¿Qué es la relación combinada préstamo-valor - relación CLTV?
La relación combinada de préstamo a valor (CLTV) es la relación de todos los préstamos garantizados de una propiedad al valor de una propiedad. Los prestamistas usan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.
En general, los prestamistas están dispuestos a prestar a tasas de CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación simple de préstamo a valor (LTV) en que el LTV solo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.
Fórmula CLTV y cálculo
CLTV = Valor total de la propiedad VL1 + VL2 +… + VLn donde: VL = Valor del préstamo
Para calcular la relación combinada préstamo-valor, divida los saldos de capital agregados de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación de CLTV se determina dividiendo la suma de los artículos enumerados a continuación por el menor precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la propiedad.
- el monto del préstamo original de la primera hipoteca, la parte que se obtiene (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC), el saldo de capital impago de toda la financiación subordinada de final cerrado, como una segunda o tercera hipoteca (con un final de capital cerrado) préstamo, un prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio en el plan de pagos ni acceder a ningún capital pagado una vez que se cierra el préstamo).
Para llevar clave
- CLTV es similar a LTV pero incluye todas las hipotecas o gravámenes y no solo la primera hipoteca. Los prestamistas consideran la relación CLTV para determinar si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una casa. La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 subrayó la importancia de mantener un ojo en la relación CLTV.
Qué muestra la relación CLTV
La relación combinada de préstamo a valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de préstamos e hipotecas para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario gravado por gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas usan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda-ingreso y la relación préstamo / valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas atribuyen estándares de CLTV relajados a la crisis de ejecución hipotecaria que afectó a Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de vivienda frecuentemente obtenían segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas ansiosos por no perder el negocio de estos clientes con los competidores acordaron dichos términos a pesar del mayor riesgo.
Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde fines de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros al limitar LTV al 80%.
Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir a los clientes moverse con una reducción del 20%. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de anticipo o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes obtener segundas hipotecas para financiar sus pagos iniciales del 20%.
El aumento de la ejecución hipotecaria que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Tener una apariencia en el juego, como un desembolso inicial en efectivo de $ 100, 000 para una casa de $ 500, 000, le brinda al propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos hipotecarios. Si el banco realiza una ejecución hipotecaria, no solo pierde su casa sino también la pila de efectivo que pagó para cerrar.
La exigencia de equidad en la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500, 000 y los gravámenes totales suman $ 400, 000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que ningún titular de gravamen reciba un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
Por qué es importante el CLTV
Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial al recibir múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de casas evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo de PMI varía según el individuo.
En consecuencia, debido a que el segundo deudor hipotecario asume más riesgo, la tasa de interés de una segunda hipoteca es típicamente más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar préstamos múltiples en una propiedad. El ejercicio de la diligencia debida ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.
Préstamo a valor vs. CLTV
Préstamo a valor (LTV) y CLTV son dos de las proporciones más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas imponen máximos en ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no es elegible para un préstamo. La relación LTV considera solo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es del 50%, el resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $ 100, 000 por el valor de la vivienda de $ 200, 000.
La mayoría de los prestamistas imponen máximos de LTV del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con índices de LTV más altos. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre que el saldo de su préstamo primario sea mayor al 80% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de una vivienda cae por debajo del saldo del préstamo.
Los prestamistas principales tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba algo. Si el valor de la propiedad disminuye a $ 125, 000 antes de que el prestatario incumpla, el titular del derecho de retención primario recibe el monto total adeudado ($ 100, 000), mientras que el segundo titular del derecho de retención solo recibe los $ 25, 000 restantes a pesar de que le deben $ 50, 000. El titular del gravamen primario asume menos riesgo en el caso de la disminución de los valores de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar en un CLTV más alto.
Ejemplo de la relación CLTV
Como ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $ 200, 000. Para asegurar la propiedad, ella proporcionó un pago inicial de $ 50, 000 y recibió dos hipotecas por $ 100, 000 (primaria) y $ 50, 000 (secundaria). Por lo tanto, su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es del 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000).
