¿Desea ser dueño de su propia casa, pero no quiere agotar todos sus ahorros para lograr esto? Es posible que desee considerar una hipoteca todo en uno. Este producto le permite combinar su hipoteca y sus ahorros. Echemos un vistazo a cómo funciona.
Para llevar clave
- Las hipotecas todo en uno permiten combinar una hipoteca y ahorros. Requieren la combinación de una cuenta corriente, un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca en uno. Los beneficios de una hipoteca todo en uno incluyen: usar sin problemas el flujo de efectivo adicional para pagar una hipoteca, así como también haber aumentado la liquidez más allá de los préstamos típicos de capital inmobiliario. Los pagos de capital adicionales realizados en una hipoteca todo en uno se pueden revertir y recuperar en cualquier momento. Las hipotecas todo en uno generalmente cobran una tarifa anual de $ 50 a $ 100 y son hipotecas con tasa ajustable de 30 años.
¿Qué es una hipoteca todo en uno?
El IRS no permitirá que los intereses gravables pagados y los intereses recibidos se cancelen mutuamente como en el Reino Unido y Australia; cada uno debe ser reportado por separado. Por lo tanto, los préstamos "compensados" disponibles en los Estados Unidos técnicamente no pueden llamarse con este nombre. Para que estos préstamos cumplan con las pautas del IRS, deben combinar una cuenta corriente, un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca en una sola cuenta. Una cuenta no compensa realmente a la otra como lo hace en el Reino Unido. La cuenta única ofrece todas las comodidades de una cuenta bancaria normal, como un cajero automático y tarjetas de débito, pagos automáticos de facturas y una chequera. Pero permite que cada dólar sobrante del propietario de la vivienda se use para pagar la hipoteca hasta que se use.
Esta característica única beneficia al propietario de varias maneras. Primero, debido a que la cuenta bancaria del propietario está integrada directamente en la hipoteca, el propietario recibirá un retorno mucho mayor de sus depósitos. Esto se debe a que el dinero se está utilizando para reducir la cantidad de interés evaluada sobre el préstamo, que casi siempre tendrá una tasa mucho más alta que la que pueden ofrecer las cuentas tradicionales de depósito a la vista.
En segundo lugar, este tipo de cuenta todavía ofrece liquidez instantánea de una manera que las hipotecas tradicionales, o incluso las líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda, no pueden hacerlo. Si bien algunas líneas de crédito con garantía hipotecaria ofrecen acceso a través de una chequera o incluso una tarjeta de débito, no tienen la flexibilidad de este producto híbrido. Si el propietario no tiene el efectivo para hacer un pago del préstamo en un mes determinado, entonces no se requiere un pago mínimo porque el interés mínimo adeudado simplemente se adelanta desde la línea de crédito disponible.
Finalmente, los préstamos todo en uno son totalmente reversibles; el capital adicional pagado se puede recuperar en cualquier momento, lo que resuelve un problema importante inherente al tratar de acelerar las hipotecas tradicionales "unidireccionales" o incluso los préstamos compensatorios disponibles en el extranjero.
La mayoría de las hipotecas todo en uno requieren un puntaje FICO de alrededor de 700 o más, solo beneficiando a los prestatarios con un flujo de caja positivo constante.
Ejemplo de una hipoteca todo en uno
Dan necesita una hipoteca de $ 400, 000 al 6%. Tiene un ingreso mensual neto de $ 7, 000. Si hace un préstamo fijo convencional a 30 años, su pago mensual será de $ 2, 398. Después de todos los gastos, como la vida diaria, la hipoteca, etc., podrá ahorrar $ 1, 000 por mes. Pero si usa una hipoteca "todo en uno" o "compensada", los $ 1, 000 por mes que ahorre también se usarán para reducir el saldo de la hipoteca para los cálculos de pago de intereses.
Suponiendo que la tasa del préstamo acelerado se mantenga constante en un 6%, es posible que Dan salde su préstamo en menos de 15 años y aún tenga los $ 1, 000 que ahorró cada mes también. En realidad no entraría en la hipoteca. El prestamista simplemente lo tomaría prestado mientras se pagaba el préstamo para reducir el saldo del capital. Quizás lo más importante es que este tipo de hipoteca puede motivar a los prestatarios a reducir sus gastos, ya que pueden ver que sus fondos se utilizan para pagar sus préstamos.
Tasas y tarifas de hipotecas todo en uno
La mayoría de los prestamistas hipotecarios compensados y todo en uno cobran una tarifa anual de $ 50 a $ 100 además de otros gastos de préstamos estándar, y generalmente se aplican tasas más altas para las hipotecas aceleradas. La mayoría de los préstamos acelerados son vehículos de tasa ajustable a 30 años que están vinculados al índice LIBOR. La tasa ajustable para este tipo de préstamo podría ser 1% más alta que los préstamos convencionales a menos que el prestatario opte por pagar puntos adicionales por adelantado. Pero en el centro del asunto está la cuestión de qué es más importante: ¿tasas y tarifas o la cantidad total de intereses pagados durante la vida del préstamo?
Obviamente, una cuestión clave a considerar aquí es la vida útil del préstamo. Una tasa de interés ligeramente más alta podría valer la pena si el préstamo se paga varios años antes que un préstamo con una tasa más baja. Recuerde que el tiempo para el pago de un préstamo acelerado no es fijo. Por lo tanto, el flujo de efectivo excedente proyectado del prestatario debe tenerse en cuenta al hacer esta comparación.
Idoneidad hipotecaria todo en uno
Una de las principales advertencias de este tipo de préstamo es que la mayoría de los prestamistas que ofrecen hipotecas aceleradas requieren que los prestatarios tengan puntajes FICO de al menos 680 a 700 para calificar. Esto se debe a que este tipo de hipoteca solo beneficiará a un prestatario que tenga un flujo de caja positivo constante, con fondos excedentes disponibles para reducir el capital del préstamo de manera regular.
La línea de fondo
Aunque los beneficios de este tipo de préstamo pueden ser sustanciales, la idoneidad sigue siendo una preocupación clave, al igual que con cualquier otro producto de préstamo. Los prestatarios financieramente indisciplinados pueden querer evitar tomar uno de estos préstamos. Poseer demasiado crédito disponible a través del aspecto de línea de capital de la cuenta podría desencadenar juergas de gasto para algunas personas, lo que se sumará al capital de la deuda.
Otra forma de disminuir la deuda relacionada con la hipoteca es asegurar una hipoteca con una tasa de interés baja. Es importante darse una vuelta, ya que diferentes prestamistas pueden ofrecer diferentes tasas de interés sobre el mismo tipo de hipoteca y, a largo plazo, obtener una hipoteca con una tasa de interés más baja podría ahorrarle miles de dólares.
