Invertir en bienes inmuebles de alquiler parece una gran idea en papel. Simplemente compra un lugar en una zona agradable, encuentra inquilinos y deja que entre el dinero en efectivo, ¿verdad? Bueno, en realidad hay algunos asuntos que debe considerar antes de comprar una propiedad y poner un anuncio de "alquiler" en el césped y en el periódico (o en línea). Aquí le ofrecemos un resumen de los pros y los contras de ser propietario de una propiedad de alquiler y le damos algunos consejos sobre cómo obtener ganancias como propietario.
Consejos para el propietario potencial
Ventajas de los inmuebles de alquiler
Muchas personas que se sienten incómodas invirtiendo en instrumentos financieros no tienen reparos en invertir en bienes raíces, ya que es un activo tangible. Esta es una distinción psicológica, ya que un mal stock y una mala propiedad de alquiler son igualmente capaces de perder dinero. Dicho esto, aquí están las ventajas que aparecen en el papel:
Ingreso actual. Esto se refiere al dinero de la renta que queda después de que se han pagado la hipoteca y los gastos relacionados. El ingreso actual es básicamente efectivo mensual para el que no tenía que trabajar: su propiedad lo produce para usted.
Apreciación. Este es el aumento en el valor que las propiedades generalmente experimentan a medida que pasa el tiempo. La apreciación no está garantizada. Sin embargo, si posee una propiedad en un área estable (ciudades), la propiedad probablemente aumentará de valor con los años. Incluso las propiedades en áreas escasamente pobladas y menos deseables pueden apreciarse debido a la inflación general.
Apalancamiento. Las propiedades de alquiler se pueden comprar con fondos prestados. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el patrimonio que posee al anotar solo una fracción de su costo total, porcentaje del valor total. Además, la propiedad que compra asegura la deuda en lugar de sus otros activos. Si no cumple con los pagos mensuales del préstamo, puede perder la propiedad de alquiler, pero no debe perder su propia casa.
Ventajas fiscales. Sus ingresos de alquiler pueden estar libres de impuestos si no recibe flujo de caja neto después de deducir los gastos. Esto significa que su hipoteca se está pagando y usted posee más del valor total de la propiedad (en lugar de solo controlarla), pero no paga impuestos sobre el dinero que está haciendo esto por usted. Además, también puede sacar dinero libre de impuestos refinanciando su préstamo si la propiedad se aprecia y las tasas de interés han caído. Por último, puede evitar pagar impuestos sobre la venta de una propiedad alquilada si la vende y reinvertir rápidamente el dinero en otra propiedad (llamado cambio o cambio libre de impuestos).
Desventajas de alquiler de bienes raíces
Responsabilidad. ¿Qué sucede si una escalera se rompe bajo los pies de su inquilino? Con el aumento de demandas frívolas y la naturaleza imposible de cuantificar de "angustia emocional", la responsabilidad puede ser algo aterrador. Brindar refugio a alguien a cambio de dinero lo pone a usted y al inquilino en una relación en la que ambas partes tienen la responsabilidad. Debe asegurarse de que la propiedad que está alquilando cumple con todos los códigos y reglamentos de construcción.
Gastos inesperados ¿Qué haces cuando levantas la alfombra del sótano y encuentras una grieta que se abre hacia el abismo? Es imposible prepararse para todos los gastos relacionados con la propiedad de alquiler. Las calderas, tuberías y accesorios a menudo necesitan ser reemplazados y no son prohibitivamente costosos. Sin embargo, un cableado defectuoso, cimientos defectuosos y techos comprometidos pueden ser muy costosos de reparar. Si no puede pagar las reparaciones, se quedará sin un inquilino y con la sombría posibilidad de vender la propiedad con un descuento significativo. Además, a medida que los códigos de construcción evolucionan con el tiempo, la pintura con plomo, el asbesto, las tejas de cedro y otros materiales que pasaron la inspección en el pasado pueden ser reevaluados para su desventaja.
