Los precios inmobiliarios más bajos están atrayendo a algunos inversores inmobiliarios novatos al mercado. Pero antes de unirse a las filas de los propietarios, asegúrese de tener una buena comprensión de la información financiera que puede marcar la diferencia entre convertirse en el próximo Donald Trump y encontrarse en la corte de bancarrota. Aquí hay ocho números de inversión inmobiliaria que necesita saber. (Para obtener más información sobre la compra de una vivienda, consulte: Guía para compradores de vivienda por primera vez)
1. Su pago de hipoteca
Para una vivienda ocupada por el propietario estándar, los prestamistas generalmente prefieren una relación total de deuda a ingresos del 36%, pero algunos subirán hasta el 45% dependiendo de otros factores calificativos, como su puntaje de crédito y reservas de efectivo. Esta relación compara su ingreso mensual bruto total con sus obligaciones mensuales de pago de deuda. Para el pago de la vivienda, los prestamistas prefieren un ingreso bruto al pago total de la vivienda del 28 al 33%, dependiendo de otros factores. Para una propiedad de inversión, las pautas de Freddie Mac dicen que la relación máxima de deuda a ingresos es del 45%. (Para obtener más información, consulte Formas simples de invertir en bienes raíces ) .
2. Requisitos de anticipo
Si bien las propiedades ocupadas por el propietario se pueden financiar con una hipoteca y un pago inicial de tan solo 3.5% para un préstamo de la FHA, las hipotecas de inversionistas generalmente requieren un pago inicial del 20 al 25% o, a veces, de hasta el 40%. Ninguno de los pagos iniciales o costos de cierre de una propiedad de inversión puede provenir de fondos de regalo. Los prestamistas individuales determinarán cuánto debe pagar para calificar para un préstamo dependiendo de sus relaciones de deuda a ingresos, puntaje de crédito, el precio de la propiedad y el alquiler probable.
8 números para evaluar una inversión inmobiliaria
3. Ingresos de alquiler para calificar
Si bien puede suponer que, dado que los pagos de alquiler de su inquilino cubrirán (con suerte) su hipoteca, no debería necesitar ingresos adicionales para calificar para el préstamo hipotecario. Sin embargo, para que el alquiler se considere un ingreso, debe tener un historial de dos años de administración de propiedades de inversión, comprar cobertura de seguro de pérdida de alquiler por al menos seis meses de alquiler mensual bruto y cualquier ingreso de alquiler negativo de cualquier propiedad de alquiler debe ser considerado como deuda en la relación deuda / ingresos. (Además de crear ingresos continuos y una apreciación del capital, los bienes raíces proporcionan deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta de sus ganancias. Consulte las deducciones fiscales para los propietarios de propiedades en alquiler ).
TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias
4. Relación precio / ingresos
Esta relación comparó el precio medio del hogar en un área con el ingreso medio del hogar. Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, la relación precio / ingresos en los EE. UU. Era de 2, 75, mientras que a fines de 2010 la relación era de 1, 71. El promedio entre 1989-2003 es 1.92 según Fiserv, Inc., Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Moody's Analytics.
5. Relación precio / alquiler
La relación precio / alquiler es un cálculo que compara los precios promedio de las viviendas y los alquileres medios en un mercado en particular. Simplemente divida el precio promedio de la vivienda por la renta anual promedio para generar una relación. En el pico del mercado estadounidense en 2006, la proporción para EE. UU. Fue de 18, 46. La proporción cayó a 11.34 a fines de 2010. El promedio a largo plazo (de 1989 a 2003) fue de 9.56. Como regla general, los consumidores deberían considerar comprar cuando la proporción sea menor de 15 y alquilar cuando sea superior a 20. Los mercados con una alta relación precio / renta generalmente no ofrecen una buena oportunidad de inversión. (¿Está pensando en comprar una casa? Analizamos los costos iniciales y continuos, así como los beneficios. Consulte ¿ Alquilar o comprar? Los problemas financieros ).
6. Rendimiento bruto de alquiler
El rendimiento bruto de alquiler de una propiedad individual se puede encontrar dividiendo la renta anual cobrada por el costo total de la propiedad, luego multiplicando ese número por 100 para obtener el porcentaje. El costo total de la propiedad incluye el precio de compra, todos los costos de cierre y los costos de renovación.
7. Tasa de capitalización
Un número más valioso que el rendimiento bruto de alquiler es la tasa de capitalización, también conocida como tasa de capitalización o rendimiento neto de alquiler, porque esta cifra incluye los gastos operativos de la propiedad. Esto puede calcularse comenzando con el alquiler anual y restando los gastos anuales, luego dividiendo ese número por el costo total de la propiedad y multiplicando el número resultante por 100 para el porcentaje. Los gastos totales de la propiedad de alquiler incluyen costos de reparación, impuestos, seguro del propietario, costos de vacantes y honorarios de agentes.
8. Flujo de caja
La línea de fondo
Una vez que haya realizado todos estos cálculos, puede tomar una decisión informada sobre si una propiedad en particular será una inversión valiosa.
