Un intercambio similar (también denominado intercambio de la sección 1031) permite a los inversores inmobiliarios hacer algo similar al diferir las ganancias o pérdidas de capital cuando compran o venden una propiedad. Esencialmente, un intercambio similar le permite intercambiar propiedades de inversión con otro inversionista y mantener al recaudador de impuestos fuera del trato hasta mucho más tarde cuando la propiedad finalmente se venda por efectivo. Por supuesto, el proceso no es tan fácil como intercambiar algunas tarjetas de béisbol, pero este artículo le mostrará cómo se hace.
Por qué debería considerar un intercambio La oportunidad de diferir las obligaciones tributarias a través de un intercambio 1031 (llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas) alienta a los inversionistas a reequilibrar las carteras de bienes raíces y a utilizar de manera más rentable el dinero que de otro modo pagarían en impuestos. La capacidad de reequilibrar es particularmente importante en el sector inmobiliario porque, a diferencia de las acciones y bonos individuales, una propiedad puede constituir una parte significativa del valor de una cartera.
Debido a la naturaleza concentrada de una inversión inmobiliaria, es importante que los administradores de cartera tengan la flexibilidad de reequilibrar sus carteras y realizar apuestas tácticas en diferentes sectores inmobiliarios o regiones de inversión. Un intercambio 1031 fomenta dicho reequilibrio al permitir a los inversores entrar y salir de las exposiciones inmobiliarias a través del intercambio de una propiedad por otra sin la carga de incurrir inmediatamente en impuestos sobre las ganancias de capital. Al utilizar continuamente los intercambios 1031 al adquirir y enajenar propiedades, los inversores pueden diferir el impuesto a las ganancias de capital hasta que sea el momento de liquidar una parte o la totalidad de la cartera, haya un cambio favorable en la ley tributaria o hayan acumulado suficientes pérdidas de capital para compensar la obligación de ganancia de capital. (Para obtener más información sobre cómo hacer que la Sección 1031 funcione para usted, consulte Transacciones de bienes inmuebles inteligentes ).
Descripción general Para calificar para este tratamiento fiscal, los inversores deben cumplir con ciertos requisitos y limitaciones con respecto a los tipos de propiedades que pueden intercambiar, la ubicación de las propiedades y el momento de ciertos eventos clave. La siguiente sección proporcionará una descripción detallada de los diversos requisitos, pero es importante tener en cuenta que una residencia principal no califica, por lo que desafortunadamente no podrá cambiar su condominio suburbano por una casa de playa en Malibú. (Para más información sobre la venta de una residencia personal, lea ¿La venta de su casa lo dejará con un shock fiscal? ¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital? )
Coordinar los elementos necesarios puede ser una tarea bastante desalentadora. Para ayudar a facilitar los intercambios y la documentación necesarios, los inversores deben utilizar una cámara de compensación externa llamada "intermediario calificado (QI)", que maneja todos los fondos relacionados con la compra, venta e intercambio de propiedades. Dado que los fondos no fluyen directamente a través de las cuentas del contribuyente, y el contribuyente nunca tiene control sobre el efectivo producido por la transacción, el inversor ha transferido efectivamente las ganancias de capital a las propiedades intercambiadas y puede diferir el impuesto sobre las ganancias de capital hasta la venta de activos inmobiliarios por dinero en efectivo.
La configuración y ejecución de un intercambio 1031 y el tratamiento fiscal correspondiente de la transacción pueden ser muy complejos. La siguiente sección proporcionará una descripción breve y simplificada de los requisitos y pasos necesarios para ejecutar un intercambio 1031.
