¿Cuál es la relación de área de piso (FAR)?
La relación de área de piso (FAR) es la relación entre la cantidad total de área de piso utilizable que un edificio tiene, o se le ha permitido tener, y el área total del lote en el que se encuentra el edificio. La proporción se determina dividiendo el área total o bruta del piso del edificio por el área bruta del lote. Una relación más alta es más probable que indique una construcción densa o urbana. Los gobiernos locales usan FAR para los códigos de zonificación.
La fórmula para la relación de área de piso (FAR) es
Relación de área de piso = Área de lote bruto Área total de piso del edificio
Cómo calcular la relación de área de piso (FAR)
La relación del área del piso (FAR) se calcula dividiendo el área total del piso del edificio por el área bruta del lote.
¿Qué le dice la relación de área de piso (FAR)?
La relación de área de piso (FAR) representa el área de piso completa de un edificio, no simplemente la huella del edificio. Se excluyen del cálculo de pies cuadrados las áreas desocupadas como sótanos, estacionamientos, escaleras y pozos de ascensores.
Los edificios con un número variable de historias pueden tener el mismo valor FAR. Cada ciudad tiene una capacidad limitada o un espacio limitado que se puede utilizar de forma segura. Cualquier uso más allá de este punto pone un estrés indebido en una ciudad. Esto a veces se conoce como el factor de carga seguro.
Es probable que FAR varíe porque la dinámica de la población, los patrones de crecimiento y las actividades de construcción varían y porque la naturaleza de la tierra o el espacio donde se ubica un edificio varía. Los espacios industriales, residenciales, comerciales, agrícolas y no agrícolas tienen diferentes factores de carga segura, por lo que generalmente tienen diferentes FAR. Al final, los gobiernos pusieron en vigencia regulaciones y restricciones que determinan las FAR.
FAR es un factor determinante clave para el desarrollo en cualquier país. Un bajo FAR es un elemento disuasorio general para la construcción. Muchas industrias, en gran medida la industria de bienes raíces, buscan alzas en FAR para abrir espacio y recursos de tierra a los desarrolladores. Un aumento de FAR le permite a un desarrollador completar más proyectos de construcción, lo que inevitablemente conduce a mayores ventas, menores gastos por proyecto y una mayor oferta para satisfacer la demanda.
Para llevar clave
- La relación del área de piso es la relación del área de piso total utilizable de un edificio en relación con el área total del lote. Una proporción más alta es indicativa de un área densa o altamente urbanizada. El FAR variará según el tipo de estructura, como industrial, residencial, comercial o agrícola.
Ejemplo de cómo usar la relación de área de piso (FAR)
Por ejemplo, el FAR de un edificio de 1, 000 pies cuadrados con un piso situado en un lote de 4, 000 pies cuadrados sería 0.25. Un edificio de dos pisos en el mismo lote, donde cada piso tenía 500 pies cuadrados, tendría el mismo valor FAR.
Considerado de otra manera, un lote tiene un FAR de 2.0 y el tamaño cuadrado es de 1, 000. En este escenario, un desarrollador podría construir un edificio que cubra hasta 2, 000 pies cuadrados. Esto podría incluir un edificio de 1, 000 pies cuadrados con dos pisos.
Como ejemplo de la vida real, considere un edificio de apartamentos en venta en Charlotte, Carolina del Norte. El complejo está a la venta por $ 3 millones y tiene 17.350 pies cuadrados. El lote completo es de 1.81 acres o 78, 843 pies cuadrados. El FAR es 0.22, o 17.350 dividido por 78.843.
La diferencia entre la relación de área de piso (FAR) y la cobertura de lote
Si bien la proporción de área de piso (FAR) calcula el tamaño del edificio en relación con el lote, la cobertura del lote tiene en cuenta el tamaño de todos los edificios y estructuras. El índice de cobertura del lote incluye estructuras, como garajes, piscinas y cobertizos, que también incluyen edificios no conformes.
Limitaciones del uso de la relación de área de piso
El impacto que FAR tiene en el valor de la tierra disminuye en ambos sentidos. En algunos casos, un aumento de FAR puede hacer que una propiedad sea más valiosa si, por ejemplo, se puede construir un complejo de apartamentos que permita alquileres más espaciosos o más inquilinos.
Sin embargo, un desarrollador que puede construir un complejo de apartamentos más grande en un terreno puede disminuir el valor de una propiedad contigua con un alto valor de venta reforzado por una vista que ahora está obstruida.
