El retorno de la inversión (ROI) es un término contable que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera después de la deducción de los costos asociados. Para el no contable, esto puede sonar confuso, pero la fórmula puede expresarse simplemente de la siguiente manera:
ROI = CostGain − Cost donde: Ganancia = Ganancia de inversión Costo = Costo de inversión
Pero si bien la ecuación anterior parece bastante fácil de calcular, con los bienes inmuebles se incluyen varias variables, incluidos los gastos de reparación / mantenimiento y los métodos para calcular el apalancamiento , la cantidad de dinero prestado (con intereses) para hacer la inversión inicial, que puede afectar los números de ROI. En muchos casos, el ROI será mayor si el costo de la inversión es menor.
Al comprar una propiedad, los términos de financiamiento pueden afectar en gran medida el precio de la inversión; sin embargo, usar recursos como una calculadora de hipotecas puede ayudarlo a ahorrar dinero en el costo de la inversión al ayudarlo a encontrar tasas de interés favorables.
Cómo calcular el ROI para inversiones inmobiliarias
Complicaciones en el cálculo del ROI
Las complicaciones en el cálculo del ROI pueden ocurrir cuando una propiedad inmobiliaria se refinancia, o cuando se saca una segunda hipoteca. El interés en un segundo préstamo o préstamo refinanciado puede aumentar y se pueden cobrar tarifas de préstamo, lo que puede reducir el ROI. También puede haber un aumento en los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y tarifas de servicios públicos. Todos estos números nuevos deben conectarse y volver a calcular el ROI, si el propietario de un alquiler residencial o propiedad comercial paga estos gastos.
También se pueden requerir cálculos complejos para propiedades compradas con una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con una tasa variable variable que se cobra anualmente durante la duración del préstamo.
Veamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método de costo y el método de desembolso.
El método del costo
El método de costo calcula el ROI dividiendo el patrimonio de una propiedad por los costos de esa propiedad.
Como ejemplo, suponga que se compró una propiedad por $ 100, 000. Después de las reparaciones y la rehabilitación, que cuesta a los inversores $ 50, 000 adicionales, la propiedad se valora en $ 200, 000, lo que hace que la posición de capital de los inversores en la propiedad $ 50, 000 (200, 000 -).
El método de costo requiere la división de la posición de capital por todos los costos relacionados con la compra, reparaciones y rehabilitación de la propiedad.
El ROI, en este caso, es de $ 50, 000 ÷ $ 150, 000 = 0.33, o 33%.
El método de desembolso
Los inversores inmobiliarios prefieren el método de bolsillo debido a los mayores resultados del ROI. Utilizando los números del ejemplo anterior, suponga que se compró la misma propiedad por el mismo precio, pero esta vez la compra se financió con un préstamo y un pago inicial de $ 20, 000. Por lo tanto, el gasto de bolsillo es de solo $ 20, 000, más $ 50, 000 para reparaciones y rehabilitación, para un gasto total de bolsillo de $ 70, 000. Con el valor de la propiedad en $ 200, 000, la posición de capital es $ 130, 000.
El ROI, en este caso, es de $ 130, 000 ÷ $ 200, 000 = 0.65, o 65%. Esto es casi el doble del ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, es atribuible al préstamo: el apalancamiento como un medio para aumentar el ROI.
El ROI no equivale a ganancias
Por supuesto, antes de que cualquiera de los ROI citados anteriormente, pueda realizarse en ganancias reales en efectivo, las propiedades deben venderse. A menudo, una propiedad no se venderá a su valor de mercado. Con frecuencia, un acuerdo de bienes raíces se realizará por debajo del precio inicial solicitado, reduciendo el cálculo final de ROI para esa propiedad. Además, hay costos asociados con la venta de una propiedad inmobiliaria: fondos gastados para reparaciones, pintura o paisajismo. Los costos de anunciar la propiedad también deben agregarse, junto con los costos de tasación y la comisión al agente o corredor de bienes raíces.
Los gastos de publicidad y comisión pueden negociarse con el proveedor del servicio. Los desarrolladores de bienes raíces, con más de una propiedad para anunciar y vender, están en una mejor posición para negociar tarifas favorables con los medios de comunicación y los corredores. Sin embargo, el ROI en ventas múltiples, con costos variables para publicidad, comisiones, financiamiento y construcción, presenta problemas contables complejos que son mejor manejados por un profesional.
Flujo de caja de propiedad
Un inversionista puede tener $ 30, 000 en capital en una propiedad de alquiler comercial por la cual pagó $ 10, 000 por un ROI del 300%. La propiedad también rinde $ 500 al mes en alquileres, por un total de $ 6, 000 anuales. Eso es un ROI del 60% en el flujo de caja de la propiedad : $ 6000 dividido por el costo de inversión de $ 10, 000.
La línea de fondo
Calcular el ROI en bienes raíces puede ser simple o complejo, dependiendo de todas las variables mencionadas anteriormente. En una economía robusta, invertir en bienes raíces, tanto residenciales como comerciales, ha demostrado ser muy rentable. Incluso en una economía recesiva, cuando los precios caen y el efectivo es escaso, hay muchas gangas en bienes raíces disponibles para los inversores con el dinero para invertir. Cuando la economía se recupere, como lo hace invariablemente, muchos inversionistas obtendrán una buena ganancia.
Sin embargo, para fines del impuesto sobre la renta o del impuesto sobre las ganancias de capital, se insta a los propietarios de propiedades inmobiliarias a obtener asesoramiento fiscal profesional de una fuente confiable antes de presentar la solicitud.