Requisitos de transacción
Propiedades calificadas El intercambio solo funciona para bienes inmuebles de inversión o propiedades comerciales. Una propiedad de inversión es aquella que se compra para arrendar y obtener ingresos. La propiedad comercial es de propiedad y uso de una empresa y se mantiene en el balance general como un activo. Todas las propiedades reales en los EE. UU., Ya sean mejoradas o no, generalmente son del mismo tipo. Los bienes inmuebles fuera de los Estados Unidos se consideran bienes "no similares". La Sección 1031 no se aplica a los intercambios de inventario, acciones, bonos, pagarés, otros valores o propiedad personal de ningún tipo. (Para obtener una descripción general de los diferentes tipos de propiedad, consulte nuestro tutorial Exploración de inversiones inmobiliarias e inversión en bienes raíces ).
Activos no calificados y el arranque Si la transacción involucra bienes no calificados (no similares) propiedad o efectivo, entonces el inversor debe reconocer la ganancia en la venta y pagar los impuestos en consecuencia. Suponiendo que el valor de una de las propiedades intercambiadas es mayor que el valor de la otra, los activos no calificados utilizados para igualar el valor entre los intercambios se denominan "arranque" y aún están sujetos a impuestos normales sobre las ganancias de capital.
Sincronización
Si bien las transacciones no necesitan ser simultáneas, existen restricciones sobre ciertos elementos de sincronización de transacciones. Por ejemplo, para calificar una transacción como un intercambio 1031, un inversor debe identificar la propiedad a intercambiar antes del cierre e identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta del primer activo. Además, la transacción para adquirir la propiedad de reemplazo debe ejecutarse dentro de los 180 días posteriores a la ejecución de la venta del primer acuerdo. Para la mayoría de los inversores, una de las tareas más difíciles es identificar los activos de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta del activo cedido. Sin embargo, es importante que lo hagan porque estas restricciones de tiempo son muy estrictas y el IRS no otorga extensiones.
Intermediario calificado Debido a la complejidad de estos acuerdos y los requisitos y restricciones que rodean el intercambio, los inversores que patrocinan el intercambio deben utilizar un intermediario calificado para facilitar el trato. El intermediario calificado, definido como una corporación que está en el negocio de tiempo completo de facilitar intercambios 1031, no brinda asesoramiento legal o fiscal. No puede ser una parte comercial, como una firma de contadores públicos, un abogado o un agente de bienes raíces que haya tenido alguna relación con la parte sujeta a impuestos dentro de los 24 meses anteriores a la primera transacción de propiedad. Preferiblemente, el QI debe ser un negocio de terceros que no haya proporcionado previamente ninguno de estos servicios a ningún participante de la transacción.
El QI realiza varios servicios de facilitación y actúa como un puente entre las partes involucradas para ayudar a estructurar y ejecutar el intercambio. Sus deberes incluyen:
- Preparar toda la documentación requerida y actuar como una cámara de compensación para garantizar que todas las partes apropiadas reciban la documentación. Asegurarse de que los fondos se mantengan en una cuenta bancaria asegurada y asegurada, y que los desembolsos se realicen a las cuentas en custodia cuando se completen las transacciones. contabilidad completa de las transacciones para los registros de contribuyentes, y proporcionar un Formulario 1099 a los contribuyentes y al IRS documentando los impuestos requeridos y los impuestos a las ganancias de capital pagados.
Las estrictas reglas del IRS con respecto a ciertos requisitos subrayan el valor del intermediario calificado y la importancia de elegir uno apropiado. Uno de los principales servicios de QI es mantener a los participantes en las transacciones en el camino correcto y garantizar que cumplan con los requisitos necesarios para que los contribuyentes califiquen para el tratamiento fiscal preferencial de sus ganancias inmobiliarias, por lo que es importante que los inversores investiguen y seleccionen cuidadosamente el intermediario de su transacción. (Para lecturas relacionadas, consulte los beneficios de usar un abogado de bienes raíces ).
La siguiente sección cubrirá los intercambios de múltiples propiedades y el plazo básico que los inversores deben cumplir.
Múltiples intercambios de propiedades En un intercambio de tipo similar, un inversor no está obligado a realizar un intercambio de propiedades uno por uno. Se pueden usar varias propiedades en cualquier lado del intercambio siempre que se cumplan las siguientes reglas. Estas reglas se denominan comúnmente las reglas "tres propiedades", "95%" y "200%".
