Tabla de contenido
- 1. Hipotecas de tasa ajustable
- 2. Sin pago inicial
- 3. Préstamos para mentirosos
- 4. Hipotecas inversas
- 5. Amortización más larga
- 6. Productos hipotecarios exóticos
- La línea de fondo
Durante la Gran Recesión, la economía de los Estados Unidos sufrió un gran golpe debido a las ejecuciones hipotecarias. Los prestatarios de todo el país tuvieron problemas para pagar sus hipotecas. En ese momento, ocho de cada 10 prestatarios estaban tratando de refinanciar sus hipotecas. Incluso los propietarios de viviendas de alto nivel tenían problemas con las ejecuciones hipotecarias. ¿Por qué tantos ciudadanos tenían problemas con sus hipotecas? Aquí hay seis razones.
Para llevar clave
- Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen una tasa inicial baja que resulta en pagos más bajos; sin embargo, la tasa de interés se restablece después de un período de tiempo. Si no se paga el pago inicial de una hipoteca, es más probable que la casa del prestatario termine "bajo el agua". Las hipotecas inversas tienen altos costos iniciales, están acribilladas con numerosas tarifas y resultan en perder el capital en su hogar. Los plazos más largos para las hipotecas resultan en menos capital en el hogar y más intereses pagados, lo que dificulta la mudanza del propietario. Los productos hipotecarios exóticos pueden hacer que los compradores acumulen capital negativo.
1. Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) pueden parecer el sueño de un propietario. Estas hipotecas comienzan a los prestatarios con una tasa de interés baja durante los primeros dos a cinco años. Le permiten comprar una casa más grande de la que normalmente puede calificar y tienen pagos más bajos y más asequibles. Sin embargo, después de dos a cinco años, la tasa de interés se restablece a la tasa de mercado, que generalmente es más alta. Esto no es un problema si los prestatarios pueden simplemente sacar el capital de sus hogares y refinanciar a una tasa más baja una vez que se restablezca. O, alternativamente, si el comprador no se quedó en la casa por mucho tiempo, es posible que ya se haya vendido para cuando la tasa hubiera cambiado. (Este tipo de hipoteca puede ser una buena opción para alguien cuyo trabajo requiere reubicación frecuente).
Sin embargo, no siempre funciona de esa manera. Cuando los precios de la vivienda caen, los prestatarios tienden a descubrir que no pueden refinanciar sus préstamos existentes. Esto hace que muchos prestatarios enfrenten altos pagos de hipoteca que son dos o tres veces sus pagos originales.
Buscar los mejores prestamistas, ofrecer información completa y veraz sobre su solicitud de hipoteca y abordar los problemas de crédito a medida que ocurren son los mejores pasos que puede seguir para obtener una hipoteca justa y práctica.
2. Sin pago inicial
Uno de los factores desencadenantes de la crisis subprime fue que muchas compañías habían ofrecido a los prestatarios préstamos sin pago inicial. He aquí por qué eso se convirtió en un problema.
El propósito de un pago inicial es doble. Primero, aumenta la cantidad de capital que tiene en su hogar mientras reduce la cantidad de dinero que le debe. En segundo lugar, un pago inicial asegura que tengas algo de máscara en el juego.
Los prestatarios que hacen grandes pagos iniciales tienen muchas más probabilidades de intentar todo lo posible para hacer sus pagos hipotecarios, ya que no quieren perder su inversión. Por otro lado, muchos prestatarios que ponen poco o nada en sus casas y se encuentran al revés en su hipoteca terminan simplemente alejándose porque deben más dinero del que vale la casa. Cuanto más debe un prestatario, es más probable que se retire, poniendo la hipoteca en ejecución hipotecaria.
3. Préstamos para mentirosos
El término "préstamos para mentirosos" puede parecer de mala reputación, pero dichos préstamos fueron increíblemente populares durante el auge inmobiliario antes del colapso de alto riesgo que comenzó en 2007. Los prestamistas hipotecarios se apresuraron a entregarlos, y los prestatarios se apresuraron a aceptarlos. Un préstamo mentiroso requiere poca o ninguna documentación y ninguna verificación. El préstamo se basa en los ingresos declarados del prestatario, los activos declarados y los gastos declarados.
