¿Qué es un modelo de valoración automatizado (AVM)
El Modelo de Valoración Automatizada (AVM) es un término para un servicio que utiliza modelos matemáticos combinados con bases de datos de propiedades y transacciones existentes para calcular los valores inmobiliarios. La mayoría de los modelos de valoración automatizados (AVM) comparan los valores de propiedades similares en el mismo momento. Muchos tasadores, e incluso las instituciones de Wall Street, usan este tipo de modelo para valorar las propiedades residenciales.
Comprensión del modelo de valoración automatizado (AVM)
Los proveedores del Modelo de Valoración Automatizada (AVM) ofrecen sus servicios a clientes que incluyen agentes inmobiliarios y corredores, prestamistas hipotecarios y las principales instituciones financieras. Los principales proveedores de AVM incluyen CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue y Equifax. Los principales proveedores promocionan su precisión, cobertura integral y ahorro de tiempo.
Los informes AVM son impulsados por la tecnología, incluidos los algoritmos patentados, y los prestamistas y agentes pueden obtenerlos en segundos. Por lo general, contienen tanto un modelo hedónico (un tipo de análisis estadístico de regresión) como un índice de ventas repetido, que se pesan y analizan para generar la estimación del precio. Los AVM generalmente incluyen el valor del asesor fiscal, toda la información pertinente sobre la propiedad en cuestión, como su historial de ventas, y un análisis de las ventas de propiedades similares. Para que el modelo funcione bien, necesitan datos de alta calidad en cantidad suficiente para ser representativos. Si bien estos modelos son rápidos y baratos, no tienen en cuenta la condición de la propiedad para determinar su valor.
También se utilizan para respaldar la suscripción de hipotecas y préstamos con garantía hipotecaria, decisiones de refinanciación, así como para ayudar en la mitigación de pérdidas y actividades de gestión del riesgo de crédito, como el marcado en el mercado de las tenencias de bienes inmuebles en carteras de inversión institucional. Si bien inicialmente se utilizaron AVM para valorar los bienes raíces residenciales, su uso se ha expandido a otros tipos, incluidos los bienes raíces comerciales.
AVM y evaluaciones físicas
A pesar de su uso generalizado, quedan dudas sobre cuán precisos se comparan estos modelos automatizados con las evaluaciones físicas. Un documento de la conferencia de 2017 titulado, "Modelos de valoración automatizados (AVM): ¿un mundo nuevo y valiente?" por George Andrew Matysiak, de la Universidad de Economía de Cracovia, hace referencia a otros estudios sobre este tema para abordar las fortalezas y las deficiencias de estos modelos como una herramienta de valoración. Debido a problemas de precisión, algunos participantes de la industria sugieren ver los resultados de múltiples AVM como una forma de aumentar la confianza en los resultados. Si bien su uso está creciendo, no han suplantado a los tasadores humanos, sobre todo porque la mayoría de las transacciones hipotecarias requieren que los tasadores certificados realicen las valuaciones de la propiedad en cuestión.
