Las tasas históricas de capitalización (tasas de capitalización) para bienes raíces en la ciudad de Nueva York y el resto del país experimentan patrones cíclicos y varían según el mercado en particular, como edificios de apartamentos multifamiliares y edificios sin ascensor en comparación con aquellos con ascensores y propiedades comerciales. A partir del primer semestre de 2018, las tasas de capitalización en Manhattan habían aumentado desde el año anterior hasta el 3, 8%.
Cálculo de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo el ingreso anual esperado generado por la propiedad, menos los costos fijos y variables, por su valor total. Los analistas de la industria observan de cerca las tasas de capitalización ya que estiman los rendimientos de las inversiones. Los tasadores utilizan el enfoque de tasa de capitalización para determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos. La tasa de capitalización derivada del mercado se aplica al ingreso operativo neto de una propiedad para estimar el valor actual de una propiedad.
Entre 1984 y 2009, la tasa de capitalización promedio fue de 8.4% para edificios sin ascensor y 7.68% para edificios de apartamentos con ascensores. La tasa de capitalización para edificios con ascensores alcanzó un pico de casi el 12% en 1984 y 1992 y cayó a poco más del 3% en 2006. La tasa de ascensos fue ligeramente mayor en todos los años de ese período, excepto 1994, 2000, 2002 y 2004.
Según el "National Real Estate Investor", se invirtieron $ 2.8 mil millones en bienes raíces en Manhattan en la primera mitad de 2018. Esta cantidad fue un aumento con respecto al año anterior, pero aún mucho menor que los aproximadamente $ 4 mil millones gastados durante los mismos meses en ambos 2015 y 2016. Sin embargo, muestra que los inversores aún están dispuestos a especular sobre los bienes raíces de Nueva York debido a las bajas tasas de interés y los importantes beneficios fiscales.
