¿Cuál es la tasa de capitalización terminal?
La tasa de capitalización terminal, también conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. El ingreso operativo neto esperado (NOI) por año se divide por la tasa de capitalización terminal (expresada como un porcentaje) para obtener el valor terminal. Las tasas de capitalización de terminal se estiman en base a datos de transacciones comparables o lo que se cree que es apropiado para la ubicación y los atributos de una propiedad en particular.
Para llevar clave
- La tasa de capitalización terminal se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. La tasa de capitalización inicial es el NOI proyectado de la propiedad para el primer año dividido por el precio de compra de la propiedad. Si esta tasa de capitalización terminal es menor que la tasa de entrada, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
Comprensión de la tasa de capitalización terminal
La tasa de capitalización inicial es el ingreso operativo neto (NOI) proyectado para el primer año dividido por la inversión inicial o el precio de compra. Por el contrario, la tasa de capitalización terminal es el NOI proyectado del último año (año de salida) dividido por el precio de venta. Si esta tasa es más baja que la tasa de entrada, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
La mayoría de los profesionales de inversiones inmobiliarias están de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalización de la terminal con la tasa actual del mercado, teniendo en cuenta que puede ser una prueba más segura para el desarrollo aumentar un poco la tasa de capitalización de la terminal. Una hoja de cálculo dinámica puede ser útil para hacer una prueba de esfuerzo del proyecto de desarrollo para establecer la tasa de capitalización terminal más alta que aún proporcionaría una ventaja suficiente para los inversores.
Los inversores inmobiliarios expertos buscan mercados y tipos de propiedades para los que se espera que caigan las tasas de capitalización de mercado, ya que una tasa de capitalización terminal más baja, en comparación con la tasa de capitalización inicial, generará ganancias de capital, suponiendo que el ingreso operativo neto no disminuir durante el período de mantenimiento. Algunos de los datos que deben considerarse incluyen métricas de oferta y demanda para cada categoría de espacio, así como para los servicios y gastos que se supone están relacionados con cada área de operación.
Si bien el futuro siempre es incierto, hay dos cosas ciertas sobre el final de cualquier período de espera: los edificios envejecerán y los mercados cambiarán. Por lo tanto, es fundamental que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para determinar con precisión la tasa de capitalización de un proyecto.
Ejemplo de la tasa de capitalización terminal
Un inversor compra una propiedad totalmente ocupada por $ 100 millones. El NOI del primer año se estima en $ 5.0 millones. La tasa de entrada es, por lo tanto, del 5.0%. Siete años después, el inversor cree que la tasa de capitalización terminal es de aproximadamente 4.0%. El NOI del año pasado, que ha tenido en cuenta la escalada de alquileres en el camino, se proyecta en $ 5, 5 millones (nuevamente, asumiendo la ocupación completa). El valor de reventa se estima en $ 137.5 millones ($ 5.5 millones en NOI dividido por el 4.0% de capitalización terminal, o tasa de salida).
