¿Qué es la espuma?
La espuma se refiere a las condiciones del mercado que preceden a una burbuja de mercado real, donde los precios de los activos se desvinculan de sus valores intrínsecos subyacentes a medida que la demanda de esos activos lleva sus precios a niveles insostenibles.
Espuma explicada
La espuma del mercado marca el comienzo de tasas insostenibles de inflación de precios de activos. Un ejemplo interesante de un mercado espumoso fue el mercado de bulbos de tulipanes de Holanda a principios del siglo XVII. El mercado de los bulbos de tulipán pasó por una gran carrera y choque.
La gente hipotecó todo lo que pudo para recaudar efectivo para intercambiar bulbos de tulipán. En 1633, una granja cambió las manos por tres bulbos de tulipán. La cima del mercado llegó en el invierno de 1636-37 cuando un solo bulbo de tulipán, dejado junto con otros 70 bulbos de tulipán como única herencia de siete huérfanos, se vendió por 5, 200 florines. Poco después de la cima, los bulbos de tulipán se intercambiaron por el 1% de lo que tenían dos semanas antes.
Cómo detectar espuma en los mercados inmobiliarios
Los préstamos incompletos son comunes. Como lo demuestra la recesión de 2008, los préstamos de alto riesgo no son una buena práctica en una economía saludable. Sin embargo, el gobierno de EE. UU. Todavía respalda préstamos que algunos podrían considerar riesgosos, en particular los de la Administración Federal de Vivienda (FHA) que requieren solo un pago inicial del 3.5%. Sin embargo, los estándares de suscripción son más altos para los préstamos de la FHA que con muchos de los productos subprime y de bajo pago inicial ofrecidos a principios de la década de 2000.
Hay mucha influencia en el trabajo. Cuando alguien saca una hipoteca, está apalancando su dinero, y cuanto menor es el pago inicial, más se ha apalancado el trato al usar el dinero del prestamista.
Los salarios no siguen el ritmo de los precios de la vivienda. Cuando los precios de la vivienda están subiendo y los salarios no, este es un buen indicador de la espuma. Si alguien piensa que su mercado local se ajusta a esta descripción, podría ser mejor esperar a comprar una casa, especialmente si realmente se está estirando para llegar a fin de mes. Mientras las condiciones crediticias de los prestamistas bancarios sean estrictas, la inflación descontrolada de los precios no debería ocurrir, y no debería tener que pagar mucho más si espera, o compra en los suburbios.
Las tasas de interés suben. Es posible que haya espuma si, tan pronto como aumentan las tasas de interés, la demanda de viviendas puede caer. Por ejemplo, si las tasas de interés aumentan en un 1%, todas las casas de repente se vuelven inaccesibles, y es probable que vea un mercado inmobiliario que se hunde.
Cuando no hay signos. Los precios altos por sí solos no son un indicador de espuma. Más bien, la espuma es indicativa de una apreciación rápida insostenible de los precios. Un mercado es insostenible si los fundamentos no respaldan la apreciación. Sin embargo, es difícil detectar este tipo de espuma mientras está sucediendo; Puede que no haya signos obvios.
