Comprar y poseer bienes inmuebles es una estrategia de inversión emocionante, que puede ser tanto satisfactoria como lucrativa. A diferencia de los inversionistas en acciones y bonos, los posibles propietarios de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad al pagar una parte del costo total por adelantado y luego pagar el saldo, más intereses, con el tiempo. Mientras que una hipoteca tradicional generalmente requiere un pago inicial del 20% al 25%, en algunos casos, un pago inicial del 5% es todo lo que se necesita para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de controlar el activo en el momento en que se firman los documentos envalentona tanto a los inversores inmobiliarios como a los propietarios, quienes a su vez pueden sacar una segunda hipoteca de sus casas para realizar pagos iniciales de propiedades adicionales.
Para llevar clave
- Los aspirantes a propietarios pueden comprar una propiedad usando apalancamiento, pagando una parte de su costo total por adelantado y luego pagando el saldo con el tiempo. Las cuatro formas principales en que los inversores pueden ganar dinero a través de bienes raíces son: 1) convertirse en propietarios de alquiler propiedades, 2) comercio de bienes raíces (también conocido como flipping), 3) grupos de inversión inmobiliaria y 4) fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
Aquí hay cuatro formas en que los inversores pueden aprovechar las propiedades:
5 formas simples de invertir en bienes raíces
1. Entonces quieres ser un propietario
Ideal para: personas con habilidades de bricolaje y renovación, que tienen la paciencia para gestionar inquilinos.
Lo que se necesita para comenzar: Se necesita capital sustancial para financiar los costos de mantenimiento inicial y cubrir los meses vacantes.
Pros: Las propiedades de alquiler pueden proporcionar ingresos regulares al tiempo que maximizan el capital disponible a través del apalancamiento. Además, muchos gastos asociados son deducibles de impuestos, y cualquier pérdida puede compensar las ganancias en otras inversiones.
Contras: a menos que contrate una empresa de administración de propiedades, las propiedades de alquiler tienden a estar plagadas de constantes dolores de cabeza. En el peor de los casos, los inquilinos ruidosos pueden dañar la propiedad. Además, en ciertos climas del mercado de alquiler, el propietario debe soportar las vacantes o cobrar menos alquiler para cubrir los gastos hasta que las cosas cambien. Por otro lado, una vez que la hipoteca se ha pagado por completo, la mayoría de la renta se convierte en ganancias.
Por supuesto, los ingresos por alquiler no son el único objetivo del propietario. En una situación ideal, una propiedad se aprecia en el transcurso de la hipoteca, dejando al arrendador con un activo más valioso de lo que comenzó.
Según los datos de la Oficina del Censo de EE. UU., Los precios de venta de las viviendas nuevas (un indicador aproximado de los valores inmobiliarios) aumentaron constantemente de valor entre 1940 y 2006, antes de caer durante la crisis financiera. Afortunadamente, los precios de venta han reanudado su ascenso, incluso superando los niveles anteriores a la crisis.
2. Grupos de inversión inmobiliaria
Ideal para: personas que desean tener propiedades inmobiliarias de alquiler sin las molestias de administrarlas.
Lo que se necesita para comenzar: un colchón de capital y acceso a financiamiento.
Pros: este es un enfoque mucho más directo a los bienes raíces que aún proporciona ingresos y apreciación.
Contras: Existe un riesgo de vacante con los grupos de inversión inmobiliaria, ya sea que se extienda por todo el grupo o si es específico del propietario. Además, los gastos generales de gestión pueden afectar los rendimientos.
Los grupos de inversión inmobiliaria son como pequeños fondos mutuos que invierten en propiedades de alquiler. En un grupo de inversión inmobiliaria típico, una empresa compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite a los inversores comprarlos a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversionista puede ser propietario de una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la compañía que opera el grupo de inversión administra colectivamente todas las unidades, manejando el mantenimiento, vacantes publicitarias y entrevistando a los inquilinos. A cambio de llevar a cabo estas tareas de gestión, la empresa toma un porcentaje de la renta mensual.
Un contrato de arrendamiento de grupo de inversión inmobiliaria estándar está a nombre del inversor, y todas las unidades agrupan una parte de la renta para protegerse contra vacantes ocasionales. Con este fin, recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Mientras la tasa de vacantes para las unidades agrupadas no aumente demasiado, debería haber suficiente para cubrir los costos.
