Vender una casa generalmente no es un proceso simple. Sin embargo, puede volverse aún más complicado y costoso si un comprador hace una oferta y la venta fracasa debido a que el comprador se retira. Por lo tanto, como vendedor, hay algunas cosas que debe saber sobre las salidas en etapa tardía. Si está pensando en vender su casa, averigüe qué puede hacer para protegerse si el acuerdo fracasa.
Cómo puede fracasar la venta de una casa
En una venta de vivienda típica, los compradores harán una oferta sobre la vivienda de un vendedor y, cuando se acepte, se firmará un contrato entre las dos partes. En ese punto, el estado de la propiedad generalmente cambia de "en venta" a "bajo contrato" o "en contrato". El cambio de estado le dice a otros compradores y agentes de bienes raíces que el vendedor tiene un comprador y está en proceso de cerrar el trato. Sin embargo, la venta o compra de una vivienda no es definitiva hasta que ambas partes hayan firmado todos los documentos legales necesarios para transferir la propiedad de la vivienda al cierre.
Los compradores a menudo tienen cláusulas de contingencia escritas en sus contratos, que son formas legales de "rescindir" el contrato sin costo o con un pequeño costo para el comprador. Se incluye una cláusula de contingencia en el contrato de venta mediante la cual tanto el comprador como el vendedor aceptan los términos del contrato. Algunas de las contingencias más comunes incluyen:
Contingencia Hipotecaria
El comprador debe poder obtener una hipoteca para la propiedad, generalmente dentro de un período específico de tiempo de la firma del contrato. A veces, se puede incluir una condición en el contrato por la cual, si la financiación no se cumple, el contrato se anula. Es importante que los vendedores soliciten al comprador que presente una carta de aprobación previa de la hipoteca.
Contingencia de inspección de viviendas
La casa en venta debe pasar la inspección, o el comprador puede solicitar que el vendedor realice las reparaciones que se detallan en el informe de inspección. Si se realizan reparaciones, generalmente se ordena una inspección de seguimiento para garantizar que la casa pase. Alternativamente, el comprador puede usar la información en el informe de inspección como palanca para negociar un precio de venta más bajo.
Inicio Venta Contingencia
La compra de una nueva casa puede depender de que el comprador venda su propiedad actual. La contingencia de venta de casas ayuda a los compradores, ya que les permite rescindir el contrato si su casa no vende, dejando al vendedor comenzar el proceso nuevamente. Aunque generalmente hay un período de tiempo establecido por el cual si la casa no se vende, el vendedor puede cancelar el contrato; el vendedor podría perderse otras ofertas de compradores potenciales que están listos para cerrar.
Contingencia de tasación
La contingencia de tasación le permite al comprador evaluar la vivienda para determinar su valor. El precio de la vivienda debe ser igual o inferior al precio de tasación oficial. Si la tasación llega a un precio más bajo, el comprador puede proceder con la compra o pedirle al vendedor que baje el precio de la vivienda.
Cuando la venta de una casa fracasa, generalmente se debe a que una de las contingencias descritas anteriormente no se cumple o al comprador o vendedor cambió de opinión.
Para llevar clave
- Los compradores a menudo tienen cláusulas de contingencia escritas en el contrato, que son formas legales de "retroceder" en la compra de una casa. Si una oferta de venta de una casa fracasa, el vendedor pierde tiempo, dinero y pierde a otros compradores que estaban listos para cerrar. Una cláusula de escape ayuda a los vendedores, ya que le permite recibir ofertas de otros compradores a pesar de las contingencias en la oferta original.
Señales de advertencia
No cumplir con una de las contingencias del contrato es una razón justificable para no cerrar. Sin embargo, hay algunas otras señales de advertencia de que un comprador podría retirarse de la compra, e incluyen:
- No devolver documentos firmados, fechados y completados según las instrucciones Fallo en hacer los pagos requeridos a terceros (es decir, inspectores) No devolver llamadas Llamadas perdidas Numerosas solicitudes de cambios en el contrato
Los costos para los vendedores
Costo de oportunidad
Otros compradores que pueden haber estado interesados en hacer una oferta en su casa comenzarán a buscar otras propiedades en el mercado cuando su casa quede "bajo contrato". Puede perder la oportunidad de vender a esos compradores cuando su casa está bajo contrato, ya que pueden haber comprado otra propiedad.
