley incluye cambios significativos en la cantidad de intereses que los prestatarios pueden deducir sobre préstamos hipotecarios y deudas sobre el valor de la vivienda, lo que hace que los intereses sean deducibles solo para préstamos de $ 750, 000 o menos. Además, las reglas han cambiado para el dinero del préstamo con garantía hipotecaria que no se usa como deuda de adquisición, por ejemplo, para pagar gastos médicos o universitarios en lugar de renovar una casa. Aquí hay algunos detalles.
- Post-Oct. 13 de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017 Deuda: el interés de una hipoteca contratada para comprar, construir o mejorar su vivienda después del 13 de octubre de 1987 puede deducirse por completo solo si la deuda total de todas las hipotecas, incluida cualquier deuda con derechos adquiridos, asciende a $ 1 millón o menos para parejas casadas y $ 500, 000 o menos para solteros o parejas casadas que presenten por separado. Post-dic. 16, 2017, hasta el 31 de diciembre de 2025, Deuda: los intereses de una nueva hipoteca contratada para comprar, construir o mejorar su vivienda son totalmente deducibles solo si la deuda total de todas las hipotecas asciende a $ 750, 000 o menos para parejas casadas y $ 500, 000 o menos para solteros o parejas casadas que presenten por separado. (También cubierto: préstamos bajo un contrato vinculante que estaba en vigencia antes del 16/12/17, siempre que la compra de la casa se cerró antes del 4/1/18). Los intereses sobre préstamos antiguos y la nueva refinanciación de dichos préstamos antiguos siguen siendo deducibles en $ 1 millón. Deuda sobre el valor acumulado de la vivienda después de octubre. 13 de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017: los intereses de segundas hipotecas (o líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda) contratadas por razones distintas a la compra, construcción o mejora de su vivienda deben sumar $ 100, 000 o menos para parejas casadas y $ 50, 000 o menos para solteros o parejas casadas que presenten por separado. También deben sumar menos del valor justo de mercado de su casa menos el valor de todas las deudas con derechos adquiridos y todas las deudas hipotecarias posteriores al 13 de octubre de 1987. Deuda sobre el valor acumulado de la vivienda después de octubre. 13 de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017: los intereses sobre segundas hipotecas (o líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda) contratadas por razones distintas a la de comprar, construir o mejorar su vivienda no son deducibles en absoluto. Esto es verdad. incluso si el préstamo original se obtuvo antes del 16 de diciembre de 2017 y durará hasta el 31 de diciembre de 2025. Entonces, en teoría, las reglas del préstamo volverían a las reglas posteriores a 1987…
La definición de 'hogar'
El próximo obstáculo que debe cruzar es asegurarse de que su propiedad sea una "casa calificada". Para cumplir con esta definición, la propiedad debe tener instalaciones para dormir, cocinar e ir al baño. Los elementos que se ajustan a esta definición pueden incluir su residencia principal, una segunda casa, un condominio, una casa móvil, una casa rodante o un bote.
Si su hogar es un segundo hogar, puede deducir el interés de solo un segundo hogar. Debe usar esa propiedad al menos 14 días durante el año. Si su segunda casa es una propiedad de alquiler, debe usarla más del 10% del tiempo que la propiedad se alquila. Si su propiedad de alquiler no cumple con estos criterios, el interés no puede figurar en el Anexo A y, en su lugar, debe figurar en el Anexo E.
Refinanciación
En los últimos años, la caída de las tasas de interés ha alentado a los propietarios a refinanciar sus hipotecas. La refinanciación brinda la oportunidad de reducir los pagos mensuales de la hipoteca, reducir el plazo del préstamo o ambos. Cuando se realiza la refinanciación sin asumir deudas adicionales, todos los intereses generados por la hipoteca siguen siendo deducibles de impuestos. Cuando los propietarios usan sus casas como una alcancía y refinancian para obtener capital para generar dinero para gastos, es decir, por otras razones que no sean comprar, construir o mejorar sus casas, las reglas de la deuda de capital acumulado después del 13 de octubre de 1987, gobiernan aplicar: solo puede deducir intereses de $ 100, 000 o menos, etc., dependiendo de su estado fiscal. (Para más información sobre esto, lea Cuándo (y cuándo no) para refinanciar su hipoteca .)
Probándolo al IRS
En el caso de una auditoría por parte del Servicio de Impuestos Internos, deberá tener una copia del Formulario 1098, Declaración de intereses hipotecarios, que la empresa que posee su hipoteca debe proporcionarle cada año. Si paga el pago de su hipoteca a un individuo, deberá proporcionar el nombre, el número de Seguro Social y la dirección del titular de la hipoteca, además del monto de los intereses pagados. (Para más información, consulte Sobrevivir a la auditoría del IRS ).
La línea de fondo
La deducción del impuesto sobre los intereses de la hipoteca de la vivienda es apreciada por los propietarios y despreciada por los defensores de la reforma del impuesto sobre la renta. Los defensores de los impuestos planos favorecen la desaparición de esta deducción y, durante muchos años, los legisladores estadounidenses en ambos lados del pasillo habían estado discutiendo una variedad de esquemas de reforma tributaria que generalmente involucraban la abolición de la deducción del impuesto a los intereses hipotecarios. Sobrevivió, en forma disminuida, en la factura de impuestos de 2017. Lo que sucede después queda por ver
Para obtener más información, consulte Comprender la estructura de pago de la hipoteca .