Si bien estos grupos son teóricamente formas seguras de invertir en bienes raíces, son vulnerables a las mismas tarifas que persiguen a la industria de fondos mutuos. Además, estos grupos son a veces inversiones privadas donde equipos de gestión sin escrúpulos sacan a los inversores de su dinero. La diligencia debida exigente es, por lo tanto, fundamental para obtener las mejores oportunidades.
3. Comercio de bienes raíces (también conocido como Flipping)
Ideal para: personas con experiencia significativa en valoración de bienes raíces y marketing.
Lo que se necesita para comenzar: Capital y la capacidad de hacer o supervisar reparaciones según sea necesario.
Pros: El comercio de bienes raíces tiene un período de tiempo más corto durante el cual el capital y el esfuerzo están vinculados en una propiedad. Pero dependiendo de las condiciones del mercado, puede haber retornos significativos, incluso en plazos más cortos.
Contras: El comercio de bienes raíces requiere un conocimiento más profundo del mercado combinado con suerte. Los mercados calientes pueden enfriarse inesperadamente, dejando a los operadores a corto plazo con pérdidas o dolores de cabeza a largo plazo.
El comercio inmobiliario es el lado salvaje de la inversión inmobiliaria. Así como los comerciantes diurnos son un animal diferente de los inversores de compra y retención, los comerciantes de bienes raíces son distintos de los propietarios de compra y alquiler. Caso en cuestión: los comerciantes de bienes raíces a menudo buscan vender de manera rentable las propiedades infravaloradas que compran, en solo tres o cuatro meses.
Las aletas de propiedades puras a menudo no invierten en mejorar las propiedades. Por lo tanto, la inversión ya debe tener el valor intrínseco necesario para obtener ganancias sin alteraciones, o eliminarán la propiedad de la contienda.
Las aletas que no pueden descargar rápidamente una propiedad pueden encontrarse en problemas, porque generalmente no tienen suficiente efectivo disponible para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a continuas pérdidas de bolas de nieve.
Hay otro tipo de flipper que gana dinero comprando propiedades a precios razonables y agregando valor al renovarlas. Esta puede ser una inversión a más largo plazo, donde los inversores solo pueden permitirse adquirir una o dos propiedades a la vez.
4. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Ideal para: inversores que desean exposición de cartera a bienes inmuebles sin una transacción inmobiliaria tradicional.
Lo que se necesita para comenzar: capital de inversión.
Pros: los REIT son esencialmente acciones que pagan dividendos cuyas participaciones principales comprenden propiedades inmobiliarias comerciales con arrendamientos a largo plazo que producen efectivo.
Contras: los REIT son esencialmente acciones, por lo que no se aplica el apalancamiento asociado con los bienes inmuebles de alquiler tradicionales.
Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) usa el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción. Una corporación debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para mantener su estado REIT. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una compañía normal pagaría impuestos sobre sus ganancias y luego tendría que decidir si distribuir o no sus ganancias después de impuestos como dividendos.
Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean un ingreso regular. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria mencionados anteriormente, los REIT permiten a los inversores ingresar a inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que generalmente no son factibles para que los inversores individuales compren directamente. Más importante aún, los REIT son altamente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de título para ayudarlo a retirar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión inmobiliaria.
Finalmente, al mirar los REIT, los inversores deben distinguir entre los REIT de capital que poseen edificios y los REIT hipotecarios que proporcionan financiamiento para bienes inmuebles y incursionan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos ofrecen exposición a bienes raíces, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un REIT de capital es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes inmuebles, mientras que los REIT hipotecarios se centran en los ingresos del financiamiento hipotecario de bienes inmuebles.
La línea de fondo
Ya sea que los inversores inmobiliarios usen sus propiedades para generar ingresos de alquiler, o para esperar su tiempo hasta que surja la oportunidad de venta perfecta, es factible desarrollar un programa de inversión sólido pagando por adelantado una parte relativamente pequeña del valor total de una propiedad. Pero como con cualquier inversión, hay ganancias y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado general esté arriba o abajo.
1:35Cómo ganar dinero en bienes raíces