Hora
Uno de los aspectos más frustrantes de la caída de una venta de viviendas es el tiempo perdido. El vendedor es enviado nuevamente al punto de partida para comenzar el proceso nuevamente y encontrar otro comprador. Además, la demora podría descarrilar sus planes de comprar otra casa o cambiar su cronograma de mudanza.
Tu próximo hogar
Si tiene un contrato para comprar otra casa y esa transacción estaba supeditada a la venta de su residencia actual, ya que necesitaba los ingresos de la venta, es posible que no pueda comprar la casa. Como resultado, es posible que deba retirarse de la compra o encontrar otra forma de financiarla.
Dinero
Puede perder dinero como resultado del acuerdo fallido si necesita continuar haciendo los pagos de la hipoteca de su casa actual, que está vendiendo, al mismo tiempo que paga la hipoteca de la casa que acaba de comprar. Además, es posible que esté pagando el alquiler de un apartamento hasta que cierre la compra de su nueva casa, especialmente si está lejos de la casa que está vendiendo. En resumen, un comprador que se retira podría aumentar sus costos mensuales de vivienda temporalmente.
Si tiene un contrato para comprar su nueva casa y el posible comprador de su casa actual se retira, es posible que tenga que pagar por romper el contrato para comprar la nueva casa.
Los costos de mantenimiento continuo de su hogar actual continuarán incluyendo impuestos a la propiedad, servicios públicos y paisajismo. Y dado que es importante que la casa se vea presentable para atraer a un nuevo comprador, los costos pueden aumentar con el tiempo.
Guardando el trato
Hay pasos que puede seguir si su comprador quiere retirarse. Primero, asegúrese de que los agentes de bienes raíces involucrados, para usted y el comprador, se comuniquen de manera efectiva. Asegúrese de que usted y el posible comprador reciban copias de todas las comunicaciones por escrito. Si usted o el comprador no están utilizando un agente (o si no se siente cómodo con el nivel de comunicación), intente hablar directamente con el comprador para comprender sus intenciones o inquietudes. Además, determine si hay alguna concesión que pueda hacer para mantener a su comprador en camino de cerrar.
Si bien es posible que no desee reducir el precio de venta de su hogar o pagar actualizaciones y reparaciones, puede valer la pena si la pérdida de la venta es más costosa que las reparaciones.
Revise el contrato para determinar cualquier recurso que pueda tener como vendedor si el comprador se retira. Por ejemplo, ¿hay una cláusula en su contrato que le brinde fundamentos legales para demandar a su prestatario por incumplimiento de contrato y obtener un porcentaje del precio de venta acordado? ¿O hay una cláusula que establece que el comprador está en incumplimiento si no cancela el acuerdo dentro del plazo establecido después de firmar el acuerdo?
Use una cláusula de escape
Una cláusula de escape le permite al vendedor entretener y aceptar ofertas de otros compradores, incluso si hay condiciones o contingencias escritas en el contrato por el comprador.
Si se ha hecho otra oferta en la casa, el vendedor notificaría al comprador original que tendría un número determinado de días para satisfacer las contingencias o renunciar a ellas. En otras palabras, una cláusula de escape ayuda a proteger a los vendedores para que no se pierdan las oportunidades de vender mientras esperan que se cumplan las contingencias del comprador, como la venta de la casa del comprador.
La línea de fondo
Hay una serie de factores que pueden hacer que la venta de una casa fracase, incluido el incumplimiento de una de las contingencias o cláusulas del contrato o el comprador tiene un cambio de opinión.
Sin embargo, los vendedores pueden protegerse al estar informados y conocer los detalles del contrato. Los vendedores deben asegurarse de que su agente esté trabajando y comunicándose de manera efectiva. Además, si usted es el vendedor, puede considerar que un abogado de bienes raíces revise el contrato, sugiera cualquier cláusula que pueda protegerlo y sugiera opciones de recurso si el comprador se retira, incluida la posibilidad de demandar a su comprador si es necesario.