Malos inquilinos. Nadie quiere tener que usar una agencia de cobranza para cobrar el alquiler vencido. Desafortunadamente, casi todos los propietarios tienen una historia que involucra a oficiales de policía o alguaciles que escoltan a su inquilino fuera de la propiedad, borrando todas las esperanzas de obtener el alquiler atrasado de cinco meses. Los inquilinos malos también pueden aumentar sus gastos inesperados e incluso golpearlo con una demanda.
Vacante. No recibir dinero significa que tiene que hacer pagos mensuales de su propio bolsillo. Si tiene un fondo de emergencia, podrá sobrevivir a las vacantes con pocos problemas. Si no tiene uno, es posible que tenga dificultades para pagar el alquiler al arrendador más duro de todos: el banco.
Consejos para propietarios
Minimizar las desventajas de ser propietario de bienes raíces es realmente simple. Aquí hay algunas pautas que ayudarán.
Mantenga sus expectativas razonables. Tenga el objetivo de un flujo de caja positivo, pero no espere comprar un nuevo yate a fin de año. Si mantiene sus expectativas bajo control, no se sentirá tentado a aumentar el alquiler y expulsar a los buenos inquilinos.
Encuentre un equilibrio entre ganancias y esfuerzo. ¿Estás planeando ser un propietario "práctico"? o deberías trabajar con una empresa? El ingreso actual no parece tan bueno si está haciendo otro turno de tiempo completo trabajando en su propiedad de alquiler. Afortunadamente, hay empresas de administración de propiedades que administrarán su propiedad por un porcentaje de los ingresos de alquiler; podrías considerar participar en uno.
Conoce las reglas. Las leyes federales y estatales describen sus responsabilidades y obligaciones, por lo que no puede reclamar ignorancia cuando sucede algo. Tendrás que leer un poco; Sin embargo, es mejor pasar 20 horas en la biblioteca que en la sala del tribunal.
Haga inspeccionar la propiedad. Una de las mejores maneras de evitar gastos inesperados es hacer que un profesional inspeccione la propiedad antes de comprarla.
Asegúrese de que sus arrendamientos sean legales. Si comete un error en el contrato de arrendamiento, le resultará más difícil litigar si un inquilino viola los términos.
Llame a referencias y ejecute verificaciones de crédito. Demasiados propietarios se apresuran a llenar una vacante en lugar de tomarse el tiempo para asegurarse de que el posible inquilino sea una mejor opción que una propiedad vacía. Si tiene tiempo, es posible que desee conducir por el espacio de vivienda actual de un posible inquilino; así es como se verá su propiedad cuando ese inquilino viva allí.
Únase a la Asociación de Propietarios en su área. Unirse a una asociación le proporcionará una gran experiencia, así como ejemplos de contratos de arrendamiento, copias de leyes y reglamentos, y listas de abogados, contratistas e inspectores decentes. Algunas asociaciones pueden incluso permitirle unirse antes de comprar una propiedad de alquiler.
Haga amigos con un abogado, un profesional de impuestos y un banquero. Si considera que le gusta ser propietario de propiedades de alquiler, una red que incluya a estos tres profesionales será esencial si desea aumentar sus propiedades.
Asegúrese de tener el tipo correcto de seguro. Después de conocer las reglas, deberá comprar un seguro para cubrir su responsabilidad. Necesitará la ayuda de un profesional de seguros para seleccionar el paquete adecuado para su tipo de propiedad de alquiler; una política simple de propietarios de vainilla puede no ser adecuada.
Crea un fondo de emergencia. Esto es esencialmente dinero destinado a gastos inesperados que no están cubiertos por el seguro. No hay una cantidad fija para un fondo de emergencia, pero el 20% del valor de la propiedad es una buena guía. Sin embargo, cualquier cosa es mejor que nada. Si obtiene ingresos actuales de una propiedad, puede agrupar ese dinero en el fondo de emergencia.