Se llaman así porque los prestatarios tienden a mentir, inflando sus ingresos para poder comprar una casa más grande. Algunas personas que recibieron un préstamo mentiroso ni siquiera tenían trabajo. El problema comienza una vez que el comprador ingresa a la casa.
Como los pagos de la hipoteca deben pagarse con ingresos reales, no con ingresos declarados, el prestatario no puede hacer pagos de la hipoteca de manera consistente. Se atrasan en los pagos y terminan en bancarrota y ejecución hipotecaria.
4. Hipotecas inversas
Hay muchos inconvenientes para obtener una hipoteca inversa. Hay altos costos iniciales. Los honorarios de origen, el seguro hipotecario, el seguro de título, los honorarios de tasación, los honorarios de abogados y los honorarios diversos pueden consumir rápidamente el capital. El prestatario pierde la propiedad total de la casa.
Una vez que la hipoteca está en vigencia, todo el capital del prestatario desaparece de su hogar; el banco ahora lo posee. Sus beneficiarios solo tienen derecho a la equidad que pueda quedar después de que todo el efectivo del patrimonio del prestatario se haya utilizado para pagar la hipoteca, los honorarios y los intereses. Sus hijos podrían tener que tratar de llegar a un acuerdo con el banco y hacer los pagos de la hipoteca si quieren mantener la casa familiar.
5. Amortización más larga
Es posible que haya pensado que 30 años fue el período de tiempo más largo que podría obtener de una hipoteca, pero algunas compañías hipotecarias ahora ofrecen préstamos con una duración de hasta 40 años. Además, las hipotecas de 35 y 40 años están aumentando lentamente en popularidad. ¿Por qué? Permiten a las personas comprar una casa más grande por pagos mucho más bajos.
Una hipoteca de 40 años puede tener sentido para un joven de 20 años que planea quedarse en la casa durante los próximos 20 años, pero no tiene sentido para otras personas. La tasa de interés de una hipoteca a 40 años será ligeramente superior a la de 30 años. Esto equivale a un interés mucho mayor durante un período de 40 años, ya que los bancos no les darán a los prestatarios 10 años adicionales para pagar su hipoteca sin compensarla en el fondo.
Los prestatarios también tendrán menos capital en sus hogares. La mayor parte de los pagos durante los primeros 10 a 20 años pagarán principalmente intereses, lo que hace casi imposible que el prestatario se mueva. Esto también dificulta la jubilación si realiza pagos a los 70 años.
6. Productos hipotecarios exóticos
Otros tipos de hipotecas desarrolladas antes de la Gran Recesión también condujeron a la ejecución hipotecaria. Los prestamistas idearon todo tipo de productos exóticos que hicieron realidad el sueño de ser propietario de una vivienda. Algunos propietarios simplemente no entendían en lo que se estaban metiendo. Dos ejemplos:
- Los préstamos de interés solo pueden reducir los pagos del 20% al 30%. Estos préstamos permiten a los prestatarios vivir en una casa durante unos años y solo hacen pagos de intereses. Los préstamos con el nombre de su pago permiten a los prestatarios decidir exactamente cuánto quieren pagar en su hipoteca cada mes.
El inconveniente para ambos productos es que se debe pagar un gran pago de capital después de un cierto período. Todos estos productos se conocen como productos de amortización negativa. En lugar de acumular capital, los prestatarios están construyendo capital negativo. Están aumentando la cantidad que deben cada mes hasta que su deuda se derrumba como un montón de ladrillos. Los productos hipotecarios exóticos han llevado a muchos prestatarios a quedar bajo el agua en sus préstamos.
La línea de fondo
El camino hacia la propiedad de vivienda está plagado de muchas trampas. Evitarlos es una de las claves para evitar problemas financieros. Quizás un buen adagio a tener en cuenta es que si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