- La regla de las tres propiedades : cualquiera de las tres propiedades puede calificar independientemente del valor de mercado. La regla del 95% : cualquier número de propiedades puede calificar siempre que el valor justo de mercado (FMV) de las propiedades recibidas al final del período de intercambio no sea más del 95% del FMV acumulado de todas las propiedades de reemplazo potenciales identificadas. La regla del 200% : se puede intercambiar cualquier número de propiedades siempre que el FMV acumulativo de las propiedades de reemplazo no sea superior al 200% del FMV combinado de todas las propiedades intercambiadas en la fecha de transferencia inicial.
Aunque el IRS es bastante flexible en cuanto al número de activos que permitirá intercambiar para ayudar a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital, es muy estricto sobre el momento para identificar estas propiedades y realizar el intercambio.
Plan de transacción y cronograma Aunque el plan de transacción y el cronograma para un intercambio 1031 pueden volverse extremadamente complejos, ciertos artículos siguen un formato básico y son similares para la mayoría de las transacciones.
- Inicialmente, un inversor que desee participar en un intercambio similar identificará la propiedad o propiedades que se venderán, la "propiedad cedida", y luego, con la ayuda del intermediario, la venderá a un tercero. El intermediario recibe los fondos como vendedor y asegura todos los fondos en custodia. Con los fondos en custodia, el inversionista tiene 45 días para seleccionar una o múltiples "propiedades de reemplazo" para el intercambio, que deben comprarse a un vendedor externo dentro de 180 días de la primera transacción El intermediario actúa como comprador, asegura los fondos en custodia y luego envía los fondos correspondientes al vendedor o vendedores. (Para obtener ayuda para encontrar un reemplazo, consulte las 10 características principales de una propiedad rentable de alquiler y encuentre fortuna en bienes raíces comerciales ). A continuación, el QI prepara toda la documentación contable para el contribuyente que muestra que los fondos han pasado por una cámara de compensación de QI y que las cuentas del contribuyente / inversionista no han recibido fondos. El QI también prepara un Formulario 1099 que indica las ganancias de capital incurridas por la creación de "arranque" no calificado y los impuestos pagados como parte de la transacción y reenvía el formulario al IRS. Finalmente, el contribuyente presentará el Formulario 8824 del IRS ante el IRS, más cualquier documento similar requerido por el estado en el que se encuentran las propiedades o donde reside el contribuyente. Además de facilitar el intercambio, el intermediario calificado también producirá todos los documentos de intercambio requeridos por las transacciones, como las escrituras de propiedad y los contratos de bienes raíces.
Debido a que el QI ha controlado los fondos tanto de la venta como de la compra de las propiedades intercambiadas, y porque el inversor ha recibido propiedades en lugar de efectivo para la venta del activo cedido, las ganancias de capital se difieren. Con la excepción de cualquier "arranque", las ganancias de capital pueden diferirse continuamente a través de intercambios similares hasta que finalmente los activos se vendan por efectivo. En ese punto, las ganancias de capital acumuladas serán gravadas utilizando los métodos de imposición vigentes.
Conclusión Un intercambio similar podría no ser tan fácil como los intercambios de tarjetas de béisbol de su juventud, pero le permite intercambiar sus propiedades de inversión y mantener al recaudador de impuestos fuera del trato. Al participar continuamente en estos intercambios similares, los inversores pueden ejecutar transferencias de bienes inmuebles para aumentar o disminuir las exposiciones a ciertos sectores de propiedad y, al mismo tiempo, diferir las ganancias de capital hasta que las propiedades se vendan finalmente en efectivo. Una vez que comprenda las reglas del juego, esta es una excelente manera de reequilibrar eficientemente su cartera de bienes raíces.
Para obtener más estrategias para estar un paso por delante del encargado de los impuestos, lea Consejos sobre impuestos para el inversor individual y Consejos sobre impuestos de fin de año de ahorro de dinero .
