¿Qué es una hipoteca de cupón cero?
Una hipoteca de cupón cero es una hipoteca comercial a largo plazo que difiere todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento.
La estructuración del préstamo es como una nota de devengo, es decir, los intereses adeudados a la cantidad pendiente prestada. Al vencimiento, el prestatario paga la nota o flota otro préstamo a las tasas de interés actuales.
Desglose de la hipoteca de cupón cero
Los proyectos comerciales utilizan hipotecas de cupón cero donde los flujos de efectivo para pagar la deuda pueden no estar disponibles hasta que el proyecto esté cerca de su finalización. Un ejemplo de esto sería un estadio deportivo, donde los ingresos no estarán disponibles hasta que la estructura esté completa y pueda albergar eventos.
Como el prestamista solo recibe el interés total más el reembolso del principal cuando vence el préstamo, el riesgo de crédito es significativamente mayor que con un préstamo convencional. Los prestamistas generalmente ofrecen esta forma de financiamiento a prestatarios comerciales establecidos con registros de crédito limpios. Un prestatario puede financiar un proyecto comercial con un flujo de caja menor, con la expectativa de que la apreciación del valor de la propiedad durante la vigencia del préstamo sea suficiente para pagar el préstamo.
Invertir en notas hipotecarias de cupón cero
A muchos inversores les gustan las hipotecas y bonos con cupón cero. Una razón es su disponibilidad en mercados inmobiliarios específicos. También es atractivo que los bonos de cupón cero se vendan con un descuento del valor nominal de la nota. Los inversores no recibirán pagos regulares de intereses. Sin embargo, el prestatario agregará el monto del interés al monto del capital. Este monto se devuelve a los acreedores al vencimiento. El interés se capitalizará semestralmente y, a medida que aumente el valor primario, creará pagos de intereses más altos, que se revertirán en el monto total del capital.
El impuesto sobre la renta se debe cada año, a pesar de que los ingresos se atribuyen y no son recibidos regularmente por los inversores. Pero, si el acuerdo de inversión no promete pagar a los inversores un rendimiento específico, no habría ingresos anuales imponibles actuales. Otro tipo similar de inversión se opera principalmente para Cuentas de Retiro Individual y otras entidades donde los impuestos del año en curso no son una consideración.
Cálculo de las tasas de interés de los bonos
Las hipotecas y los bonos con cupón cero no pagan intereses, pero se negocian con un gran descuento, lo que genera ganancias al vencimiento con la redención de bonos por su valor nominal completo. Debido a esto, sus precios tienden a ser más volátiles que los precios de los bonos de cupón. La tasa de interés real, real o efectiva de un bono es la tasa que descontará todos los recibos de efectivo futuros a la cantidad de efectivo pagada para comprar el bono.
Esta tasa de interés también se conoce como el rendimiento al vencimiento, el rendimiento y la tasa de interés del mercado. Los bonos se venderán con un descuento o una prima al valor nominal. Este precio es el valor de mercado del bono. Cuando la tasa de interés declarada del bono es menor que la tasa de mercado vigente, el valor de mercado del bono es menor que el importe nominal al vencimiento del producto. El producto se vende con descuento.
Si la tasa declarada del bono es mayor que la tasa de mercado prevaleciente, el bono tendrá un valor de mercado donde es mayor que el valor nominal al vencimiento. En este caso, el bono se vende con una prima.
