¿Qué es una mejora de capital?
Una mejora de capital es la adición de un cambio estructural permanente o la restauración de algún aspecto de una propiedad que mejorará el valor general de la propiedad, prolongará su vida útil o la adaptará a nuevos usos. Las personas, las empresas y las ciudades pueden realizar mejoras de capital en la propiedad que poseen. En un sentido comercial o municipal, este proceso también puede conocerse como gastos de capital.
Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), para calificar, este tipo de mejora debe durar más de un año una vez que se complete. Aunque la escala de una mejora de capital puede variar, tanto los propietarios de viviendas individuales como los propietarios de gran escala realizan mejoras de capital.
Cómo funciona una mejora de capital
La mejora de capital generalmente aumenta el valor de mercado de una propiedad, pero también puede ampliar la utilidad del activo más allá de su estado actual.
La publicación 523 del IRS describe la definición de una mejora de capital. Ejemplos de mejoras de capital residencial incluyen agregar un dormitorio, baño o terraza. Otros proyectos aprobados por el IRS incluyen agregar nuevos electrodomésticos incorporados, alfombras o pisos de pared a pared, o mejoras al exterior de una casa, como reemplazar el techo, los revestimientos o las ventanas de tormenta.
Por ejemplo, si una persona compra un nuevo calentador de agua y un cobertizo para herramientas para su propiedad, los cuales están unidos a la casa, se considerarían mejoras de capital para la casa. Un ejemplo de una mejora de capital basada en el negocio sería reemplazar el HVAC o instalar características accesibles de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) en un edificio existente. Del mismo modo, la creación de un nuevo parque público en un área del centro también se consideraría una mejora capital para una ciudad. En estos escenarios, las nuevas adiciones harían que las propiedades respectivas fueran más valiosas, se considerarían adiciones permanentes y su eliminación causaría daños materiales a la propiedad.
Para llevar clave
- Una mejora de capital es un cambio o restauración estructural permanente que aumenta el valor de una propiedad, aumenta su vida útil o la adapta para un nuevo uso. El IRS define mejoras de capital y las distingue de las reparaciones. Además de mejorar una casa, la mejora de capital aumenta el costo base de esa casa, que a su vez reduce el tamaño de cualquier ganancia imponible cuando se vende.
Mejoras de capital Impacto Base de costos
Una base de costo es el costo original de un activo. El IRS establece estándares específicos para que una mejora califique como un aumento basado en el costo. Una preocupación principal es que debe estar vigente en el momento en que se vende una propiedad. Una mejora de capital también debe convertirse en parte de la propiedad, o fijarse de manera tan permanente a la propiedad, que su eliminación causaría un daño significativo o una disminución en el valor de la propiedad misma.
El IRS hace una distinción entre mejoras capitales y reparaciones. Las reparaciones o el mantenimiento no se pueden incluir en el costo de una propiedad. Sin embargo, las reparaciones que forman parte de un proyecto más grande, como reemplazar todas las ventanas de una casa, sí califican como mejoras de capital. Las renovaciones que son necesarias para mantener una casa en buenas condiciones no se incluyen si no agregan valor al activo. Los ejemplos de tales reparaciones no calificadas, según el IRS, incluyen pintar paredes, reparar fugas o reemplazar hardware roto.
Las mejoras de capital impactan las ganancias de capital
Además de mejorar el hogar, una mejora de capital, según el IRS, aumenta la base de costos de una estructura. Es decir, los gastos incurridos al realizar las mejoras se agregan a la cantidad que el propietario pagó para comprar o construir la propiedad. Aumentar la base del costo, a su vez, reduce el tamaño de la ganancia de capital imponible al vender la propiedad.
Las ganancias de capital de bienes inmuebles se comportan de manera diferente que otros tipos de ganancias de capital. A partir de 2019, los propietarios tienen derecho a una exención de ganancias de capital sobre cualquier ganancia de la venta de una residencia principal de hasta US $ 250, 000 si es soltero y $ 500, 000 si está casado y presenta una declaración conjunta. Esta exención tiene una advertencia importante. El propietario debe haber tenido una residencia en la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta.
Además, si la ganancia es significativamente mayor que las sumas mencionadas anteriormente, el efecto de las mejoras de capital sobre la base del costo puede ser significativo. Muchos factores pueden hacer que un contribuyente incumpla los niveles de ganancias de capital de $ 250/500. Esto incluye si los propietarios adquirieron la propiedad hace muchas décadas y si los valores inmobiliarios locales habían aumentado dramáticamente desde la compra.
Supongamos, por ejemplo, que una persona compra una casa por $ 650, 000 y gasta $ 50, 000 para renovar la cocina y agregar un baño. El costo base de la vivienda aumenta de $ 650, 000 a $ 700, 000. Después de 10 años de poseer y vivir en la casa, el propietario, que es soltero y declara impuestos como tal, termina vendiendo la propiedad por un precio de $ 975, 000. Si no se hubieran realizado mejoras de capital, el monto imponible para la ganancia de capital sería de $ 75, 000, ($ 975, 000 precio de venta - $ 650, 000 precio de compra - $ 250, 000 exclusión de ganancias de capital.
Sin embargo, debido a que la mejora de capital aumentó la base de costos en $ 50, 000, el monto imponible para la ganancia de capital sería de $ 25, 000 ($ 975, 000 - ($ 650, 000 + $ 50, 000) - $ 250, 000 = $ 25, 000).
Ejemplo de la vida real de una mejora de capital
Las leyes de alquiler del Estado de Nueva York incluyen una disposición llamada el programa de Mejoras Mayores de Capital (MCI). Que data de la década de 1970, permite a los propietarios aumentar los alquileres de edificios con renta estabilizada o controlada hasta en un 6% anual, para recuperar el costo de las mejoras importantes de capital a esas estructuras. Una actualización del sistema de HVAC, nuevos ascensores, espacios comunes actualizados y otras mejoras cuentan para el MCI.
En febrero de 2019, dos miembros de la Legislatura del Estado presentaron un proyecto de ley para eliminar el programa, acusando que es demasiado fácil para los propietarios de edificios abusar del programa. El abuso se produce cuando estos propietarios sin escrúpulos presentan reclamos de gastos inflados o fabricados. Dejando a un lado el potencial de fraude, el programa MCI es inherentemente injusto, afirman algunos críticos. Estos distractores dicen que una mejora de capital es un costo único para el propietario, pero un aumento en el alquiler es un gasto continuo para el inquilino.
